Prosimy, odblokuj wyświetlanie reklam w naszym serwisie, są one związane z rynkiem nieruchomości.
To dzięki nim masz darmowy dostęp do naszych treści.

Z pozdrowieniami zespół KRN.pl :)


Artykuły Artykuły

Wycena nieruchomości do hipoteki

Wycena nieruchomości do kredytu
Na czym polega procedura wyceny nieruchomości do kredytu?

Na czym polega procedura wyceny nieruchomości? Do czego jest wykorzystywana? Jakie są etapy wyceny i kto ponosi jej koszty?

Kredyty mieszkaniowe zabezpieczone hipoteką należą do najkorzystniejszych kredytów dostępnych obecnie na rynku. Wynika to przede wszystkim z zabezpieczenia ich pełnej spłaty na nieruchomości. Określenie wartości rynkowej lokalu, która ma stanowić zabezpieczenie, jest więc istotnym elementem procesu wnioskowania o kredyt hipoteczny.
Jedną z najprostszych form weryfikacji deklarowanej wartości stanowi kontrola wykonywana przez pracownika banku, niekiedy połączona z inspekcją nieruchomości. Inspekcja ta odgrywa szczególną rolę w przypadku mieszkań na rynku pierwotnym, ponieważ zdjęcia mają potwierdzić aktualny stan zaawansowania prac budowlanych. Kontrola przeprowadzana jest najczęściej w przypadku nieruchomości w cenie zakupu do 300 000 zł. Banki posiadają różne wymagania co do zabezpieczenia się na różnych etapach inwestycji. Prawną i najczęściej stosowaną formą wyceny jest tzw. operat szacunkowy.


Operat szacunkowy

To urzędowy dokument przygotowany przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego posiadającego uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Bardzo często wycenę wykonuje się na podstawie metody porównawczej, tj. w oparciu o inne sprzedawane nieruchomości. Analiza uwzględnia także szereg czynników wpływających na wartość nieruchomości. Poszczególne banki wymagają wyceny na różnych etapach procesu kredytowego. Niektóre żądają dostarczenia oszacowania nieruchomości już na etapie wnioskowania o kredyt. Czasami można dostarczyć wycenę po wstępnej decyzji finansowej. Jest to korzystniejsza dla klienta sytuacja, ponieważ na tym etapie mamy już zweryfikowaną zdolność kredytową i jedynie pozytywna weryfikacja nieruchomości dzieli nas od uzyskania kredytu.


Wycena wewnętrzna

Banki często wykonują wycenę wewnętrzną. Koszty wykonania operatu ponosi kredytobiorca i kształtują się one w poszczególnych bankach na różnych poziomach. W przypadku lokali mieszkalnych koszty wynoszą ok. 400-500 zł, a w przypadku nieruchomości gruntowych zabudowanych domem mieszkalnym jednorodzinnym sporządzenie wyceny to wydatek w granicach 700-850 zł. Czas oczekiwania na wycenę wewnętrzną wynosi od 7 do 14 dni. Taką wycenę przyjmują w bankach: ING, BGŻ, Deutsche Bank, Eurobank, Raiffeisen Polbank, Pekao SA.  

 


Wycena zewnętrzna

Są również banki, które wymagają od klienta dostarczenia wyceny: Millenium, Alior Bank, Banki Spółdzielcz, Bank Pocztowy. Często musi ona zostać złożona już z wnioskiem kredytowym. Czas oczekiwania na wycenę zewnętrzną wynosi czasem jedynie 3 do 7 dni, co znacznie skraca proces kredytowania. Rzeczoznawca zewnętrzny jest również dla klienta doradcą, który odpowie na wszystkie jego pytania i ostrzeże przed ewentualnymi zagrożeniami. W przypadku wyceny wewnętrznej sporządzanej przez bank nie mamy do czynienia z doradcą, a jedynie z wynikami jego pracy. Często klienci nie wiedzą, skąd wzięły się wyliczone wartości oraz założenia obliczeniowe. 


Procedura wykonania wyceny nieruchomości

 

W celu sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy przeprowadza wizję na nieruchomości, czyli dokumentuje fotograficznie obecny stan inwestycji, jej otoczenie, a jeśli lokal jest oddany do użytkowania – jakość wykonania i użytych materiałów oraz widok z okna.

Na podstawie dostarczonej/wymaganej do sporządzenia operatu dokumentacji, wykonuje część opisową operatu oraz bada stan prawny nieruchomości.

W skład dokumentacji wchodzą:

  • umowa przedwstępna sprzedaży/rezerwacyjna;
  • rzut lokalu;
  • prospekt informacyjny;
  • część indywidualna do prospektu informacyjnego;
  • załącznik zawierający opis wykończenia lokalu oraz zastosowanych materiałów;
  • pozwolenie na budowę/zawiadomienie o zakończeniu budowy lub oddanie do użytkowania;
  • inwentaryzacja powykonawcza lokalu (jeśli jest);
  • wypis z rejestru gruntów;
  • kopia mapy ewidencyjnej;
  • listę prac wykończeniowych (jeśli klient kredytuje również wykończenie lokalu).

 

Dane wykorzystuje się do sporządzenia obliczeń na cenach z aktów notarialnych nieruchomości sprzedanych w ciągu ostatnich 2 lat o porównywalnych parametrach oraz położonych w zbliżonej lokalizacji. Rzeczoznawca uwzględniając załączony kosztorys, określa wartość rynkową nieruchomości według stanu w momencie sprzedaży, a jeśli klient bierze kredyt na wykończenie – również według stanu po całkowitym zakończeniu inwestycji (lokal w stanie wykończonym).

Operat szacunkowy zachowuje ważność przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, takich jak cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach podobnych nieruchomości. Może okazać się, że wartość rynkowa nieruchomości będzie niższa niż cena, za jaką klient ją kupuje. Wówczas należy liczyć się z większym wkładem własnym. Najczęściej dotyczy to nieruchomości mniej typowych dla danej lokalizacji, tzn. położonych na terenach mało zasilonych przez rynek deweloperski; nieruchomości o podwyższonym standardzie, dużej powierzchni (powyżej 85 mkw.), nietypowych parametrach. Transakcje sprzedaży lokali w tej inwestycji dopiero wchodzą na rynek, a pozostała, sąsiednia zabudowa nie odwzorowuje „nowo przyjętego” poziomu cen lub parametrów.

 

Kredyt bankowy na finansowanie wykończenia nieruchomości


Klienci coraz częściej finansują również wykończenie nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu bankowego. Wartości kosztorysowe w rozpisanym dla banku kosztorysie nie powinny przekraczać dla lokalu mieszkalnego 1000-1200 zł/mkw., w szczególnych przypadkach, np. kawalerek (koszt wykończenia może wynosić 1500 zł/mkw.). Należy uwzględnić standard wykończenia, który przy wyższych wartościach kosztorysowych powinien być podwyższony, a nie typowy, tzw. IKEA. Po całkowitym zakończeniu inwestycji bank skontroluje zakres wykonanych prac oraz standard użytych materiałów (czy odpowiadają założonym parametrom). W przypadku domu koszt wykończenia stanu deweloperskiego wynosi ok. 1000 zł/mkw. powierzchni użytkowej (uwaga: bank nie wlicza do powierzchni użytkowej garażu i kotłowni). 


Korzyści wyceny zewnętrznej

Zlecając wycenę zewnętrzną, klient kontroluje proces kredytowania oraz znacznie go skraca. Rzeczoznawca może wykonać ją w ciągu 3-7 dni. Profesjonalny rzeczoznawca poinformuje klienta o niewłaściwym rozpisaniu kosztorysu lub wypełni go wspólnie z kredytobiorcą. Uświadomi mu, że będzie musiał liczyć się z większym wkładem własnym, gdy ceny na rynku nie odwzorują wartości, za jaką nabywa nieruchomość, sprawdzi dostarczoną dokumentację oraz poinformuje o ewentualnych brakach. Jego działania mają na celu szybkie sporządzenie wyceny.
Przy zakupie nieruchomości warto współpracować z rzeczoznawcą, który szybko wykona analizę i określi, czy klient zabezpieczy się na nieruchomości, którą planuje nabyć, do zakładanej kwoty, czy jest ona zdecydowanie za droga jak na swoje parametry i warto poszukać innej. Dobra praktyka kredytowa polega na wnioskowaniu o kredyt hipoteczny w kilku bankach. O ile to możliwe, należy wybrać rzeczoznawcę majątkowego, który jest akceptowany przez wszystkie wybrane banki. Pozwoli to na zmniejszenie kosztów związanych z zaciąganiem kredytu hipotecznego i przyspieszenie procesu otrzymania kluczy do wymarzonego „M”. 

Źródło: KRN.pl | 2019-12-06

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?

4.3

Zainteresował Cię artykuł? Podaj dalej!

powrót do listy artykułów

Komentarze (0)

Pokaż wszystkie komentarze (0)

 

 

Wybrane nieruchomości

mieszkania na sprzedaż w Poznaniumieszkania na sprzedaż w Krakowiemieszkania na sprzedaż w Warszawiemieszkania na sprzedaż w Wrocławiumieszkania na sprzedaż w Gdańskudomy na sprzedaż w Poznaniudomy na sprzedaż w Krakowiedomy na sprzedaż w Warszawiedomy na sprzedaż w Wrocławiudomy na sprzedaż w Gdańskumieszkania do wynajęcia Krakówmieszkania do wynajęcia Warszawamieszkania do wynajęcia Poznańmieszkania do wynajęcia Wrocławmieszkania do wynajęcia Gdyniamieszkania do wynajęcia Gdańskmieszkania do wynajęcia Łódźgaraże na wynajemkamienice do kupieniainne nieruchomości poszukiwane do wynajęciamieszkania na wynajem powiat Sierpeckilokale użytkowe na sprzedaż powiat Ostrzeszowskilokale użytkowe na sprzedaż gmina M. Radomdomy na wynajem gmina Lubartówmieszkania na wynajem w Książu Wielkopolskimmieszkania na wynajem w Włoszycydomy na sprzedaż w Teodorówka-Kolonii

Deweloperzy

);