Jak ustalić wartość nieruchomości?

Pierwszą z nich jest rzeczoznawca majątkowy, drugą – internetowe kalkulatory wycen, trzecią – ogłoszenia na portalach mieszkaniowych, a czwartą – pośrednik nieruchomości.

 

Operat szacunkowy sporządzony w formie pisemnej przez rzeczoznawcę majątkowego jest dokumentem urzędowym. Rzeczoznawca majątkowy ma dostęp do bazy aktów notarialnych, która pozwala mu na dokonanie precyzyjnej analizy cen transakcyjnych, jakie osiągane były dotychczas w zbliżonych warunkach. W zdecydowanej większości operatów szacunkowych sporządzanych przez rzeczoznawców majątkowych wykorzystuje się podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Jest to najprostsza i najczęściej stosowana metoda wyceny. Inne możliwe opcje to podejście dochodowe, kosztowe, odtworzeniowe i mieszane (w tym przypadku stosuje się metodę pozostałościową, kosztów likwidacji lub wskaźników szacunkowych gruntów).

Wycena przeprowadzona przez rzeczoznawcę jest bardzo dokładna. Rzeczoznawca poprzedza ją dokładnym zbadaniem stanu prawnego nieruchomości – robi oględziny, wykonuje dokumentację zdjęciową, dokładnie zapoznaje się ze standardem mieszkania. Takie wyceny przeprowadza się głównie przy spadkach, darowiznach, podziale majątku, otrzymaniu kredytu, wszędzie tam, gdzie jest potrzebny ten dokument. 

 

Kalkulator jest narzędziem służącym pośrednikom do wyznaczania szacunkowej ceny ofertowej nieruchomości. Wyceny uzyskiwane są na podstawie bazy około 3 milionów ofert zamieszczanych na portalach w ciągu zazwyczaj czterech ostatnich lat. Jest to dobre narzędzie dla agentów oraz doradców rynku nieruchomości, rzeczoznawców majątkowych i banków. Kalkulator jednak nie może w pełni ocenić wnętrza naszej nieruchomości. To, co dla kogoś będzie wysokim standardem wykończenia, dla innej osoby będzie wykończeniem studenckim.

 

Ta metoda niesie za sobą najwięcej błędów, które są podyktowane głównie naszą opinią o własnym mieszkaniu. Jeśli  znajdziemy na portalu mieszkania w naszej okolicy i zastosujemy metodę porównań, to okaże się, że nasze mieszkanie jest najlepsze! Piszę o tym w taki sposób, ponieważ każdy z nas jest w jakimś stopniu przywiązany do swojego „M”. Dlatego nawet, jak w bloku obok jest mieszkanie o zbliżonym metrażu na podobnym piętrze, z taką samą ekspozycją na słońce i w cenie 10 tys. zł za mkw.,  to przecież nasze mieszkanie jest ładniejsze, więc chcemy wystawić je po cenie 11 tys. zł za mkw.  Niestety, jest to dość powszechna metoda. Ta spirala zawyża ceny do tak zwanej „ceny marzeń”, a finalnie, w procesie negocjacji między stronami, cena końcowa jest znacznie niższa. 

 

Dobry pośrednik jest źródłem wiedzy i kopalnią informacji. On wie, jak wiele różnych czynników wpływa na rzeczywistą wartość nieruchomości. Przy wycenie uwzględnia on lokalizację, typ budynku (czy to np. blok, czy kamienica), rok budowy, powierzchnię użytkową, liczbę pokoi, układ mieszkania, piętro położenia lokalu, liczbę pięter w budynku, obecność windy, standard wykończenia, balkon/taras, ekspozycję na słońce, miejsce postojowe (w garażu czy na zewnątrz), piwnicę, komórkę lokatorską i wysokość czynszu. W przypadku domów lub gruntów dobry pośrednik powinien potrafić czytać ze zrozumieniem plany zagospodarowania terenu. To pozwala sprawdzić, co można zrobić na danej działce. Natomiast w przypadku wprowadzenia nowego planu pośrednik powinien doradzić właścicielowi, aby ten wstrzymał się ze sprzedażą, ponieważ za 6 miesięcy wartość jego działki wzrośnie trzykrotnie.

 

Każda z tych wycen może się od siebie różnić. Najbliżej realnej wyceny będzie rzeczoznawca majątkowy oraz pośrednik, ale trzeba pamiętać, że kwota, która wyjdzie przy tych czterech metodach, zawsze będzie inna od tej, którą finalnie zapłaci strona kupująca.

 

Autor: Grzegorz Pastuch, Pośrednik w obrocie nieruchomościami, specjalista ds. nieruchomości inwestycyjnych

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?