Przez pierwsze trzy kwartały 2009 r. odnotowywaliśmy systematyczne spadki cen na krakowskim rynku nieruchomości. W II kwartale cena spadła o 2,4 proc. w porównaniu do I kwartału. W III kwartale obniżka ceny wyniosła 1,9 proc. w porównaniu do kwartału poprzedniego.

Przez pierwsze trzy kwartały 2009 r. odnotowywaliśmy systematyczne spadki cen na krakowskim rynku nieruchomości. W II kwartale cena spadła o 2,4 proc. w porównaniu do I kwartału. W III kwartale obniżka ceny wyniosła 1,9 proc. w porównaniu do kwartału poprzedniego. W IV kwartale odnotowaliśmy odwrócenie się tendencji cenowych w Krakowie. Pod koniec roku średnia cena mieszkania oferowanego w Krakowie na rynku wtórnym wyniosła 7835 zł, a więc wzrosła w porównaniu z I kwartałem o 1,9 proc. Po zapaści na rynku kredytów hipotecznych w IV kwartale 2008 r. i na początku 2009 r., w kolejnych kwartałach systematycznie zwiększała się liczba udzielanych kredytów mieszkaniowych. Choć akcja kredytowa nie osiągnęła skali sprzed kryzysu, to jednak w drugiej połowie zeszłego roku doprowadziła do zwiększenia liczby zawieranych transakcji. Jednym z czynników stymulujących rynek nieruchomości w 2009 r. był program rządowy „Rodzina na swoim”, który w Krakowie, po urealnieniu wskaźnika przeliczeniowego na początku II kwartału, stał się coraz bardziej popularny. Innym ważnym czynnikiem był wzrost dostępności kredytów oferowanych w euro oraz obniżenie marż przez banki na kredyty walutowe. Wzrost cen ofertowych w IV kwartale może być więc częściowo skutkiem poprawiającej się dostępności w finansowaniu zakupu nieruchomości oraz zwiększenia się poziomu optymizmu. Jednakże dużą rolę odgrywa na pewno to, iż w 2009 r. w pierwszej kolejności z rynku schodziły mieszkania tańsze, a ogłoszenia wprowadzane do sprzedaży to także te, oferowane już wcześniej, których cena jest na tyle wysoka, że nie znajdują one nabywców, zawyżając jednocześnie średnie ceny. Należy również zauważyć, że coraz trudniej było znaleźć na rynku mieszkania z przedziału do 300 tys. zł (wyk. 1).

Wyk. 1. Cena ofertowa 1 m kw. w 2009 r. [w PLN]



Analiza cen oferowanych mieszkań ze względu na poszczególne dzielnice Krakowa wskazuje na to, że sytuacja nie zmieniła się znacząco w porównaniu z badaniem przeprowadzonym w roku ubiegłym, dotyczącym 2008 r. W dzielnicy Stare Miasto w 2009 r. za mieszkanie trzeba było zapłacić średnio 10 288 zł za m kw. W porównaniu z 2008 r. ceny w najdroższych dzielnicach spadły. Rok temu cena m kw. w rejonie Starego Miasta wynosiła ponad 11 tys. zł. Drugą najdroższą dzielnicą był Zwierzyniec. Także i w tym przypadku cena była niższa w porównaniu do wyników ubiegłorocznego badania i wyniosła 9062 zł za m kw. Na kolejnych miejscach znalazły się dzielnice: Krowodrza (8782 zł), Grzegórzki (8313 zł), Bronowice (8141 zł). Na podstawie obserwacji widać, że czołówkę najdroższych dzielnic stanowiły dzielnice centralne. Najtańszymi dzielnicami pozostały: Nowa Huta (5693 zł), Bieńczyce (5866 zł), Wzgórza Krzesławickie (5995 zł). Również w przypadku tanich dzielnic odnotowaliśmy obniżkę średniej ceny m kw. W przypadku Nowej Huty spadek wyniósł prawie 7 proc. w porównaniu z 2008 r. (wyk. 2).

Wyk. 2. Ceny m kw. w poszczególnych dzielnicach Krakowa w 2009 r.



Wyk. 3. Zmiany cen ofertowych w poszczególnych dzielnicach w ciągu całego roku (porównanie styczeń – grudzień 2009 r.)



Aby lepiej zobrazować kształtowanie się cen, porównaliśmy różnicę w poziomie cen w styczniu i grudniu 2009 r. Z opracowania wynika, że wzrost cen ofertowych odnotowaliśmy w przypadku 14 dzielnic Krakowa (wyk. 3). Spadki cen zaobserwowaliśmy tylko w przypadku dzielnicy Zwierzyniec (–3,7 proc.), Bronowice (–2,6 proc.) oraz niewielki spadek w dzielnicy Bieżanów-Prokocim (–0,7 proc.). Z analizy sytuacji na początku i pod koniec 2009 r. widać, że największy wzrost odnotowaliśmy w dzielnicach oddalonych znacznie od centrum miasta. Szczególnie wysoki wzrost poziomu cen w dzielnicach Swoszowice oraz Łagiewniki-Borek Fałęcki wiąże się z wyczerpaniem się puli tańszych mieszkań, które zostały sprzedane m.in. dzięki aktywnemu wykorzystaniu przez klientów programu dopłat rządowych. Oprócz tego dużą cześć (nawet ponad 40 proc.) z ogólnej liczby ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań stanowiły oferty lokali wybudowanych w ciągu ostatnich 10 lat. Mieszkania w nowym budownictwie w dobrym standardzie zdecydowanie lepiej utrzymywały cenę niż lokale wybudowane w technologii „wielkiej płyty”. Wysoki wzrost cen w Swoszowicach był generowany przede wszystkim przez nowe budownictwo. Na rynek nieruchomości wróciły nowe mieszkania zakupione w celu inwestycji i lokaty kapitału. Należy przy tym dodać, że liczba ofert dotycząca zarówno Swoszowic, jak i Łagiewnik jest na rynku bardzo niska.

Wyk. 4. Struktura procentowa podaży ofert podaży w Krakowie w 2009 r.



Analiza struktury podaży ofert pod kątem poszczególnych dzielnic pozwala lepiej ocenić poziom trudności przy poszukiwaniu mieszkania w różnych rejonach miasta. W dzielnicach o większym natężeniu ogłoszeń klientowi łatwiej było znaleźć nieruchomość odpowiadającą jego wymaganiom. Z zestawienia widać, że najwięcej ogłoszeń dotyczyło dzielnicy Prądnik Biały (13,7 proc.). Na kolejnym miejscu znalazły się Stare Miasto (12,1 proc.) oraz Krowodrza (10,6 proc.). W przypadku Krowodrzy i Bronowic oznacza to znaczny spadek w porównaniu do 2008 r. Z obserwacji widać natomiast, że zwiększyła się wielkość podaży w dzielnicy Stare Miasto. Ogłoszenia z tej dzielnicy stanowiły 12,1 proc. z całkowitej liczby ofert zamieszczonych w 2009 r. w portalu KRN.pl. Podobnie jak w 2008 r. najmniej ofert znalazło się w dzielnicach Wzgórza Krzesławickie (0,4 proc.) oraz Łagiewniki-Borek Fałęcki (1,1 proc.) (wyk. 4).

Wyniki badania struktury podaży ofert w Krakowie wskazują, że najwięcej było oferowanych mieszkań 2-pokojowych (aż 43 proc.) (wyk. 5). Ten rozkład podaży pozostał praktycznie bez większych zmian w porównaniu z 2008 r. Mieszkania 2-pokojowe najlepiej się sprzedawały zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W 2009 r. na kolejnym miejscu pod względem liczby zamieszczonych ofert znalazły się mieszkania 3-pokojowe. Prawie co trzecie mieszkanie oferowane do sprzedaży to lokal z tego segmentu. W porównaniu z 2008 r. odnotowaliśmy wzrost (o 3 proc.) w liczbie oferowanych do sprzedaży kawalerek – aż co piąty lokal z grupy analizowanych ogłoszeń to mieszkanie 1-pokojowe. Tak jak w 2008 r. najmniejszą grupę stanowią mieszkania największe – 4-pokojowe i większe (tylko 8 proc.).

Podsumowanie

Pod koniec roku średnia cena mieszkania oferowanego w Krakowie na rynku wtórnym wyniosła 7835 zł, a więc wzrosła w porównaniu z I kwartałem 2009 r. o 1,9 proc.

W 2009 r. za zakup mieszkania w dzielnicy Stare Miasto trzeba było zapłacić średnio 10 288 zł za m kw., w 2008 r. cena m kw. w tym rejonie wynosiła ponad 11 tys. zł.

· Analiza struktury podaży ofert w Krakowie wskazuje, że w 2009 r. najwięcej było oferowanych mieszkań 2-pokojowych (aż 43 proc.).

· Podobnie jak w 2008 r. w roku ubiegłym najmniej ofert znalazło się w dzielnicach Wzgórza Krzesławickie i Łagiewniki-Borek Fałęcki.

Filip Jurczak