Jak inwestować w nieruchomości?

Rynek inwestycyjny ulega dynamicznym zmianom, a strategie skuteczne w minionej dekadzie ustępują miejsca nowocześniejszym rozwiązaniom cyfrowym. Przez lata lokowanie kapitału w nieruchomościach w Polsce oznaczało niemal wyłącznie zakup mieszkania na wynajem. Dla wielu stanowiło to podstawowy sposób na pasywny dochód. Obecnie jednak, przy trudniejszym dostępie do kredytów, inwestorzy poszukują alternatyw takich jak crowdinvesting, REIT-y czy ETF-y. Metody te pozwalają na dywersyfikację kapitału bez konieczności fizycznego zakupu lokalu.

Alternatywy dla tradycyjnego zakupu mieszkania

Tradycyjny model zakupu nieruchomości wiąże się z koniecznością posiadania dużego kapitału początkowego oraz angażowaniem czasu w zarządzanie najmem czy remontami. Tymczasem rynek w Europie Środkowej wchodzi w fazę stabilizacji po okresie dynamicznych wzrostów cen.

Nowoczesne technologie finansowe (fintech) znacząco obniżają bariery wejścia, oferując szereg korzyści:

• Dostępność kapitałowa: Model crowdfundingu eliminuje barierę wysokiego wkładu początkowego, otwierając rynek nieruchomości dla szerokiego grona osób, a nie tylko dla zamożnych inwestorów.
• Ekspozycja geograficzna: Platformy umożliwiają inwestowanie w projekty w stabilnych gospodarkach, takich jak Austria, Niemcy czy Szwajcaria, bez konieczności zakładania zagranicznych kont czy spółek .
• Dywersyfikacja walutowa: Budowanie portfela w silnej walucie, na przykład w euro, pozwala inwestorom uniezależnić się od wahań kursu złotego .

Crowdinvesting na tle REIT-ów i ETF-ów

Crowdinvesting, REIT-y (Real Estate Investment Trusts) oraz ETF-y nieruchomościowe dotyczą tego samego sektora, lecz różnią się fundamentalnie mechaniką działania. ETF-y to fundusze pasywne śledzące indeksy, oferujące wysoką płynność i szeroką dywersyfikację. Z kolei REIT-y to spółki giełdowe wypłacające większość zysków z najmu akcjonariuszom, zapewniając regularny dochód, lecz uzależniając wycenę inwestycji od nastrojów rynkowych.

Crowdinvesting wyróżnia się na tym tle specyficznymi cechami:

• Bezpośrednie finansowanie: Inwestorzy wspierają konkretne, namacalne przedsięwzięcia deweloperskie, zamiast kupować akcje całych spółek .
• Atrakcyjny zwrot: Średnie oprocentowanie projektów wynosi zazwyczaj 8-12% rocznie, przewyższając często zyski oferowane przez lokaty bankowe czy obligacje.
• Brak opłat wstępnych: W przeciwieństwie do giełdy, gdzie występują prowizje maklerskie, platformy crowdinvestingowe w większości przypadków nie pobierają opłat od inwestora przy wejściu w inwestycję.

Odsetki zamiast udziałów

Kluczowym aspektem zrozumienia crowdinvestingu nieruchomościowego jest fakt, iż inwestor nie nabywa udziałów w nieruchomości, lecz występuje w roli dostarczyciela kapitału. Jest to model dłużny (wierzycielski), a nie własnościowy. Oznacza to brak zależności zysku inwestora od ostatecznej ceny sprzedaży mieszkań czy końcowego wyniku finansowego dewelopera.

Proces ten opiera się na precyzyjnych zasadach:

• Forma prawna: najczęściej stosowaną formą jest pożyczka udzielana deweloperowi lub zakup obligacji na ustalony czas .
• Stałe wynagrodzenie: inwestor otrzymuje z góry ustalone odsetki wynikające z umowy . Jest to procent od pożyczonej kwoty, wypłacany zgodnie z harmonogramem.
• Przejrzystość przepływów: inwestujący od razu wie, jaką kwotę zarobi, a deweloper jest prawnie zobligowany do zwrotu kapitału wraz z należnymi odsetkami po zakończeniu projektu.

Transparentność i znaczenie licencji ECSP

Na rynku funkcjonują podmioty, które nie podlegają ścisłym regulacjom ani nadzorowi finansowemu, co może wiązać się z brakiem dostępu do pełnej dokumentacji czy niejasnymi procedurami ochrony środków. Gwarantem wysokich standardów w Unii Europejskiej jest licencja ECSP (European Crowdfunding Service Providers), którą w Polsce posiada obecnie zaledwie kilka platform.

ECSP to unijne rozporządzenie (UE 2020/1503), które wprowadziło jednolite przepisy dla dostawców usług finansowania społecznościowego w całej Europie. Jego celem jest ustandaryzowanie rynku i zapewnienie inwestorom rzetelnego dostępu do informacji. Platformy działające w oparciu o tę licencję spełniają szereg rygorystycznych wymogów:

• Nadzór organów państwowych: Licencjonowane podmioty podlegają kontroli instytucji takich jak Komisja Nadzoru Finansowego (KNF),
• Dokument KIIS: Każda oferta musi zawierać Arkusz Kluczowych Informacji Inwestycyjnych (KIIS). Jest to ustandaryzowany dokument, który w przejrzysty sposób prezentuje parametry projektu, dane dewelopera oraz strukturę finansowania, pozwalając na szybkie porównanie różnych ofert .
• Weryfikacja projektów: Platformy z licencją ECSP są zobowiązane do przeprowadzania starannej analizy każdego przedsięwzięcia przed jego publikacją, sprawdzając wiarygodność dewelopera i realność założeń biznesowych .

Dzięki tym regulacjom inwestorzy otrzymują dostęp do sprawdzonych danych, a proces inwestycyjny staje się przejrzysty i przewidywalny, eliminując niepewność związaną z działaniem podmiotów nielicencjonowanych.

Budowa portfela od małych kwot

Crowdinvesting umożliwia wejście na rynek nieruchomości z kapitałem dostępnym dla większości inwestorów indywidualnych, eliminując barierę wejścia zarezerwowaną dotąd dla dużych graczy. Minimalna kwota inwestycji na platformach takich jak dagobertinvest wynosi zazwyczaj 100 euro, umożliwiając elastyczne zarządzanie środkami.

Skuteczna strategia budowy portfela powinna opierać się na kilku filarach:

1. Dywersyfikacja: Zamiast lokować całą kwotę w jedno przedsięwzięcie, efektywniej jest rozłożyć kapitał na kilka różnych projektów.
2. Monitoring: Nowoczesne narzędzia online- podgląd wszystkich inwestycji w jednym miejscu, co daje kontrolę nad portfelem inwestycyjnym .
3. Elastyczność: Maksymalna kwota inwestycji ustalana jest indywidualnie w formie limitu finansowania, umożliwiając dopasowanie zaangażowania do możliwości finansowych inwestora.
4. Wybór waluty: Inwestowanie w euro daje dostęp do rynków zachodnich, stanowiąc alternatywę dla instrumentów opartych wyłącznie na złotówce.

Zainwestuj z dagobertinvest

Jeśli szukasz sprawdzonego sposobu na dywersyfikację portfela, zapoznaj się z ofertą dagobertinvest. Jest to platforma crowdfundingowa nieruchomości, funkcjonująca od 2015 roku. Jako pierwsza platforma w regionie DACH posiadająca licencję ECSP, dagobertinvest działa zgodnie z jednolitymi standardami europejskimi, zapewniając pełną przejrzystość procesów. Dołącz do grona ponad 10 000 inwestorów i zyskaj dostęp do atrakcyjnych projektów deweloperskich, zaczynając już od 100 euro.