Inwestowanie w nieruchomości – krok po kroku

Zakup nieruchomości wakacyjnej to inwestycja obarczona pewnym ryzykiem związanym z sezonowością charakteryzującą ten segment rynku. Jednak „gra jest warta świeczki”. Dlaczego? Jak zyskać na takiej inwestycji?

Zyski z wynajmu często okazują się znacznie wyższe niż w przypadku tradycyjnych zakupów inwestycyjnych (z przeznaczeniem na najem długoterminowy). Ponadto ze względu na rozwój sektora turystycznego w Polsce, możemy spodziewać się, że w przyszłości wartość nieruchomości wypoczynkowych będzie rosła. Warto zatem dokładnie przeanalizować wszystkie aspekty tego rodzaju transakcji i podjąć najkorzystniejszą dla siebie decyzję.

Inwestowanie w nieruchomości położone w miejscowościach wypoczynkowych należy rozpatrywać w perspektywie długoterminowej. Czas oczekiwania na zwrot poniesionych nakładów jest wypadkową wielu czynników:

• atrakcyjności lokalizacji i samego apartamentu czy domku letniskowego;
• wybranej formy zarządzania nieruchomością;
• okresów największego obłożenia turystycznego.

Różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi

Różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, przede wszystkim w zależności od popularności lokalizacji, kształtują się w granicach 5-10 proc. Wybierając konkretną ofertę, warto wobec tego sprawdzić, jakie mamy możliwości negocjacyjne. Aby ocenić potencjał ekonomiczny takiej inwestycji, trzeba wziąć pod uwagę zarówno koszty zakupu nieruchomości, opłaty notarialne, jak i spodziewane zyski z najmu. Nie można też zapomnieć o dodatkowych wydatkach związanych z przygotowaniem nieruchomości na swoje potrzeby bądź do wynajęcia.

Od czego zacząć inwestowanie w nieruchomości?

Wybór oferty powinna poprzedzić analiza potrzeb, oczekiwań i przede wszystkim możliwości (czasowych i finansowych) nabywców. Inne czynniki wpłyną na decyzje osób poszukujących wakacyjnej nieruchomości z myślą o własnym wypoczynku (tzw. drugi dom), a inne przesądzą o zakupie apartamentu czy domku letniskowego pod wynajem. W pierwszym przypadku duże znaczenie mają względy emocjonalne, a także odległość od stałego miejsca zamieszkania. Poszukując nieruchomości, która będzie również atrakcyjna pod względem inwestycyjnym, lepiej odsunąć na dalszy plan własną wygodę i oszczędność, i rozważyć bardziej odległe lokalizacje, zwłaszcza te w popularnych wakacyjnych kurortach.

Nie zapomnij przeanalizować aktualnego nasycenia danej miejscowości nieruchomościami wypoczynkowymi!

Oprócz potencjału turystycznego wybranego regionu, należy przeanalizować aktualne nasycenie danej miejscowości nieruchomościami wypoczynkowymi, aby przewidzieć, jak duża będzie konkurencyjność rynku. Nie bez znaczenia w tym przypadku jest także poziom rozwoju infrastrukturalnego i gospodarczego. Liczy się nie tylko dostęp do obiektów rekreacyjnych i gastronomicznych, ale także dróg, autostrad i lotniska.

Sposób najmu

W przypadku zakupu w celach inwestycyjnych, warto już na początku ustalić też strategię najmu – czy interesuje nas wynajem okazjonalny, długoterminowy czy szczególnie popularny w miejscowościach turystycznych, najem krótkoterminowy.

Analiza rynku - gdzie inwestorzy kupują nieruchomości?

Obecnie najwięcej apartamentów oferuje północno-zachodni region Polski, gdzie położone są takie miasta, jak Świnoujście czy Międzyzdroje. Szeroki wybór nieruchomości wakacyjnych wyróżnia Pomorze (zwłaszcza Władysławowo, Gdynię i Sopot), województwa położone w południowo-zachodniej części kraju (z m.in. Karpaczem i Szklarską Porębą) oraz południowy region, w którym największy ruch turystyczny generują ośrodki wypoczynkowe w Zakopanem, Szczawnicy, Wiśle i Krynicy Morskiej. Zdecydowanie mniejszą ofertą deweloperską charakteryzują się Mazury, które choć atrakcyjne przyrodniczo, nadal cieszą się mniejszym zainteresowaniem inwestorów realizujących typowe apartamenty wakacyjne.

Warto również rozważyć inwestowanie w nieruchomości w dużych miastach z bogatą ofertą turystyczną i kulturalną. Kraków i Wrocław to jedne z lokalizacji charakteryzujących się całorocznym obłożeniem punktów noclegowych dla turystów. Tutaj właśnie duży wpływ na rynek ma najem krótkoterminowy, ze względu na swoją specyfikę – uprawniający właścicieli do ustalania wyższych stawek czynszu.

Perspektywy dla inwestorów - wakacyjne nieruchomości

Na analizę perspektyw dla inwestorów kupujących wakacyjne nieruchomości powinno składać się przedstawienie zalet i wad wybranych lokalizacji oraz uwarunkowań prawnych i technicznych. Między innymi są to plany zagospodarowania przestrzennego, zapowiadane przedsięwzięcia infrastrukturalne, zwłaszcza w zakresie obiektów turystycznych. Opis lokalizacji musi być jak najbardziej szczegółowy i zawierać odpowiedzi na pytania o komunikację, najbliższe otoczenie, warunki przyrodnicze i odległość od największych atrakcji turystycznych danego regionu.

Popyt i podaż

Kolejnym elementem przemyślanej strategii inwestycyjnej jest zbadanie struktury popytu i podaży w interesującej nas miejscowości wypoczynkowej. Jeśli to możliwe, spróbujmy określić profil przyszłego klienta korzystającego z oferty wynajmu, pamiętając, że zapotrzebowanie na nieruchomości wakacyjne jest bardzo zróżnicowane i uzależnione od czynników sezonowych.

Niezależnie od wyboru rodzaju nieruchomości: domy wakacyjne, odrębne lokale mieszkalne czy apartamenty w aparthotelu lub condohotelu, o sukcesie inwestycji może przesądzić dobra i konsekwentna  kampania marketingowa. Jak kształtuje się wizerunek nie tylko wybranego projektu deweloperskiego, ale również miejscowości, w której jest położony? Trzecim elementem strategii Public Relations powinno być dopasowanie oferty do określonej grupy docelowej. Warto pomyśleć również o założeniu konta w serwisach internetowych oferujących mieszkania i pokoje dla turystów.

Jaką nieruchomość wybrać?

Wśród form inwestowania w nieruchomości turystyczne można wymienić odrębne lokale mieszkalne lub budowane przez deweloperów jako niezależne obiekty w ramach stref tzw. parków wakacyjnych. Nabywcy otrzymują wówczas prawo własności mieszkania wraz z udziałem w gruncie w części wspólnej. Drugą grupę nieruchomości wakacyjnych stanowią lokale w aparthotelach i systemie condo. Segment ten charakteryzuje się m.in. tym, że nabywcy nie otrzymują udziału w gruncie, nie mogą również zameldować się w apartamencie na pobyt stały. Oferta aparthotelu obejmuje dwa warianty: można zawrzeć umowę najmu z operatorem budynku i powierzyć mu zarządzanie lokalem lub wykorzystywać apartament wyłącznie na własne potrzeby.

Rozważając inwestowanie w segment aparthoteli i condohoteli, warto sprawdzić, z jakich usług dodatkowych będą mogli korzystać nasi przyszli klienci (a także my sami). Najczęściej w tego rodzaju kompleksach do dyspozycji gości hotelowych są:  usługi concierge, restauracje, sale konferencyjne, baseny, sauna czy wellness & spa.

Korzyści finansowe

W przypadku segmentu condohoteli można oczekiwać, by w umowie z operatorem znalazł się zapis o gwarantowanej stopie zwrotu z inwestycji w danym okresie. Zarządcy takich budynków zwykle oferują  z góry określone zyski przez 3-5 lat od momentu dokonania zakupu. Szacowany zwrot z inwestycji wynosi średnio 5-7 proc.

Inwestując w niezależne lokale, nie mamy natomiast gwarancji stałych zysków w ciągu roku, ale za to możemy spróbować samodzielnie przekroczyć poziom 7 proc. Przy odpowiedniej strategii inwestycyjnej zwrot z inwestycji może sięgnąć nawet 8 proc.

Do oszacowania rentowności transakcji w każdym przypadku potrzebne są następujące informacje:

• spodziewany okres zwrotu;
• koszt obsługi budynku przez operatora;
• wydatki na ewentualne naprawy;
• czynniki makroekonomiczne, takie jak stopa inflacji.

Gdzie szukać informacji o inwestycjach w miejscowościach wypoczynkowych?

Ogłoszenia dotyczące apartamentów wakacyjnych i domów letniskowych często są publikowane w lokalnej prasie. Z takiej formy prezentacji nieruchomości korzystają najczęściej osoby oferujące pojedyncze lokale na rynku wtórnym. Duże projekty inwestycyjne realizowane w miejscowościach wypoczynkowych często są postrzegane w kategoriach ciekawostki o danym regionie, dlatego informacji na ich temat można szukać np. w serwisach informacyjnych i turystycznych. Najwięcej szczegółów oferty poznamy jednak za pośrednictwem portali nieruchomościowych, prasy branżowej lub bezpośrednio w biurze sprzedaży lub u operatora budynku. Ze względu na potencjał segmentu nieruchomości w miejscowościach wypoczynkowych, rozwiązaniem oczekiwanym przez użytkowników serwisów ogłoszeniowych jest grupowanie ofert do odrębnej kategorii przeznaczonej dla klientów poszukujących nieruchomości w celach inwestycyjnych. Informacje dla inwestorów są dostępne np. na portalu KRN w sekcji inwestowanie w nieruchomości, lub w podobnych serwisach.

Podsumowując

Dobra koniunktura na rynku stanowi argument za inwestowaniem w nieruchomości. Niezależnie od wybranego segmentu, taka inwestycja wydaje się jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. Sektor nieruchomości to dobra opcja dla inwestorów poszukujących dodatkowego źródła dochodów czy zabezpieczenia finansowego na okres emerytalny. W projekty deweloperskie chętnie inwestują także przedsiębiorcy, którzy szukają sposobu na dywersyfikację portfela. Zakup mieszkania lub domu w dobrej lokalizacji, obecnie jest też korzystniejszym rozwiązaniem niż zamrażanie pieniędzy na lokacie – ze względu na aktualnie niskie oprocentowanie lokat.

Obietnica kilkuprocentowego zwrotu z inwestycji zachęca do sięgania po oferty nieruchomości turystycznych. Ich ceny są zróżnicowane pod względem lokalizacji i standardu. Kluczem do sukcesu będzie dokładna analiza rynku, przewidywanych wydatków i spodziewanych zysków oraz możliwie dokładne określenie grupy docelowej.