Garaż – to nie zawsze to samo

W związku z szybko zwiększającą się liczbą samochodów pojawia się coraz większe zapotrzebowanie na garaże. Garaże na sprzedaż lub wynajem to duży potencjał inwestycyjny niedostrzegany przez wielu inwestorów. Obecnie duża część nowych budynków mieszkalnych jest wyposażona w parkingi podziemne, w starszym budownictwie o takich inwestycjach na ogół nie pamiętano lub budowano w jednym miejscu osiedla kompleksy garażowe.

Kupując mieszkanie, warto pomyśleć o zapewnieniu właściwego lokum nie tylko dla siebie, ale też i dla własnych czterech kółek. Co charakterystyczne, obserwując rynek, można zauważyć, że dla kupujących garaże jedynym czynnikiem wpływającym na cenę jest lokalizacja jak najbliżej miejsca zamieszkania oraz wyposażenie w energię elektryczną, natomiast inne czynniki wpływające na rynku na cenę, takie jak stan techniczny, rok budowy czy powierzchnia użytkowa, nie są prawie w ogóle brane pod uwagę. Zatem dużo wyższą cenę może osiągnąć garaż na obrzeżach miasta na osiedlu, gdzie garaży jest niewiele i brakuje miejsc na parkingach, a dużo niższą położony bliżej centrum na osiedlu, na którym większość budynków ma własne parkingi podziemne. Warto pamiętać, że garaże mogą mieć różne formy prawne, od których zależy późniejsze użytkowanie, a także sama możliwość kupna.

Parking przy budynku mieszkalnym

Decydując się na kupno nowego mieszkania, należałoby zwrócić uwagę, czy deweloper w dostateczny sposób zabezpiecza możliwość parkowania samochodów przez mieszkańców, bo patrząc na dzisiejsze nowe osiedla można odnieść wrażenie, że ani deweloper o to nie dbał, ani inwestorzy nie zwracali na to uwagi, kupując mieszkania. Tymczasem parkingi przy budynkach mieszkalnych powinny stanowić część nieruchomości wspólnej, to znaczy znajdować się na tej samej działce, co budynek mieszkalny.

Podpisując więc z deweloperem umowę przedwstępną, warto sprawdzić, czy wielkość działki, na której stanie nasz budynek, oraz projekt budowlany zakładają i umożliwiają powstanie takiego parkingu przy budynku. Przepisy prawa budowlanego przewidują określone wymagania, które należy spełnić, aby taki parking powstał, więc późniejsza realizacja parkingu o potrzebnych wymiarach, nie uwzględnionego w pierwotnym projekcie, może okazać się niemożliwa. Jest to ważne, zwłaszcza jeżeli planuje się zakup mieszkania bez zakupu miejsca postojowego w garażu. Jeżeli tego się nie dopilnuje, można być zmuszonym do pozostawiania samochodu daleko od własnego bloku.

Należy też zwrócić uwagę, że wprawdzie parkingi na danym osiedlu mogą powstać w drodze wyodrębnienia pod nie oddzielnych działek, które następnie ogradza się i dzieli na miejsca parkingowe, ale za to zawsze trzeba będzie później dodatkowo płacić. Parking taki bowiem zostanie zapewne sprzedany zainteresowanym na współwłasność lub też w całości jakiemuś przedsiębiorcy, którzy później będzie go wydzierżawiał.

Miejsce postojowe

Miejsce postojowe to nowoczesna forma garażu spotykana w nowych budynkach mieszkalnych, gdzie kondygnacja podziemna została zaprojektowana jako parking stanowiący integralną część budynku. Problem prawny pojawia się zawsze wówczas, gdy deweloper wybuduje parking mniejszy niż liczba mieszkań w budynku, co niestety jest regułą. Wówczas nie wszyscy będą mieli okazję kupić miejsce postojowe, a tym, którzy za możliwość parkowania zapłacili dodatkowe pieniądze, trzeba taką możliwość zagwarantować, co nie jest proste. Parking taki stanowi bowiem z reguły jedno duże pomieszczenie z wyrysowanymi tylko miejscami postojowymi. Ponieważ nie ma ścian dzielących miejsca postojowe na samodzielne pomieszczenia, nie mogą one stanowić odrębnej własności ani nie mogą przynależeć do lokali. Deweloperzy od lat zastanawiają się, jak ten problem rozwiązać. Oto dwa sposoby najbardziej godne polecenia. Pierwszy z nich polega na tym, że oprócz wyodrębnienia lokali mieszkalnych w danym budynku wyodrębnia się również cały parking podziemny jako jeden samodzielny lokal użytkowy. Lokal ten następnie sprzedaje się na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać, i niekoniecznie muszą to być właściciele lokali mieszkalnych w danym budynku. Taki udział w parkingu jest też samodzielnym przedmiotem obrotu, zatem można go sprzedać, i to niezależnie od sprzedaży mieszkania.

Prawo do miejsca postojowego można także zapewnić poprzez ustanowienie służebności gruntowej parkowania pojazdu. Parking pozostanie wówczas częścią nieruchomości wspólnej (nie zostanie wyodrębniony jako lokal użytkowy). Jednak te części wspólne nieruchomości zostaną obciążone na rzecz właścicieli wskazanych lokali służebnością gruntową parkowania na takich miejscach postojowych z wyłączeniem innych osób. To bardzo interesujące rozwiązanie, bo taka służebność przechodzi zawsze na kolejnego właściciela danego lokalu i umożliwia przypisanie konkretnego miejsca postojowego do danego mieszkania. Jednak w odróżnieniu od wcześniejszej formy uniemożliwia sprzedaż samego miejsca postojowego osobom trzecim bez jednoczesnej sprzedaży mieszkania. Może to jednak być postrzegane jako zaleta, gdyż zastosowanie takiej formy zabezpiecza przed korzystaniem z nieruchomości przez osoby nie będące mieszkańcami budynku. Jest to szczególnie ważne, gdy wspólnota dba o bezpieczeństwo (monitoring, ogrodzenie itd.). Wówczas prawo do wstępu na teren wspólnoty przez osoby trzecie korzystające z miejsc postojowych, a nie będące mieszkańcami, może spowodować nieskuteczność stosowanych zabezpieczeń.

W starym budownictwie

Jeżeli kupujesz mieszkanie na osiedlu z wielkiej płyty, ale także bardzo często na osiedlach budowanych już w latach 90., możesz nie mieć możliwości kupna mieszkania z garażem. Tej okazji możesz nie mieć nawet wówczas, gdy kupujesz mieszkanie na nowym osiedlu, gdyż deweloperzy nie są w stanie w budowanych budynkach zapewnić takiej liczby miejsc na parkingach podziemnych, jaka jest liczba samochodów posiadanych przez mieszkańców. Zatem bardzo często kupując mieszkanie, będziesz miał problem z zapewnieniem dla swojego samochodu właściwego schronienia. Do tego dochodzi jeszcze problem z parkowaniem pojazdu pod blokiem. W latach 70. i 80. kiedy budowano wielką płytę nikt nie myślał, że będzie aż takie zapotrzebowanie na miejsca na parkingach, a i obecnie nie jest lepiej, bo dla deweloperów ziemia jest zbyt cenna, żeby ją przeznaczać pod parkingi, i budując starają się maksymalnie wykorzystać posiadany teren pod budynki.

Kompleksy garażowe

Najczęstszą występującą dotychczas w Polsce formą budowy garaży na osiedlach (obecnie wypieraną przez miejsca postojowe w garażach podziemnych) były kompleksy garażowe. Pod względem prawnym są to małe działki, około 20 metrów kw., zabudowane boksami garażowymi. Granice takich działek odpowiadają obrysowi samych garaży, a garaże budowane były szeregowo, jeden obok drugiego. Przymierzając się do kupna takiego garażu, należy zwrócić uwagę, że w takim kompleksie wydzielone są małe działki pod garażami, które stanowią własność właścicieli poszczególnych garaży, oraz wydzielana jest jedna większa działka przeznaczona na plac manewrowy i drogę dojazdową do garaży, stanowiąca współwłasność właścicieli poszczególnych garaży. Zatem kupując taki garaż, kupujesz działkę wraz z garażem oraz udział w placu manewrowym. Bardzo często sprzedający zapominają, że oprócz garażu mają jeszcze udział w placu manewrowym, który też należy przekazać nabywcy. Pominięcie tego w akcie notarialnym sprzedaży rodzi dość poważne skutki, a najłagodniejszym z nich jest konieczność sporządzenia dodatkowego aktu notarialnego, czyli dodatkowe koszty.

Garaż w takim kompleksie może być też samodzielnym lokalem, tak jak mieszkanie w bloku. Jeżeli garaż został określony jako lokal, to będzie na niego założona odrębna od gruntowej księga wieczysta. Z takim garażem związany będzie też udział w częściach wspólnych danej nieruchomości (działka pod garażami, plac manewrowy, droga dojazdowa). Taka forma prawna jest bardzo często spotykana w kompleksach garażowych, gdy garaże – z uwagi na ukształtowanie terenu – są budowane piętrowo. W związku z tym nie można wydzielić działki pod każdym garażem, tylko trzeba szukać innej formy wyodrębnienia nieruchomości.

Często możemy się też spotkać z nieuregulowanym do końca prawem własności w postaci współwłasności kompleksu garażowego. Wówczas jedna działka zabudowana kompleksem garaży jest współwłasnością korzystających z poszczególnych garaży osób, które na zasadzie ustnej lub w drodze pisemnej umowy porozumiały się, które garaże zajmują. Musimy sobie zdawać sprawę, że jest to przejaw nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości i choć funkcjonuje już od wielu lat, może rodził w przyszłości problemy, na przykład przy chęci wynajęcia garażu, doprowadzenia mediów, wykonywania większych remontów. Dzieje się tak, ponieważ nie można nazwać osoby zajmującej konkretny garaż właścicielem tego garażu (jest ona współwłaścicielem całego kompleksu garażowego) w związku z tym nie może ona podejmować samodzielnie decyzji odnośnie do tego konkretnego garażu. Ten stan prawny może zostać uregulowany w drodze umowy o zniesienie współwłasności zawartej między współwłaścicielami lub na wniosek każdego z współwłaścicieli w drodze sądowej, a skutkiem takiego zniesienia współwłasności będzie powstanie jednej z form prawnych wyżej określonych, czyli „małych działek zabudowanych garażami” albo „lokali garażowych”. W przypadku sprzedaży współwłasności przedmiotem sprzedaży nie będzie konkretny garaż tylko udział w całej nieruchomości połączony z przejęciem od poprzedniego współwłaściciela korzystania z konkretnego garażu.

Należałoby też wspomnieć, że czasami w takich kompleksach garażowych budowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe można się spotkać ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu użytkowego (garażu) ustanawianym na wzór spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych w blokach będących własnością spółdzielni. Garaże takie nabywa się i użytkuje na takich samych zasadach jak mieszkania spółdzielcze.

Garaże w blokach

Możemy się też spotkać z garażami będącymi częścią budynku mieszkalnego (w suterenie) lub też położonymi na tej samej działce co blok mieszkalny. Pojedyncze garaże w blokach mogą być samodzielnymi lokalami na równi z mieszkaniami w tych blokach, stanowić część nieruchomości wspólnej, tak jak klatka schodowa, lub być pomieszczeniami przynależnymi do poszczególnych lokali. Zatem w blokach oprócz mieszkań mogą być także prawnie wyodrębnione tak jak mieszkania lokale o innym przeznaczeniu, np. sklepy lub właśnie garaże. Wówczas właściciel takiego garażu jest członkiem danej wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od tego, czy posiada jeszcze mieszkanie w tym bloku, czy nie. Garaż w bloku może też nie być samodzielnym lokalem, tylko pomieszczeniem przynależnym do mieszkania tak jak piwnica. Jednak aby był takim pomieszczeniem, musiałby być tak określony w akcie ustanawiającym odrębną własność lokalu. Zatem garaż musiałby zostać, np. w umowie wykupu lokalu od spółdzielni czy od gminy lub przy kupnie lokalu od dewelopera (pierwsze nabycie), uwzględniony jako taka część przynależna (to samo dotyczy na przykład piwnicy).

Jeżeli umowa, w której ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego milczy na temat pomieszczeń przynależnych, to znaczy, że z lokalem tym nie są związane żadne pomieszczenia przynależne. Należy pamiętać, że garaż będący pomieszczeniem przynależnym do mieszkania można kupić tylko wraz z mieszkaniem. Nie można go natomiast sprzedać bez sprzedaży samego mieszkania, a sprzedaż mieszkania powoduje automatyczną sprzedaż garażu i to nawet, jeżeli strony przemilczą ten fakt przy umowie sprzedaży. Jeżeli garaże nie zostały przypisane do poszczególnych lokali mieszkalnych lub nie ustanowiono ich odrębnej własności, stanowią wówczas część nieruchomości wspólnej, tak jak klatka schodowa czy działka, na której znajduje się budynek. W takiej sytuacji zarówno właściciele lokali, jak i osoby trzecie nie mogą z garaży korzystać bez zgody wspólnoty, a korzystanie z garażu powinno wynikać z umowy najmu, z której zyski czerpie wspólnota, i to obojętnie, czy wynajmuje jednemu z właścicieli, czy osobie trzeciej. Garaż taki może być wprawdzie przedmiotem sprzedaży, ale wcześniej wymaga dokonania wielu formalności, przede wszystkim podjęcia stosownej uchwały przez wspólnotę, a następnie wyodrębnienia go jako samodzielnej nieruchomości.

Garaż blaszany, czyli z braku laku dobry kit

Jeżeli kupiliśmy mieszkanie i nie możemy w pobliżu znaleźć garażu, możemy go też niewielkim kosztem spróbować postawić we własnym zakresie. W tym celu należy znaleźć nadający się do tego kawałek gruntu, sprawdzić, czyją jest własnością (najczęściej na osiedlach będzie to własność gminy lub spółdzielni) i wydzierżawić go pod garaż. Na takim wydzierżawionym gruncie odradzałbym jednak budowę murowanego garażu, gdyż dzierżawa może się wcześniej czy później skończyć, a właściciel działki jest właścicielem wszystkiego, co jest z nią trwale związane, zatem także i naszego garażu. Oczywiście pozostaje wówczas możliwość domagania się zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość (zwrotu kosztów budowy), ale może być z tym sporo problemów. Zatem w przypadku dzierżawy dużo lepszym rozwiązaniem wydaje się postawienie garażu blaszanego. Taki garaż ekipa budowlana składa w kilka godzin, a najważniejsze, że nie jest on trwale związany z gruntem, więc jest on naszą własnością, a nie własnością właściciela gruntu. Ponadto, jeżeli umowa dzierżawy się skończy lub zostanie wypowiedziana w ciągu kilku godzin, nasz garaż można rozebrać i przenieść na inne miejsce lub też sprzedać, jeżeli nie będzie już nam potrzebny.

Często można spotkać się z odmową spółdzielni czy gminy wydzierżawienia kawałka gruntu pod jeden garaż. Nasze działania będą wówczas dużo skuteczniejsze, jeżeli poszukamy innych osób, które są również zainteresowane posiadaniem takich garaży. Taki kompleks garaży można bowiem ciekawiej zaprojektować i będzie mniej szpecił otoczenie niż pojedynczy garaż, a wpływ na zgodę spółdzielni czy gminy może mieć też fakt, że taka zgoda spowoduje częściowe zwolnienie miejsc parkingowych na osiedlu.


Autor jest prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?