Porady prawneChcę kupić mieszkanie komunalne własnościowe, na co powinnam zwrócić uwagę?
Nie istnieje taka forma prawna jak mieszkanie komunalne własnościowe. Mieszkanie komunalne jest mieszkaniem w budynku będącym własnością gminy, zajmowanym przez najemcę, i jako takie nie może być przez jego lokatora sprzedane. Aby można było nabyć lokal komunalny, musi on być najpierw wykupiony przez lokatora (jeżeli wykup jest w ogóle możliwy). Dopiero gdy lokal komunalny ulegnie przekształceniu w odrębną własność lokalu (tzw. lokal hipoteczny) i zostanie wykupiony przez lokatora, możliwa będzie jego sprzedaż. Jednak z uwagi na bardzo częsty obowiązek zwrotu udzielonej lokatorowi bonifikaty i 10-procentowy podatek dochodowy, mało który właściciel wykupionego lokalu przez 5 lat od wykupu będzie zainteresowany jego sprzedażą.
W przypadku lokali hipotecznych (obojętnie czy powstałych z lokali komunalnych, spółdzielczych, zakładowych, czy innych) podstawowym dokumentem, który powinno się sprawdzić, kupując mieszkanie na rynku wtórnym, jest księga wieczysta prowadzona przez właściwy ze względu na miejsce położenia Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych.
Znajdują się w niej zarówno wpisy dotyczące aktualnych i byłych właścicieli, jak i obciążenia spoczywające na lokalu. Ponadto polecam sprawdzenie rachunków za media za kilka miesięcy wstecz, aby uniknąć później problemów z przepisywaniem umów na dostawę tych mediów, a także – zwłaszcza przy starszych budynkach – sprawdzenia stanu technicznego instalacji. Kontroli stanu prawnego lokalu dokona notariusz spisujący umowę sprzedaży, dlatego w zasadzie najbardziej bezpiecznym sposobem dokonania transakcji – gdy się już znajdzie mieszkanie i ustali ze sprzedającym warunki (cenę, wydanie lokalu, wymeldowanie) – jest umówienie się u notariusza. Notariusz sprawdzi dokumenty przedstawione przez sprzedającego, wypyta o szczegóły i – jeżeli transakcja jest możliwa do przeprowadzenia – umówi się ze stronami na określony termin do podpisania umowy. Natomiast odradzałbym podpisywanie umowy przedwstępnej, a zwłaszcza płacenie zadatku, tylko na podstawie oględzin mieszkania i wyjaśnień dotyczących stanu prawnego udzielonych przez osobę, która to mieszkanie zajmuje. Często bowiem w praktyce zdarza się, że w ten sposób oszukuje się potencjalnych kupujących, a osoba, która podpisuje umowę, wcale nie jest właścicielem mieszkania i w związku z tym nie może go sprzedać. Ponadto umowa przedwstępna i płacenie zadatku ma sens tylko wtedy, gdy z różnych względów zawarcie umowy sprzedaży w danej chwili nie jest możliwe, na przykład kupujący musi mieć czas na uzyskanie kredytu z banku.
2007-12-17
