17% biur stoi pustych, a dobre powierzchnie trudno znaleźć. Co dzieje się na rynku biurowym?

Na największych regionalnych rynkach biurowych w Polsce wolne pozostaje średnio 17,3 proc. powierzchni. Taka liczba mogłaby sugerować, że firma planująca przeprowadzkę może przebierać w ofertach. Tymczasem najemcy szukający nowoczesnego biura w dobrej lokalizacji coraz częściej trafiają na znacznie krótszą listę atrakcyjnych ofert. Skąd bierze się ta różnica i co właściwie pokazuje wskaźnik pustostanów?

Ilość dostępnych pustostanów, a jakość ofert na rynku

Według danych globalnej firmy zajmującej się doradztwem na rynku nieruchomości na koniec II kwartału 2026 r. średni współczynnik pustostanów na największych regionalnych rynkach biurowych wynosił 17,3 proc. Chodzi m.in. o Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin. Jednocześnie firma wskazuje na wyraźny podział rynku: część starszych budynków ma problemy z pozyskaniem najemców, podczas gdy wysokiej jakości powierzchnie klasy A utrzymują silny popyt i osiągają stawki sięgające około 20 euro za mkw. miesięcznie.

Wskaźnik pustostanów opisuje udział niewynajętej powierzchni w całym zasobie danego rynku. Dla firmy szukającej siedziby, ilość dostępnych lokali będzie się jednak zawężać w zależności od wymagań i potrzeb wobec nowego biura.

Firma potrzebująca 700 mkw. w określonej części miasta, z dobrym dostępem do transportu publicznego, odpowiednią liczbą miejsc parkingowych, gotowym układem pomieszczeń i terminem wejścia za trzy miesiące korzysta z dużo mniejszego rynku niż ten widoczny w ogólnej statystyce.

Starsze biurowce odpowiadają za coraz większą część wolnej powierzchni

Wysoki poziom pustostanów koncentruje się przede wszystkim w mniej konkurencyjnych obiektach. Starsze i technologicznie mniej efektywne budynki częściej notują podwyższoną wakancję, podczas gdy najemcy kierują zainteresowanie ku nowoczesnym, dobrze skomunikowanym nieruchomościom. Na regionalnych rynkach szczególnie wysokie pustostany odnotowano w połowie 2026 r. w Katowicach — 22,2 proc. — oraz we Wrocławiu — 21,8 proc. Dla porównania w Szczecinie wskaźnik wynosił 8,4 proc.

Różnice dotyczą również pojedynczych budynków stojących czasem w tej samej części miasta. Standard instalacji, efektywność energetyczna, jakość części wspólnych, dostęp do komunikacji miejskiej, możliwość elastycznej aranżacji piętra czy zaplecze dla rowerzystów mogą znacząco wpływać na zainteresowanie powierzchnią.

Znaczenie ma także stan samego lokalu. Gotowe i umeblowane biuro pozwala części najemców ograniczyć zakres prac przed przeprowadzką. Lokal wymagający gruntownej przebudowy wymaga czasu na projekt, uzgodnienia oraz realizację fit-outu. Te dwa lokale mogą figurować w statystykach jako identycznie „dostępne”, choć z perspektywy firmy planującej szybkie wejście są zupełnie innymi produktami.

Na co zwrócić uwagę szukając nowego biura?

W praktycznej analizie rynku warto najpierw przygotować brief określający warunki, które rzeczywiście wpływają na działalność firmy. Dopiero później można oceniać skalę dostępnej podaży.

Najczęściej trzeba zweryfikować:

• wymagany i maksymalny metraż,

• lokalizację oraz akceptowalny czas dojazdu pracowników,

• dostępność powierzchni w planowanym terminie,

• układ biura i możliwość jego modyfikacji,

• standard techniczny budynku,

• parkingi oraz infrastrukturę rowerową,

• wyposażenie istniejącej powierzchni,

• możliwość ekspansji w tym samym budynku,

• okres najmu i warunki biznesowe właściciela.

Dopiero po nałożeniu tych kryteriów na dostępny zasób widać rzeczywisty wybór. Aktualną ofertę biur z różnych dużych rynków można porównać w serwisie wynajembiur.pl, korzystając z filtrów dotyczących powierzchni, dostępności, lokalizacji, czynszu czy certyfikatów budynku.

Porównanie dostępności biur w Warszawie

Posłużmy się przykładem warszawskiego rynku nieruchomości. Na koniec czerwca 2026 r. średni współczynnik pustostanów w stolicy wynosił 8,5 proc., ale w centrum spadał do zaledwie 4,8 proc. Poza centrum było to 11,8 proc.

Dodatkowo, że w rejonie Ronda Daszyńskiego, który pozostaje jednym z najaktywniejszych obszarów biznesowych Warszawy, dostępność spadła do około 3,6 proc. zasobu. Jednocześnie w pierwszej połowie 2026 r. firmy wynajęły w stolicy łącznie około 420 tys. mkw. biur, czyli o 38 proc. więcej niż rok wcześniej.

Firma, która szuka siedziby właśnie w centralnej części Warszawy, działa więc na rynku znacznie ciaśniejszym, niż wynikałoby z ogólnomiejskiego wskaźnika. Im bardziej szczegółowe wymagania dotyczą metrażu, piętra, terminu wejścia czy standardu, tym szybciej zawęża się pula rzeczywistych alternatyw.

Przy planowaniu relokacji w stolicy można porównać aktualne powierzchnie i ich parametry tutaj.

Nowych biur powstaje coraz mniej

Drugim elementem zmieniającym sytuację najemców jest ograniczona aktywność deweloperów. Na regionalnych rynkach w pierwszej połowie 2026 r. oddano do użytkowania około 73,7 tys. mkw. nowych biur, a w budowie znajdowało się tylko około 150,4 tys. mkw. Lista kolejnych planowanych inwestycji również pozostaje ograniczona.

Firmy z branży nieruchomości komercyjnych szacują z kolei, że całoroczna nowa podaż w największych miastach regionalnych może wynieść około 120 tys. mkw. To około trzy razy mniej niż w okresie intensywnego rozwoju rynku przed 2024 r.

W Warszawie skala ograniczenia podaży jest równie widoczna. W pierwszym półroczu 2026 r. deweloperzy dostarczyli około 50 tys. mkw. powierzchni, o 47 proc. mniej niż rok wcześniej, a około 130 tys. mkw. pozostawało w budowie. Ponad 90 proc. realizowanych projektów skupiało się w lokalizacjach centralnych.

Nowa podaż uzupełnia więc rynek znacznie wolniej niż kilka lat temu. Jednocześnie część starszych biurowców jest wycofywana z najmu i przeznaczana do modernizacji lub zmiany funkcji, między innymi na mieszkania, hotele czy obiekty edukacyjne.

Popyt na biura wraca, ale najemcy stali się bardziej selektywni

Aktywność firm również nie wskazuje na zamrożenie rynku. W pierwszej połowie 2026 r. na rynkach regionalnych wynajęto około 307–310 tys. mkw. powierzchni, a blisko 60 proc. popytu przypadało na nowe umowy i ekspansje.

Firmy coraz częściej wykorzystują przeprowadzkę także do zmiany sposobu korzystania z biura. Hybrydowy model pracy zmniejszył w wielu organizacjach zapotrzebowanie na klasyczne stanowiska przypisane każdemu pracownikowi, ale zwiększył znaczenie sal spotkań, przestrzeni projektowych, miejsc do cichej pracy i części wspólnych. Przy wyborze siedziby liczy się więc nie tylko liczba metrów, lecz także to, ile użytecznej przestrzeni można z nich uzyskać.

Dlatego dwa lokale o powierzchni 500 mkw. mogą mieć zupełnie inną wartość użytkową. Rzut piętra, położenie trzonu komunikacyjnego, dostęp światła dziennego, liczba zamkniętych pomieszczeń oraz możliwość przeprowadzenia zmian wpływają na liczbę stanowisk i komfort pracy równie mocno jak sam metraż.