Wokół paradoksów nowej ustawy deweloperskiej

Nowa ustawa deweloperska została napisana w sposób, który pozostawia wiele do życzenia. Niejasności dotyczą sposobu sporządzania prospektu informacyjnego i umów deweloperskich.

29 kwietna weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która nałożyła na deweloperów szereg obowiązków. Nowe przepisy zostały sprecyzowane w sposób, który w kilku miejscach pozostawia wiele do życzenia. Niejasności dotyczą nie tylko sposobu sporządzania prospektu informacyjnego, ale także samych umów deweloperskich. W związku z kontrowersjami wokół ustawy, 8 maja z inicjatywy Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań w krakowskim biurowcu Fronton, odbyła się dyskusja członków stowarzyszenia i przedstawicieli branży deweloperskiej. Wątpliwości związane z praktycznym wykorzystywaniem nowych przepisów wyjaśniał mec. Tomasz Kot (Kancelaria Notarialna Joanna Greguła, Tomasz Kot, Joanna Gągała-Zając Notariusze s.c.).

Na początku wymienił niektóre błędy w treści nowej ustawy deweloperskiej, a także niejasności związane z samym pojęciem „umowa deweloperska”. Z ustawy nie wynika, czy pod pojęciem umowy deweloperskiej możemy rozumieć dotychczas zawierane przedwstępne umowy sprzedaży z dodatkowymi zobowiązaniami do ustalenia harmonogramu budowy, harmonogramu płatności i wybudowania budynku, czy muszą to być tylko i wyłącznie, jak jest napisane w słowniczku do ustawy, umowy wykonawcze, czyli umowy, w których zobowiązujemy się do wybudowania i przeniesienia własności – zauważył Tomasz Kot.

Podczas spotkania poruszony został także problem zgodności prospektu informacyjnego z umową deweloperską. Nowa ustawa przewiduje bowiem, że prospekt będzie załącznikiem umowy, dodatkowo załącznikiem do niego ma być wzór tej umowy. Ma to sens dowodowy dla nabywcy. Jednak przepis został sformułowany w oderwaniu od zasad sporządzania aktów notarialnych. Jego krytycy powołują się na orzeczenie Sądu Najwyższego, który wypowiedział się kiedyś, w kontekście trochę innej sytuacji, że w przypadku gdy treść czynności ma być objęta formą aktu notarialnego, to ta treść nie może być załącznikiem do aktu notarialnego – wyjaśnił Tomasz Kot.

W tym kontekście pojawiło się również pytanie o zasadność tego, by do każdego aktu notarialnego był dołączany prospekt informacyjny, który może mieć objętość nawet kilkudziesięciu stron. Dyskusji został poddany też obowiązek dawania każdej osobie zainteresowanej zakupem nieruchomości prospektu i informowania jej o wszystkich ewentualnych zmianach. Pomyślmy, ile kompletów prospektów będzie musiał sporządzić deweloper, zakładając, że nawet co dziesiąty klient kupi mieszkanie – skwitował Tytus Misiak, prezes SBDiM.