Jaki będzie 2014 r. dla rynku nieruchomości

Michał Kubisiak | 2013-12-31

„Mieszkanie dla Młodych”, Fundusz Mieszkań na Wynajem czy nowelizacja Rekomendacji S to tylko niektóre zmiany, jakie czekają branżę nieruchomości w 2014 r.

Przywitanie 2014 r. z perspektywy rynku nieruchomości, na którym wraz z pierwszym stycznia wiele się zmieniło, jest datą szczególną. Bez wątpienia najbardziej nagłaśnianą zmianą jest program „Mieszkanie dla Młodych”. Jednak pomimo wielkich nadziei nabywców skorzystać z niego będą mogły nieliczne osoby, a wszystko za sprawą wyśrubowanych warunków, jakie przed potencjalnymi beneficjentami programu postawił ustawodawca. Istotne zmiany dla osób zainteresowanych zakupem nieruchomości wprowadza również znowelizowana Rekomendacja S, zgodnie z którą do uzyskania kredytu hipotecznego, niezbędny będzie wkład własny. Pojawi się też alternatywa dla osób, które nie będą chciały zadłużać, a które będzie stać na opłacanie czynszu – mowa o Funduszu Mieszkań na Wynajem.

Kolejną nowością na rynku będzie tzw. dodatek energetyczny, to kolejny element wsparcia osób w trudnej sytuacji i korzystających już z dodatku mieszkaniowego. Od 1 stycznia 2014 r. zmianie ulegnie również sporo innych przepisów: wraz z wprowadzeniem programu „Mieszkanie dla Młodych” najem okazjonalny zostanie udostępniony przedsiębiorcom. Choć przepisy dotyczące samego najmu okazjonalnego obowiązują już od 23 listopada 2013 r., ich wpływ odczujemy w rozpoczynającym się roku, na ich podstawie ma funkcjonować wspomniany Fundusz Mieszkań na Wynajem. Od 2014 r. ustawodawca zdecydował również o likwidacji ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym.

Ostatnią zmianą, która wywołała bardzo dużo emocji w kończącym się roku, jest tzw. ustawa deregulacyjna. Zgodnie z nią znika obowiązek posiadania licencji przez osoby zainteresowane prowadzeniem działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami.

„Mieszkanie dla Młodych”

W rok po wygaśnięciu rządowego programu „Rodzina na Swoim” zainteresowani zakupem nieruchomości doczekali się jego następcy o nazwie „Mieszkanie dla Młodych”. Program ma formę dofinansowania wkładu własnego – dla porównania poprzedni umożliwiał uzyskanie kredytu na preferencyjnych warunkach z dopłatą. Zmiana ta pomoże w pominięciu wymaganego od przyszłego roku wkładu własnego. Jednak niewiele osób będzie mogło skorzystać z tego przywileju. O dofinansowanie mogą się ubiegać osoby poniżej 35 roku życia, w przypadku małżeństw pod uwagę brany będzie wiek młodszego małżonka. Dodatkowo osoby chcące skorzystać z programu do dnia nabycia mieszkania nie mogą być właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego oraz właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny. Nie może im również przysługiwać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny.

Nawet jeżeli nabywca mieszkania w ramach programu jest najemcą lokalu mieszkalnego lub przysługuje mu spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, jest zobowiązany do rozwiązania umowy najmu i opróżnienia lokalu lub zrzeczenia się do niego praw w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania nabywanego w ramach programu.

Dofinansowaniem zostaną objęte mieszkania z rynku pierwotnego służące do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nabywców. Dodatkowym ograniczeniem jest powierzchnia użytkowa, która dla lokalu mieszkalnego wynosi 75 mkw., a 100 dla domu jednorodzinnego. Ograniczenie to może zostać zwiększone o 10 mkw. gdy w dniu złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego nabywca wychowuje przynajmniej troje dzieci. Dużo kontrowersji budzą także limity cenowe mieszkań kwalifikujących się do programu.

Dofinansowanie w ramach programu wynosi 10 proc. kwoty określonej jako iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązującego w dniu złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego w gminie, na terenie której położone jest mieszkanie oraz 50 mkw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, gdy mieszkanie ma właśnie taki metraż i gdy jest większe. Jeżeli mieszkanie ma mniejszą powierzchnię pod uwagę brany będzie rzeczywisty metraż. Dodatkowo nabywcom którzy w chwili ubiegania się o dopłatę będą posiadać przynajmniej jedno dziecko przysługuje dodatkowe 5 proc. dofinansowania. Ponadto, jeżeli w ciągu 5 lat od podpisania umowy, urodzi się trzecie bądź kolejne dziecko, nabywcy będą mogli uzyskać kolejne 5 proc. W związku z tym w najkorzystniejszym przypadku można uzyskać dofinansowanie 20 proc. wartości nieruchomości.

Fundusz Mieszkań na Wynajem

Alternatywą w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Polaków będzie utworzony przez Banku Gospodarstwa Krajowego w porozumieniu z Ministerstwem Finansów – Fundusz Mieszkań na Wynajem (FMnW). Choć ma on charakter inwestycyjny, to zgodnie z zapowiedzeniami w jego ramach zostanie udostępnione pod wynajem ok. 20 tys. mieszkań, a na ten cel przeznaczona zostanie kwota 5 mld zł. Mieszkania te będą oferowane na zasadach rynkowych w oparciu o umowę najmu okazjonalnego, co pozwoli zabezpieczyć działalność przed nieuczciwymi najemcami. Mieszkania oferowane w ramach FMnW, zgodnie z założeniami, nie będą substytutem lokali komunalnych i socjalnych. Dlatego przed podpisaniem umowy najmu będzie prowadzona weryfikacja potencjalnego najemcy pod względem zdolności do opłacania czynszu. Standard wykończenia oferowanych mieszkań powinien umożliwić najemcy natychmiastowe wprowadzenie się i korzystanie z mieszkania. Będzie to atrakcyjna oferta, ponieważ koszt najmu powinien być niższy niż rata kredytu hipotecznego i konkurencyjny w stosunku do podobnych mieszkań dostępnych na rynku. Wiele szczegółów nie jest jeszcze jasnych, ale konkretne decyzje będzie podejmował podmiot zarządzający Funduszem, który ma być gotowy operacyjnie do końca pierwszego kwartału 2014 r.

Rekomendacja S

Niekorzystną zmianą z punktu widzenia nabywców, która zaczyna obowiązywać w nowym roku, jest wymagany wkład własny przy zakupie nieruchomości. Ta zmiana wynika z nowelizacji Rekomendacji S (opracowanej przez Komisję Nadzoru Finansowego), która stanowi zbiór zasad dotyczących dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. Zgodnie z nią w 2014 r. trzeba będzie posiadać minimum 5 proc. wkładu własnego, wymóg ten będzie obowiązywał do końca roku, ponieważ już w 2015 r. próg ten zostanie podniesiony do 10 proc. W kolejnych latach wymagany minimalny wkład własny będzie rósł o 5 pkt. proc. co roku, aż osiągnie poziom 20 proc. w 2017 r. Jednak warto podkreślić, że gdy banki będą wymagać już 15 czy 20 proc. wkładu, a nabywca będzie posiadał wkład własny na poziomie 10 proc. wartości nieruchomości, brakujący wkład własny będzie mógł zastąpić ubezpieczeniem. Przy czym bank może za wkład własny uznać wartość nieruchomości gruntowej, na której docelowo znajdować się będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania. Bank również dopuści wniesienie wkładu własnego (całości lub części) w drodze realizacji programów wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego wynikających z przepisów prawa (np. programy rządowe i inne o podobnym charakterze). Jeśli chodzi o okres kredytowania, bank powinien rekomendować klientom detalicznym okres spłaty nie dłuższy niż 25 lat. Jeśli jednak klient zdecyduje się na dłuższy okres, to nie powinien on przekraczać 35 lat.

Dodatek energetyczny

Od 1 stycznia 2014 r. w ramach wsparcia gospodarstw, które korzystają z dodatku mieszkaniowego, będzie obowiązywał również dodatek energetyczny. Tę formę wsparcia wprowadziła ustawa z dnia 26 lipca 2013 r. o zmianie ustawy Prawo energetyczne oraz niektórych innych ustaw. Wprowadza ona definicję odbiorcy wrażliwego energii elektrycznej – to osoba, której przyznano dodatek mieszkaniowych, a która jest jednocześnie stroną umowy kompleksowej lub umowy sprzedaży energii elektrycznej zawartej z przedsiębiorstwem energetycznym i zamieszkuje w miejscu dostarczania energii elektrycznej. Dodatek energetyczny wynosi rocznie nie więcej niż 30 proc. iloczynu limitu zużycia energii elektrycznej oraz średniej ceny energii elektrycznej dla odbiorcy energii elektrycznej w gospodarstwie domowym, ogłaszanej na podstawie art. 23 ust. 2 pkt 18 lit. Minister właściwy do spraw gospodarki ogłasza, w terminie do dnia 30 kwietnia każdego roku, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, wysokość dodatku energetycznego na kolejne 12 miesięcy, biorąc pod uwagę środki przewidziane na ten cel w ustawie budżetowej.

Najem okazjonalny

Jak już zostało wspomniane na początku, zmianie uległy także przepisy dotyczące najmu okazjonalnego. Wcześniej ta forma przysługiwała jedynie osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Aktualnie mogą z niej korzystać wszelkie przedsiębiorstwa, co oznacza, że wprowadzona zmiana może przyczynić się do spopularyzowania budowania pod wynajem. Przy tradycyjnym najmie eksmisja lokatora, który nie wyprowadzi się i nie opróżni lokalu pomimo skutecznego rozwiązania umowy najmu, niezbędne jest wszczęcie długotrwałego postępowania, mogącego trwać w najgorszym przypadku nawet kilka lat. Wykorzystaniem tej formy umowy będą zainteresowane w szczególności spółdzielnie mieszkaniowe i deweloperzy, posiadający nadwyżkę niesprzedanych mieszkań. Dzięki niej znacznie spadnie ryzyko narażenia się na kłopoty, a w razie pojawienia się zainteresowanego nabyciem na własności nieruchomości, wynajmujący będzie mógł w trybie uproszczonym dokonać eksmisji kłopotliwego lokatora.

Zniknie ulga z podatku VAT dla osób samodzielnie budujących

Z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi traci moc ustawa z dnia 29 sierpnia 2005 r. o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym. Jednakże zgodnie z art. 32 ustawy wprowadzającej program „Mieszkanie dla Młodych”, jeśli osoba fizyczna poniosła wydatki na zakup materiałów budowlanych przed 1 stycznia 2014 r., ma prawo ubiegać się o zwrot części tych wydatków na dotychczasowych zasadach po 31 grudnia 2013 r. Wniosek o zwrot części wraz z załącznikami w okresie:

od dnia 1 maja 2004 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. – składa się nie później niż do dnia 31 grudnia 2014 r.;
od dnia 1 stycznia 2006 r. do dnia 31 grudnia 2007 r. – składa się nie później niż do dnia 31 grudnia 2015 r.;
od dnia 1 stycznia 2008 r. do dnia 31 grudnia 2009 r. – składa się nie później niż do dnia 31 grudnia 2016 r.;
od dnia 1 stycznia 2010 r. do dnia 31 grudnia 2011 r. – składa się nie później niż do dnia 31 grudnia 2017 r.;
od dnia 1 stycznia 2012 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. – składa się nie później niż do dnia 31 grudnia 2018 r.

Jeżeli wniosek będzie składany po raz pierwszy po dniu 31 grudnia 2013 r., to limity kwoty zwrotu obliczone zgodnie z zasadami określonymi w art. 3 ust. 5 i 6 wycofywanej ustawy dotyczą okresów liczonych od dnia złożenia tego wniosku do dnia 31 grudnia 2018 r. Oczywiście wszystkie wszczęte sprawy i niezakończone przed 1 stycznia 2014 r., są rozpatrywane zgodnie z dotychczasowymi przepisami.

Ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi wprowadza jednocześnie możliwość uzyskania zwrotu części wydatków na zakup materiałów budowlanych, jednak jest to forma bardzo okrojona i z ograniczonym dostępem, w porównaniu do wycofanej ustawy.

Zawody na rynku nieruchomości po deregulacji

Najwięcej emocji wśród osób pracujących w branży nieruchomości w roku 2013 wywołała podpisana przez prezydenta ustawa o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów. Zgodnie z nią, wraz z nowym rokiem działalność pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami, będą mogły prowadzić osoby nieposiadające licencji. To oznacza, że osoby chcące pracować w branży nie są zobowiązanie do spełnienia wymogów związanych z niekaralnością, posiadaniem odpowiednich kwalifikacji, wykształcenia, a także obowiązku przestrzegania standardów zawodowych, do czego obligowała ustawa przed zmianami. Usunięta zostaje również sama definicja pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami. Jedyny wymóg, jaki postawił ustawodawca dla pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomościami to posiadanie ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z prowadzoną działalnością.

Broniąc się przed napływem do branży osób niekompetentnych, organizacje zawodowe podjęły decyzje o wprowadzeniu własnych rejestrów pośredników i zarządców nieruchomości, stanowiące system potwierdzania kwalifikacji i kompetencji osób świadczących usługi pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami.

W wyniku deregulacji obniżone zostały wymogi dotyczące uzyskania również uprawnień rzeczoznawcy majątkowego. Skrócono okres praktyki zawodowej, ograniczono wymóg posiadania wykształcenia magisterskiego do wykształcenia wyższego. Obniżone zostały też wymagania dotyczące takich zawodów jak adwokat, notariusz, komornik czy radca prawny.

Ogrom zmian, jaki czeka rynek nieruchomości w 2014 r. może przyczynić się do szeregu problemów w ich wdrażaniu. Pewne jest, że profesjonalistów czeka rok poważnej próby oraz wielu niejasności w związku z nowymi regulacjami prawnymi. Niezależnie od nastawienia, będzie to więc rok pełen wrażeń.

Podstawa prawna:
Dz.U. 2013 poz. 1304 Ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (tekst ogłoszony)
Dz.U. 2013 poz. 984 Ustawa z dnia 26 lipca 2013 r. o zmianie ustawy - Prawo energetyczne oraz niektórych innych ustaw (tekst ogłoszony)
Dz.U. 2013 poz. 829 Ustawa z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (tekst ogłoszony)
Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. (tekst ujednolicony)
Dz.U. 2005 nr 177 poz. 1468 Ustawa z dnia 29 sierpnia 2005 r. o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym (tekst ujednolicony)