Kamienica to historycznie co najmniej jednopiętrowy, murowany miejski dom mieszkalny. Kamienice czynszowe były przystosowane zarówno do pełnienia funkcji mieszkalnych, jak i handlowo-produkcyjnych. Ich partery od strony ulicy zajmowały lokale handlowe, w oficynach zaś lokalizowano warsztaty, zakłady usługowe, małe fabryczki, magazyny, składy itp.

Kamienica to historycznie co najmniej jednopiętrowy, murowany miejski dom mieszkalny. Kamienice czynszowe były przystosowane zarówno do pełnienia funkcji mieszkalnych, jak i handlowo-produkcyjnych. Ich partery od strony ulicy zajmowały lokale handlowe, w oficynach zaś lokalizowano warsztaty, zakłady usługowe, małe fabryczki, magazyny, składy itp. Przedwojenne i zabytkowe kamienice są dominującą formą urbanistyczną centrum Krakowa, obejmującą najstarszą część Śródmieścia, Krowodrzy i Podgórza. Cechą charakterystyczną jest ich atrakcyjne położenie w najlepszych lokalizacjach miasta i niepowtarzalne walory architektoniczne, historyczne i artystyczne. Najlepsze lokalizacje generują najwyższe dochody z czynszów i usług (handel, turystyka i gastronomia), a niepowtarzalność architektoniczna i historyczna jest źródłem dobrej marki dla właściciela takiego budynku. Dlatego w Krakowie kamienice zawsze stanowiły odrębny segment rynku nieruchomości, z jego własną dynamiką, popytem i podażą.

Specyfiką tego rynku jest jego ograniczona podaż, gdyż przedwojennych kamienic nie przybywa, a nowe oferty sprzedaży kamienic są najczęściej wynikiem regulacji stanów prawnych, zwłaszcza prawa własności. Najmodniejsze ulice, wzdłuż których rozciąga się zabytkowa i przedwojenna zabudowa mieszkalna, to w Śródmieściu obszar Plant, z ulicą Floriańską, Rynkiem Głównym, Grodzką i Szewską, dalej przedwojenna dzielnica Kazimierz z ulicą Szeroką, Krakowską i Starowiślną, oraz ulica Stradomska, Zwierzyniecka, Karmelicka, Długa, Lubicz, Grzegórzecka. W Krowodrzy najatrakcyjniejszy jest Salwator, teren wokół placu Na Stawach i ulicy Kościuszki, atrakcyjny jest też obszar wokół ulic Lea, Królewskiej, Mazowieckiej i Wrocławskiej. Stare Podgórze to przede wszystkim ulice Kalwaryjska i Limanowskiego z przecznicami, ale coraz modniejsze są tereny powyżej tych ulic na Wzgórzu Lasoty (Zamojskiego, Parkowa) oraz Dębniki.

Obrót rynkowy kamienicami w Krakowie występuje na obszarze trzech dawnych dzielnic: Śródmieścia, Krowodrzy i Podgórza. Rok 2009 to kolejny rok gwałtownego spadku obrotów na rynku: zawarto o 57 proc. mniej transakcji sprzedaży kamienic lub ich udziałów niż w 2008, a wartość obrotów zmalała sześciokrotnie (!) w stosunku do roku 2008. O 18 proc. spadła wyraźnie w ciągu roku także średnia cena jednostkowa kamienicy w Śródmieściu (1 m2 powierzchni użytkowej).

Wyk. 1. Liczba transakcji na rynku kamienic w latach 2003–2009
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
* Wielkości szacowane na podstawie niepełnych danych



Wyk. 2. Obrót rynkowy kamienicami i ich udziałami w latach 2003–2009
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
* Wielkości szacowane na podstawie niepełnych danych



Wyk. 3. Trend cenowy kamienic w Śródmieściu w latach 2003–2009 [zł/m2 pu]
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
* Wielkości szacowane na podstawie niepełnych danych

** Prognoza


Zarówno obroty, jak o wolumen (liczba) zawartych transakcji począwszy od 2007 roku mają stałą tendencję spadkową, która w 2009 roku wystąpiła z największą dynamiką, co świadczy o bardzo głębokiej recesji na tym rynku. W ostatnim roku inwestorzy wstrzymali się z zakupami kamienic, popyt praktycznie zamarł. Właścicieli zmieniło zaledwie 14 kamienic przy rekordowej liczbie sprzedaży 97 kamienic w 2006 roku. Jeszcze gorzej wygląda sytuacja pod względem wielkości rynku (obrót) – w 2009 roku zaangażowano zaledwie 54 mln zł, podczas gdy w rekordowym 2007 aż 543 mln zł (10-krotny spadek!). Po uzyskaniu pełnych danych o transakcjach w 2008 roku oraz niepełnych z roku 2009 i 2010 zaobserwowano gwałtowny spadek cen kamienic w Krakowie. Ceny rok do roku spadły w Śródmieściu o 18 proc. i najprawdopodobniej w 2010 spadną o kolejne 11 proc. Indeks cenowy na wykresie 3 ukazuje wyraźne odbicie cen w górę w latach 2003–2007 (z gorączką zakupów w 2006 i 2007 r.), stabilizację w 2008 r. i odwrócenie trendu na spadkowy w 2009 r. Szybki spadek cen kamienic jest zdeterminowany gwałtownym kurczeniem się popytu efektywnego przy ogromnej niezrealizowanej podaży tych nieruchomości do sprzedaży. Popyt efektywny jest zasilany głównie kredytami hipotecznymi, a w ostatnich 2 latach ich koszt cały czas rósł, a ponadto banki bardziej restrykcyjnie zaczęły oceniać zdolność kredytową klientów. Skutkiem takiej polityki kredytowej i sytuacji makroekonomicznej był spadek akcji kredytowej i wielkości popytu na kamienice.

W roku 2009 inwestorzy wstrzymywali się z zakupami, a ofert sprzedaży przybyło, co jeszcze bardziej pogłębiło nierównowagę na tym rynku. W I kwartale 2010 roku oferowanych jest prawie 220 kamienic do sprzedaży. Rok wcześniej było 180 ofert sprzedaży, co oznacza 22-proc. wzrost podaży. Największa liczba oraz wartość oferowanych kamienic dotyczy obszaru Śródmieścia (117 ofert), wyraźnie mniej nieruchomości było do kupienia w Krowodrzy (33) i Podgórzu (70). Średnia cena ofertowa kamienicy w Śródmieściu sięga prawie 9,1 tys. zł/m2, a najdroższa oferta wynosi 25 tys. zł/m2. W Krowodrzy średnia cena ofertowa to 7 tys. zł/m2, a maksymalna ponad 12 tys. zł/m2. W Podgórzu cena średnia nie przekracza 8 tys. zł/m2, a najdroższa wynosi ponad 16 tys. zł/m2. Najdroższa kamienica oferowana jest na Stradomiu za cenę 60 mln zł (rok wcześniej 65 mln zł). W 2009 roku nie sprzedano żadnej kamienicy w Śródmieściu za ponad 10 mln zł, najdroższa osiągnęła cenę nieco ponad 4 mln zł. W Podgórzu najdroższa kosztowała 3 mln zł, a w Krowodrzy nabywców znalazły jedynie udziały w kamienicach. Średni wydatek na zakup kamienicy w Krakowie to 2,5 mln zł (w 2008 r. – 5,2 mln zł !). Cena 1 m2 powierzchni użytkowej kamienicy nie przekroczyła 12 tys. zł/m2 nawet w najdroższych punktach miasta (obręb Plant). Dla porównania w 2008 roku maksymalna cena jednostkowa wyniosła prawie 20 tys. zł/m2.

Pomimo tak dużej zapaści w tym sektorze rynku Kraków wciąż jest rynkiem o znaczeniu ponadregionalnym i międzynarodowym o dużym potencjale inwestycyjnym. Analiza transakcji na obszarze Kazimierza i Stradomia wskazuje na duże zaangażowanie zagranicznego kapitału, głównie z państw Unii Europejskiej, USA i Izraela. Rok 2010 będzie okresem konsolidacji rynku, po nim pojawią się nowi inwestorzy, którzy zachęceni niskimi cenami, a nawet okazjami (np. kamienica na Rynku Głównym do sprzedania za niecałe 30 mln zł), zainwestują w kamienice mieszczańskie. Zachętą dla nich będzie również stosunkowo dobra sytuacja makroekonomiczna kraju i wciąż bardzo dobra marka Krakowa jako stolicy turystycznej Polski.

Krzysztof Bartuś Prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl Analityk, doradca rynku nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy