Jak państwo chce współtworzyć rynek najmu

W pierwszej połowie 2014 r. Bank Gospodarstwa Krajowego planuje uruchomić nowe narzędzie inwestycyjne - Fundusz Mieszkań na Wynajem.

Przed dwoma miesiącami Bank Gospodarstwa Krajowego ogłosił koncepcję utworzenia nowego narzędzia inwestycyjnego, które ma zwiększyć dostępność mieszkań na wynajem – Funduszu Mieszkań na Wynajem w formie Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego Aktywów Niepublicznych (FIZ AN). Planowany termin jego uruchomienia to pierwsza połowa 2014 r.

Zanim przygotowana zostanie oferta najmu, Bank Gospodarstwa Krajowego wspierany przez Ministerstwo Finansów wykorzysta posiadane środki i zainwestuje w budynki mieszkalne dostępne na rynku lub zleci deweloperom zrealizowanie nowych, odpowiadających przyjętym standardom. Aktualnie, trwają prace związane z opracowaniem strategii działania Funduszu na rynku mieszkaniowym. Na tym etapie autorzy projektu określili główne cele funkcjonowania instytucji, jej cechy charakterystyczne oraz wstępną procedurę wyboru lokali i przyszłych najemców.

Jedną z wątpliwości, które towarzyszą temu pomysłowi, jest wyjaśnienie kwestii źródła finansowania zakupu bądź wybudowania mieszkań. Projekt jest częścią programu „Inwestycje Polskie” uruchomionego 12 października 2012 r., a zgodnie z jego założeniami, państwo powinno być inicjatorem inwestycji rozwojowych o długoterminowym zasięgu i efektach mających istotne znaczenie dla gospodarki narodowej. Warunkiem koniecznym do zrealizowania poszczególnych zadań „Inwestycji Polskich” jest wsparcie kapitałowe ze strony państwa. Obowiązek finansowania tych przedsięwzięć nałożono na Bank Gospodarstwa Krajowego oraz spółkę Polskie Inwestycje Rozwojowe SA. Podstawą umożliwiającą przejęcie przez wspomniane podmioty odpowiedzialności za wdrażanie założeń programu jest dokapitalizowanie ich akcjami spółek Skarbu Państwa.

Przewidywane korzyści z uruchomienia Funduszu to przede wszystkim ułatwienie dostępu do mieszkań pod wynajem w dużych miejscowościach. Cechą zapewniającą długoterminowość proponowanego rozwiązania jest jego samowystarczalność – oprócz kapitału niezbędnego do uruchomienia systemu, nie będzie potrzebował kolejnych dopłat. Struktura Funduszu nie może odbiegać od zasad działania innych funduszy inwestycyjnych. Z tego względu jego powstanie rozumieć należy w pierwszej kolejności jako przedsięwzięcie biznesowe, nie zaś część polityki społecznej. W efekcie działania Funduszu nie rozszerzy się zatem zasób mieszkań komunalnych, lecz do użytkowania na zasadach rynkowych zostaną oddane dodatkowe lokale, których liczba sięgnie 20 tys.

Dla kogo nowe mieszkania

Jedynym kryterium decydującym o podpisaniu umowy z potencjalnym najemcą będzie jego zdolność do terminowego opłacania ustalonego czynszu. Przy wielu chętnych spełniających wyżej wymieniony warunek na mieszkanie będzie mógł liczyć ten, kto złoży ofertę jako pierwszy. Stawki najmu nie muszą diametralnie różnić się od aktualnej oferty mieszkaniowej deweloperów. Jednak szanse na wynajem lokalu na atrakcyjnych warunkach mogą wzrosnąć, dzięki m.in. zoptymalizowaniu kosztów utrzymania nieruchomości. Temu zadaniu mają służyć konsekwentne zasady zarządzania Funduszem. Zamiast w pojedyncze mieszkania, Bank Gospodarstwa Krajowego zamierza inwestować w całe budynki z lokalami przeznaczonymi na wynajem. W zależności od lokalizacji mieszkań oraz średniej stawki czynszu w danej okolicy, wynajmujący przygotuje własną ofertę cenową. Będzie ona jednak w dużej mierze zależna nie tyle od propozycji konkurencji, co ustaleń dotyczących osiągnięcia założonej 4-procentowej stopy zwrotu wartości nieruchomości. Oznacza to, że najem mieszkania, w zależności od miasta, ostatecznie może okazać się tańszy, nawet o 1/3, od obecnych stawek rynkowych.

Wraz z koncepcją utworzenia Funduszu pojawiają się pytania dotyczące praktycznej strony jego funkcjonowania: Jaka jednostka zajmie się bezpośrednim nadzorowaniem podpisywania umowy z każdym najemcą oraz jakie będą postanowienia tego dokumentu? Jak będą wyglądały mieszkania udostępnione przyszłym lokatorom? Czy oferta będzie ujednolicona, czy raczej pojawią się różnice w zakresie metrażu i standardu wykończenia? W miarę rozwoju prac nad przygotowaniem Funduszu te kwestie będą szczegółowo wyjaśniane, być może z czasem ulegną zmianie w stosunku do pierwotnej wersji projektu. Na razie wiadomo, że Bank Gospodarstwa Krajowego zamierza utworzyć spółkę BGK Nieruchomości, która będzie kontrolować przydzielanie mieszkań oraz zawierać umowy najmu. Gwarancję przejrzystości przepisów regulujących wynajem w ramach Funduszu ma stanowić jeden wzór dokumentu sporządzony według założeń określonych przez spółkę. W dalszej perspektywie takie porozumienie powinno być traktowane jako standardowa umowa najmu obowiązująca na polskim rynku nieruchomości. O swoich prawach i obowiązkach najemca będzie informowany przed podjęciem decyzji o wyborze mieszkania. Pierwsza umowa może być zawierana na okres nie krótszy niż rok. Istnieje możliwość wydłużenia tego okresu, natomiast, co ważne, oferta państwowych lokali nie daje najemcy podstaw do wykupu mieszkania na własność.

Co znajdziemy w ofercie

W przypadku pytań związanych z powierzchnią i wyposażeniem nieruchomości przeznaczonych na wynajem, analiza sytuacji na rynku przeprowadzona przez pomysłodawców projektu sugeruje, że najbardziej opłacalne dla państwa będzie inwestowanie w wyposażone i gotowe do użytkowania 1-pokojowe lub 2-pokojowe lokale, średnio do 50-60 mkw. Zapotrzebowanie na tego rodzaju nieruchomości jest duże, dlatego Bank Gospodarstwa Krajowego liczy, że proces pozyskiwania najemców nie potrwa długo, a w związku z tym Fundusz wkrótce zacznie osiągać pierwsze zyski. Z kapitału i środków z opłat pobieranych od lokatorów będą finansowane kolejne inwestycje oraz remonty w już zakupionych budynkach. Po podjęciu decyzji o zainwestowaniu w nieruchomości w korzystnej lokalizacji, spółka BGK stanie przed koniecznością rozważenia i wybrania jednej z trzech dróg realizacji projektu. Aktualna koncepcja proponuje następujące rozwiązania: zakup budynków istniejących bądź znajdujących się na etapie budowy, budowę na zamówienie Funduszu oraz budowę budynków przez Fundusz. We wszystkich wymienionych przypadkach rząd będzie korzystał z pomocy przedstawicieli branży, przede wszystkim pośredników w obrocie nieruchomościami oraz deweloperów. Założeniem Funduszu jest opieranie się na doświadczeniu i wiedzy specjalistów. Współpraca z branżą nieruchomości ma zapewnić prawidłowe funkcjonowanie rządowej inicjatywy i jej długą obecność na rynku. Koncepcja zaakceptowana przez Bank Gospodarstwa Krajowego i Ministerstwo Finansów wyklucza zatem tworzenie nowych stanowisk i szkolenie dodatkowych pracowników na potrzeby Funduszu.

Ile na początek

Na zakup mieszkań państwo przeznaczy 5 mld zł. Ta kwota pozwoli na przygotowanie,w ciągu 5 lat, oferty wynajmu 20 tys. lokali w dużych miastach, m.in. w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Trójmieście czy Poznaniu. Aby przekonać się, czy system zaproponowany przez rząd okaże się skuteczny, należy poczekać na konkretne rozporządzenia i decyzje Rady Ministrów.