Analiza podaży, popytu i tendencji cenowych na katowickim rynku nieruchomości.

Specyfika śląskiego rynku nowych mieszkań jest ściśle związana z dużą konkurencją ze strony mieszkań z rynku wtórnego. Podaż nowych mieszkań, które powstają w stolicy Górnego Śląska, w relacji do oferty z rynku wtórnego jest stosunkowo niska. Co ciekawe, różnica w cenie nowych mieszkań w porównaniu do lokali z tzw. drugiej ręki nie jest aż tak wysoka. Wielu klientów decyduje się bowiem na zakup taniego lokalu z rynku wtórnego, z założeniem jego gruntownego wyremontowania. Presja cenowa wynikająca z dużej podaży ofert w bezpośredni sposób wpływa na konieczność urealniania marż przez inwestorów. Katowicki rynek nieruchomości jest jednak dla inwestorów atrakcyjny m.in. ze względu na wysoką siłę nabywczą potencjalnych klientów. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło w przypadku województwa śląskiego 3966,10 zł (dane z września 2013 r.). Z kolei średnia cena mkw. dla mieszkania oferowanego na rynku pierwotnym w Katowicach wyniosła w okresie IV kw. 2012 r.- II kw. 2013 r. – ok. 4600 zł/ mkw. Oznacza to, że za wysokość jednej pensji brutto mieszkaniec województwa śląskiego byłby w stanie kupić 0,86 metra kwadratowego nowego mieszkania. Dla porównania przeciętny mieszkaniec Krakowa mógłby w tym samym okresie pozwolić sobie na kupno tylko 0,54 metra kwadratowego. Warto zauważyć również, że rynek nieruchomości w Katowicach był zdecydowanie bardziej odporny na wahania cenowe w okresie boomu. Korekty cenowe w kolejnych latach również były znacznie mniej dotkliwe dla sprzedających, w porównaniu z pozostałymi, większymi aglomeracjami miejskimi. Trend cenowy w Katowicach był w okresie ostatnich lat relatywnie stabilny i przewidywalny.

Po wyeliminowaniu wahań sezonowych przeciętny poziom cen nowych mieszkań oscylował w okresie ostatnich czterech kwartałów w granicach 4,6 tys. zł za mkw. Nieznacznie wyższy poziom ceny mkw. został odnotowany w I kwartale 2013 r. Lekkie tendencje wzrostowe wystąpiły również w miesiącach letnich 2013 r.

Analiza podaży nowych inwestycji pod względem lokalizacji pozwala wyszczególnić w Katowicach kilka najbardziej charakterystycznych obszarów na mapie miasta. Zdecydowanie największa podaż nowych mieszkań cechuje rejony dzielnicy Kostuchna. Nieco mniejsza liczba nowych inwestycji występuje w sąsiednich Piotrowicach i Ochojcu. Stosunkowo wysoki odsetek nowych lokali pochodzi z rejonu Doliny Trzech Stawów (pas pomiędzy ul. Graniczną a aleją Murckowską). Dużą podażą charakteryzuje się także dzielnica Brynów oraz pas wzdłuż ul. Tadeusza Kościuszki. Inwestycje w rejonach centrum miasta są znacznie bardziej rozproszone. Z badania ogłoszeń pochodzących z rynku pierwotnego można zauważyć, że zdecydowanie najwięcej lokali stanowią mieszkania 2-pokojowe oraz 3-pokojowe. Lokale z tego segmentu stanowią praktycznie 80 proc. z ogólnej liczby mieszkań oferowanych do sprzedaży na rynku nowych mieszkań w Katowicach. Procentowy udział lokali 1-pokojowych oraz 4-pokojowych i większych wynosi kolejno 14 i 7,8 proc. Różnica w cenach pomiędzy mieszkaniami analizowanymi pod względem liczby pokoi jest stosunkowo niewielka. Warto zauważyć jednak, że do najdroższych należą mieszkania 4-pokojowe i większe. Przeciętna cena mkw. w przypadku lokali z tej grupy wyniosła w ostatnich 12 miesiącach aż 4624 zł. Średnia cena mkw. w przypadku najliczniejszych mieszkań 2- i 3-pokojowych różniła się w ujęciu kwotowym tylko o 15 zł i oscylowała w granicach 4500 zł.