Sukcesywne wyodrębnianie lokali

Ustawa o własności lokali nakłada na pierwotnego właściciela określony sposób wyodrębnienia lokali w nieruchomości.

Już w chwili wyodrębnienia i zbycia pierwszego lokalu w budynku powstaje automatycznie wspólnota mieszkaniowa. Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to mieszkanie, czy lokal użytkowy i czy wydzielono jednocześnie własność jednego lokalu lub kilku. W praktyce wspólnoty mieszkaniowe tworzy się w wyniku sukcesywnego wyodrębniania i zbywania lokali w danej nieruchomości przez dotychczasowego właściciela. Z chwilą wyodrębnienia i zbycia pierwszego lokalu wspólnota mieszkaniowa składa się z osoby, która nabyła własność nieruchomości, i poprzedniego właściciela budynku. Z kolei ten jest właścicielem wszystkich pozostałych niewyodrębnionych lokali i dysponuje odpowiednim ułamkiem do ich wyodrębnienia. Następnie w miarę sukcesywnego wydzielania lokali, udział poprzedniego właściciela ulega stopniowemu zmniejszaniu, aż do momentu wyodrębnienia i zbycia ostatniego lokalu w nieruchomości i z tą chwilą poprzedni właściciel nieruchomości traci swoje prawa i zarazem przestaje być członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Dotychczasowy właściciel zarządza też nieruchomością do momentu ukonstytuowania się wspólnoty i przejęcia tej funkcji przez wybrany zarząd lub zarządcę, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną.

Z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku, nieruchomość staje się współwłasnością, co prowadzi do sytuacji, że każdy następny akt notarialny wyodrębnienia lokalu w obiekcie powinien być zawarty przy udziale pozostałych współwłaścicieli. Aby uniknąć tej sytuacji i umożliwić pierwotnemu właścicielowi samodzielną sprzedaż wszystkich lokali w budynku, a nie tylko pierwszego lokalu, ustawodawca, tworząc ustawę o własności lokali, zawarł w niej art. 4 paragraf 2, w którym postanowił, że jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali. Ponadto aby uregulować sytuację lokali niewyodrębnionych we wspólnocie mieszkaniowej, ustawodawca w art. 4 paragraf 1 ustalił, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.

Ustawa o własności lokali nakłada na pierwotnego właściciela określony sposób wyodrębnienia lokali w nieruchomości. Wymagając od niego – jak to określa ustawa – „sukcesywnego wyodrębnienia lokali”. Ustawodawca nie nałożył na pierwotnego właściciela ram czasowych wydzielenia wszystkich lokali, gdyż w różnych nieruchomościach ten proces przybiera różny zakres, np. w przypadku nowych budynków procedura trwa nieraz tylko kilkanaście dni, w przypadku gdy deweloper znalazł nabywców dla wszystkich lokali. W przypadku lokali komunalnych proces trwa natomiast nierzadko kilkanaście lat. Podstawą jednak jest sukcesywne wyodrębnianie i zbywanie przez pierwotnego właściciela lokali w budynku.