Porady prawneChcę kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Właściciel chce podpisać umowę pod warunkiem, że wyprowadzi się za kilka miesięcy (podając konkretną datę zapisaną w akcie notarialnym). Jak się zabezpieczyć?
Nie jest to umowa zawarta pod warunkiem, gdyż umowa sprzedaży nieruchomości – także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – nie może być zawarta pod warunkiem, chyba że przepis szczególny tak stanowi. Umowa sprzedaży jest zawierana bezwarunkowo, zatem przeniesienie prawa następuje z chwilą jej podpisania. Natomiast strony mogą się umówić, że zapłata ceny sprzedaży czy wydanie lokalu w posiadanie nastąpi w terminie późniejszym. Jeżeli wydanie lokalu nastąpi w terminie późniejszym niż umowa sprzedaży, to termin ten powinien być w akcie notarialnym określony, a sprzedający w tym akcie powinien poddać się, co do obowiązku wydania lokalu, rygorowi egzekucji wprost z aktu notarialnego na podstawie art. 777 par. 1 ust. 4 kodeksu postępowania cywilnego. Akt notarialny będzie wówczas tytułem egzekucyjnym na równi z prawomocnym wyrokiem sądu – tytuł taki, zaopatrzony w klauzulę wykonalności, będzie podstawą egzekucji.
Oczywiście mimo takich obwarowań zawarcie umowy sprzedaży, w której wydanie lokalu ma nastąpić w terminie późniejszym, wiąże się z ryzykiem dla kupującego, ale ryzyka przy umowie sprzedaży nie da się wykluczyć, obojętnie, jakie środki podejmą strony. Alternatywnym rozwiązaniem w wypadku, gdy sprzedający chce wyprowadzić się później, jest – zamiast zawierania teraz umowy sprzedaży – zawarcie umowy przedwstępnej połączonej z karą umowną lub ostatecznie z wypłatą zadatku oraz określenie w niej terminu zawarcia umowy sprzedaży połączonego z jednoczesnym wydaniem lokalu. Wówczas w wypadku, gdy w tym terminie sprzedający nie zawrze umowy i nie wyda jednocześnie lokalu, będzie on musiał zapłacić karę umowną lub podwójną wysokość zadatku w zależności od treści umowy. Zaznaczam jednak, że nie jest to metoda lepsza, a jedynie alternatywna dla umowy sprzedaży połączonej z późniejszym wydaniem. Wybór zależy od konkretnej sytuacji.
2007-10-04
