Spore zmiany cen mieszkań na rynku pierwotnym – najnowszy raport NBP

W ostatnim kwartale 2021 r. oddano do użytkowania rekordową liczbę mieszkań. Gotowe były przede wszystkim mieszkania na wynajem bądź sprzedaż.

Jak wynika z raportu opracowanego przez Narodowy Bank Polski, w IV kwartale ub. r. utrzymywała się wysoka aktywność na rynku pierwotnym nieruchomości. Średnie ceny transakcyjne mieszkań nadal rosły. Jednocześnie rosły także koszty budowy mieszkań – zdrożały przede wszystkim materiały, a także robocizna i koszt wynajęcia sprzętu.

Ostatni kwartał na rynku pierwotnym przyniósł rekord. Oddano bowiem do użytkowania aż 70,4 tys. mieszkań – najwięcej od 2005 r. To o 7,2 proc. więcej niż rok wcześniej. Jak wskazują eksperci, to efekt działalności deweloperów na przestrzeni ubiegłych lat. Jednocześnie liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań nie osiągnęła (na największych polskich rynkach pierwotnych) rekordowych wartości odnotowanych w pierwszych dwóch kwartałach 2021 r.

Oddawano do użytkowania głównie mieszkania na sprzedaż lub wynajem

Zdaniem ekspertów spora ilość mieszkań na sprzedaż i wynajem była spowodowana spadkiem rozmiarów oferty rynkowej u deweloperów. Dodatkowo, popyt przesunął się na tańsze mieszkania zlokalizowane w mniejszych miejscowościach. Oddawano przede wszystkim mieszkania przeznaczone na sprzedaż i wynajem (60,4 proc. – spadek), a także indywidualne (37,6 proc. – wzrost).

– Liczba ok. 61,1 tys. mieszkań, których budowę rozpoczęto również była wysoka, wyższa o 8,1 proc. od notowanej w IV kw. 2020 r. Mieszkania na sprzedaż i wynajem stanowiły 59,9 proc., a indywidualne 38,2 proc. Należy dodać, że spadł udział rozpoczętych inwestycji w dużych miastach (udział 23 proc. wobec 24 proc. w 2020 r.) i w Warszawie (udział 10 proc. wobec ponad 11 proc. w 2020 r.) a wzrosła liczba nowych budowli w pozostałej Polsce (udział 52 proc. wobec 51 proc. w 2020 r.) – przedstawił NBP.

Znaczny wzrost odnotowano też pod względem liczby wniosków o wydanie pozwolenia na budowę mieszkań. To efekt szacowanych wysokich stóp zwrotu z projektów mieszkaniowych, a także utrzymującego się popytu inwestycyjnego i konsumpcyjnego. Udzielano pozwoleń przede wszystkim na budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem (63-proc. udział w całości pozwoleń) oraz indywidualnych (36-proc. udział w całości pozwoleń). Zdaniem ekspertów, to efekt nadrabiania liczby pozwoleń wobec niedoborów powstałych z powodu pandemii COVID-19, a także opóźnień w realizacji wniosków o wydanie pozwolenia złożonych pod końcem 2020 r. oraz utrzymującego się wysokiego popytu.

Rosnąca dynamika cen nieruchomości mieszkaniowych

W IV kwartale na rynku pierwotnym odnotowano wzrost zarówno cen ofertowych, jak i transakcyjnych. Spośród największych Polskich miast najbardziej wzmożona dynamika cen ofertowych kwartał do kwartału miała miejsce w Gdańsku – 5,3 proc. (10 856 zł/mkw.), Poznaniu – 4,7 proc. (9193 zł/mkw. oraz w Warszawie – 3,6 proc. (11 820 zł/mkw.). W Krakowie, Wrocławiu oraz Łodzi odnotowano natomiast wzrost cen ofertowych o odpowiednio 2,3 proc. (10 848 zł/mkw.), 2,2 proc. (10 189 zł/mkw.) oraz 1,4 proc. (8 117 zł/mkw.). Jedynie Gdynia zamknęła ostatni kwartał ub. r. z wynikiem o 2,2 proc. niższym niż ten odnotowany w III kwartale (10 942 zł/mkw.).

W przypadku cen transakcyjnych, w ujęciu kwartał do kwartału, wzrosty odnotowano w Gdyni (9,3 proc. – 10 975 zł/mkw.), Gdańsku (7,5 proc. – 10 798 zł/mkw.), Poznaniu (7 proc. – 8 587 zł/mkw.), Wrocławiu (6,9 proc. – 9 507 zł/mkw.), a także w Krakowie (5,8 proc. – 10 301 zł/mkw.), Warszawie (5,8 proc. – 11 630 zł/mkw.) oraz w Łodzi (1 proc. – 7 528 zł/mkw.).

Z kolei w ujęciu rok do roku, ceny ofertowe osiągnęły w większości największych polskich miast dwucyfrową dynamikę. Najwyższy wynik odnotowała Łódź – o 20,1 proc. wyższe ceny niż w ostatnim kwartale 2020 r. Ceny mieszkań we Wrocławiu wzrosły natomiast o 18,1 proc., w Poznaniu o 15,2 proc., a w Krakowie, Gdyni i Gdańsku o odpowiednio 12,8 proc., 12,1 proc. oraz 12 proc. Najmniejsza dynamika cen ofertowych miała w IV kwartale ub. r. miejsce w Warszawie – 9,9 proc.

Gwałtowne wzrosty cen a czynniki ryzyka

Według raportu ceny transakcyjne w ostatnim kwartale 2021 r., w porównaniu do IV kwartału 2020 r., również osiągnęły wartości dwucyfrowe. Na pierwszym miejscu Gdynia z wynikiem 34,9 proc. Wysoką dynamikę odnotowano też w Krakowie (17,9 proc.), Wrocławiu (15,5 proc.), Gdańsku (14,9 proc.), a także w Łodzi (13,6 proc.), Warszawie (13,6 proc.) i Poznaniu (12,5 proc.).W porównaniu do IV kwartału 2019 r. ceny ofertowe znacznie wzrosły. W Gdańsku cena za 1 mkw. wynosiła wówczas 9 806 zł, w Gdyni – 9 175 zł, w Krakowie – 8 532 zł, a w Łodzi – 6 274 zł. W Poznaniu 1 mkw. mieszkania kosztował wówczas 7 394 zł, w Warszawie – 10 280 zł, a we Wrocławiu – 7 976 zł. Podobnie w ostatnim kwartale 2019 r. W Gdańsku cena za 1 mkw. wynosiła wówczas 8 585 zł, w Gdyni – 8 027 zł, w Krakowie – 8 238 zł, a w Łodzi – 6 026 zł. W Poznaniu 1 mkw. mieszkania kosztował wówczas 7 396 zł, w Warszawie – 9 476 zł, a we Wrocławiu – 7 634 zł.

– Kwartalna sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań na 6. największych rynkach pierwotnych w Polsce była wyższa o ok. 0,3 proc. względem poprzedniego kwartału i na koniec 2021 r. wyniosła ok. 15,0 tys. Jednocześnie wprowadzono do sprzedaży ok. 14,7 tys. kontraktów na budowę mieszkań tj. więcej o ok. 6,6 proc. kwartał do kwartału. Podaż niesprzedanych kontraktów na budowę mieszkań wystawionych na rynek zwiększyła się względem poprzedniego kwartału o ok. 0,7 tys. lokali i wyniosła na koniec okresu ok. 37,4 tys. Liczba kontraktów z mieszkaniami umownie nazywanymi „gotowymi do zamieszkania” w ofercie sprzedaży na 6. rynkach utrzymała się na poziomie poprzedniego kwartału i wyniosła ok. 3,2 tys. Wskaźnik czasu sprzedaży kontraktów na budowę mieszkań na rynku pierwotnym na 6. największych rynkach również utrzymał się na poziomie 2,2 kwartału. Dane te wskazują na dalsze usztywnianie się podaży względem popytu w największych miastach – czytamy w raporcie.

Jak podsumowali specjaliści, IV kwartał ub. r. zamyka okres, w którym głównym ryzykiem sektorowym były rosnące ceny i koszty budowy mieszkań. W kolejnych okresach należy spodziewać się, że na sektor oddziaływać będzie wzrost stóp procentowych oraz czynniki związane z wojną pomiędzy Rosją i Ukrainą.