Za nami rok rekordów, przed nami zmiany

Po bardzo dobrym okresie dla branży nieruchomości, w nowym roku deweloperzy i klienci muszą przygotować się na kilka zmian. Co wpłynie na sytuację na rynku?

Zakończył się rekordowy rok dla branży nieruchomości. Rekordy odnotowano zarówno w sprzedaży, jak i liczbie oddanych do użytkowania mieszkań. Od początku 2016 r. do końca listopada zrealizowano 77 768 lokali. W ujęciu rocznym przyrost zasobów nowych mieszkań zbliżył się do poziomu 30 proc. – o tyle mniej lokali mieszkalnych deweloperzy zrealizowali w analogicznym okresie 2015 r. Tak duży wzrost podaży wiązał się z wyjątkowym zainteresowaniem programem „Mieszkanie dla Młodych” oraz stosunkowo łatwym dostępem do kredytów hipotecznych (ze względu na niskie stopy procentowe NBP). Deweloperzy nie obawiali się spadku sprzedaży, a wręcz odwrotnie – planowali kolejne inwestycje, z myślą o dalszym utrzymywaniu popytu. Decyzjom zakupowym klientów sprzyjała także stabilizacja cen. Ewentualne wahania średnich stawek metra kwadratowego w 6 największych miastach w Polsce oscylowały w granicach 2 proc. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują na tendencję wzrostową dotyczącą liczby mieszkań oddawanych w poszczególnych miesiącach.

Biorąc pod uwagę skalę wydawania pozwoleń na budowę i dokonywania zgłoszeń zamiaru budowy, w bieżącym roku należy spodziewać dużej aktywności firm deweloperskich. Łączna liczba pozytywnie zaakceptowanych wniosków w sprawie realizacji kolejnych projektów deweloperskich była wyższa o ok. 11 proc. w stosunku do danych obejmujących 2015 r. Wydano pozwolenia na budowę ok. 190 tys. mieszkań. Jeszcze przed końcem ubiegłego roku inwestorzy rozpoczęli realizację o prawie 12 proc. większej liczby lokali niż w 2015 r. Analiza opracowana przez GUS pozwala przypuszczać, że w pierwszej połowie nowego roku, aktywność inwestycyjna deweloperów będzie bardzo wysoka. Do pewnego załamania sprzedaży dojdzie tuż po wyczerpaniu limitu wniosków o rządowe dofinansowanie wkładu własnego. Długa kolejka chętnych na dopłaty może spowodować zamknięcie tegorocznej puli już w pierwszych miesiącach roku. Beneficjentom programu pozostanie wówczas jeszcze do wykorzystania część środków zarezerwowanych na 2018 r., ale również w tym przypadku przewiduje się szybkie zamknięcie naboru wniosków o dopłaty.

Łączna liczba mieszkań sprzedanych w ubiegłym roku w największych miastach w Polsce przekroczyła próg 60 tys. lokali. W ten sposób firmy deweloperskie odnotowały 20-procentowy wzrost w porównaniu z całym 2015 r. Dzięki nowelizacji programu „Mieszkanie dla Młodych” sukcesywnie rośnie także zainteresowanie rynkiem wtórnym. Osoby inwestujące w ten segment nieruchomości mogły liczyć na stabilne ceny, niższe od oferowanych na rynku pierwotnym. W drugim półroczu 2016 r. odnotowano niewielkie wzrosty kosztów zakupu mieszkań z tzw. drugiej ręki.
Na początku 2017 r. wysoki popyt stworzy właścicielom takich nieruchomości podstawę do dalszych podwyżek cen.

Co wydarzy się w 2017 roku na rynku nieruchomości?

Przewidywany przez ekonomistów wzrost inflacji, w bieżącym roku prawdopodobnie skłoni członków Rady Polityki Pieniężnej do poniesienia wartości stóp procentowych, co wywoła zmianę wysokości przeciętnej raty kredytu hipotecznego i utrudni kredytobiorcom uzyskanie zdolności kredytowej.

Z drugiej strony deweloperzy nie obawiają się zmian na rynku kredytowym, ponieważ już ubiegły rok pokazał, że coraz więcej Polaków może pozwolić sobie na zakup mieszkania za gotówkę. Trend ten utrzyma się zwłaszcza wśród nabywców zatrudnionych w sektorze usług finansowych, służbie zdrowia oraz przemyśle, gdyż w tych branżach tempo wzrostu wynagrodzeń jest najwyższe (źródło: dane NBP). Spowolnienie dynamiki wynagrodzeń w drugiej połowie 2016 r. dotyczyło usług rynkowych i budownictwa.

Osłabienie popytu na rynku nieruchomości może być jednak zauważalne w przypadku grupy klientów, którą tworzą młodzi ludzie, gdyż po wyczerpaniu dopłat z „Mieszkania dla Młodych” problem podwyższonego wkładu własnego stanie się dla nich jak najbardziej realny. W konsekwencji dojdzie do osłabienia popularności segmentu najmniejszych lokali. Deweloperzy spodziewają się lepszych wyników sprzedaży dużych mieszkań, o powierzchniach ok. 70 mkw.

Oprócz nabywców poszukujących lokali w celach zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, duży udział w rynku będą mieć osoby, które traktują zakup nieruchomości jako bezpieczną lokatę kapitału. Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że stopa zwrotu z inwestycji na rynku nieruchomości może sięgnąć aż 7 proc.

Jednym z najważniejszych wydarzeń w środowisku branżowych specjalistów była zapowiedź programu „Mieszkanie Plus” oraz kolejne szczegóły dotyczące jego wdrożenia, którymi dzielili się z nami przedstawiciele rządu. Odwrót od finansowania modelu nieruchomości własnościowych na rzecz dopłat do lokali pod wynajem z pewnością znacząco wpłynie na krajobraz rynku mieszkaniowego. Wiele zależy jednak od skali, w jakiej uda się zrealizować rządowe zapowiedzi – ocenia Mirosław Półtorak, wiceprezes wrocławskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Rok 2017 upłynie pod znakiem dalszych działań w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego, którego częścią jest pakiet „Mieszkanie Plus”. Choć rządowe mieszkania mają być dostępne na rynku dopiero w 2019 r., pierwszych rezerwacji lokali będzie można dokonać prawdopodobnie w najbliższych miesiącach. Z raportu Warsaw Enterprise Institute (WEI) nt. programu „Mieszkanie Plus” wynika, że obecnie z najmu komercyjnego pochodzi zaledwie 5 proc. ogólnej liczby lokali mieszkalnych w Polsce. To znacznie mniej niż w innych krajach Unii Europejskiej. Przykładowo, mieszkańcy lokali czynszowych w sąsiednich Niemczech stanowią ponad połowę wszystkich lokatorów mieszkań. Celem polskiego rządu na najbliższe lata jest stworzenie Polakom tańszej alternatywy dla inwestowania na rynku deweloperskim. Do tej pory spółka BGK Nieruchomości SA, będąca operatorem programu, podpisała 57 listów intencyjnych z samorządami w sprawie realizacji mieszkań. Łączna powierzchnia terenów wytypowanych pod inwestycje wynosi ok. 180 ha, na których docelowo powstanie 15 tys. lokali. Zachętą do udostępniania gruntów przez gminy jest możliwość otrzymania w zamian mieszkań komunalnych lub certyfikatów inwestycyjnych.

„Mieszkanie Plus” może zmienić plany osób, które rozważają zakup nieruchomości, jednak nie na tyle, by naruszyć stabilność branży deweloperskiej. Ze względu na fakt, że pierwsze programowe inwestycje nie będą realizowane w największych miastach w Polsce, deweloperzy na razie nie dostrzegają dla siebie konkurencji w rządowej inicjatywie.

Sukces programu „Mieszkanie Plus” nie może być mierzony liczbą lokali mieszkalnych wybudowanych przez daną państwową spółkę, kosztem działających na rynku deweloperów. Rzeczywistym miernikiem powodzenia będzie rozwój całego rynku dostępnych cenowo mieszkań na wynajem, w tym również oferowanych przez spółki i fundusze prywatne – podsumował Tomasz Wróblewski, prezes WEI.