Spółdzielnie - nowa ustawa na starych fundamentach

Projektowana ustawa jest w znacznej mierze wzorowana na obecnej. Zmienia jednak formułę członkostwa w spółdzielni.

1 października br. posłowie Platformy Obywatelskiej skierowali do Sejmu nowy projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Projektowana ustawa jest w znacznej mierze wzorowana na obecnej ustawie i powtarza te rozwiązania, które w praktyce nie wywoływały zastrzeżeń. Zasadniczo została zmieniona natomiast formuła członkostwa w spółdzielni. Odwrócono mianowicie dawną formułę związania prawa do lokalu z członkostwem w spółdzielni, trafnie zniesioną przez Trybunał Konstytucyjny, zastępując ją nową formułą związania członkostwa w spółdzielni z prawem do lokalu. Inaczej mówiąc, każdy, komu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, jest członkiem spółdzielni. Nie jest bowiem normalna sytuacja gdy – jak to ma miejsce obecnie – prawa do lokali mogą przysługiwać zarówno członkom, jak i osobom niebędącym członkami. W konsekwencji lokatorskie prawo do lokalu nie będzie wygasało na skutek ustania członkostwa w spółdzielni, ale odwrotnie – członkostwo w spółdzielni będzie ustawało w wyniku wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu.

Należy też zwrócić uwagę na rozbudowaną formułę dotyczącą sytuacji prawnej członków spółdzielni znajdującej się w likwidacji lub upadłości. Projekt ustawy wprowadza również zmiany w ustawie o własności lokali. Proponuje się bowiem znaczne zbliżenie formuły wspólnoty mieszkaniowej i spółdzielni mieszkaniowej. W art. 2 ustawy o własności lokali zawierającej definicję lokalu pomija się pojęcie pomieszczenia pomocniczego, które okazało się wieloznaczne i trudne do odróżnienia od pojęcia pomieszczenia przynależnego, a w konsekwencji zbędne. Nowa regulacja dotyczy balkonu, loggii i tarasu, które mają stanowić własność właściciela tego lokalu, do którego przylegają, jednakże ich powierzchni nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu.

Do najbardziej kontrowersyjnych i wieloznacznych zagadnień należy charakter prawny wspólnoty mieszkaniowej, a w konsekwencji możliwość nabywania majątku przez wspólnotę. W orzecznictwie Sądu Najwyższego ujawniły się rozbieżności w tej kwestii, zaś uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07 budzi zastrzeżenia. Zamiast zasiedzenia nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, na których spółdzielnia wybudowała bloki, proponuje się nabycie przez przemilczenie, po upływie 2 lat od dnia wejścia ustawy w życie, przez wymienione spółdzielnie gruntów, do których obecnie nie mają one tytułu prawnego. Spółdzielcze własnościowe prawa do lokali będzie można przekształcać w prawa odrębnej własności lokali na uproszczonych zasadach, mianowicie z pominięciem umowy notarialnej. Co więcej, w ogóle nie będzie już zawierana umowa przeniesienia własności lokalu, ale konieczne będzie założenie odrębnej księgi wieczystej dla lokalu oraz dokonanie wpisu w tej księdze. Podstawą wpisu będzie uchwała zarządu spółdzielni określająca przedmiot odrębnej własności lokali albo uchwała rady nadzorczej w tym zakresie bądź orzeczenie sądu zastępujące taką uchwałę.

Przepisy podobnie regulują przekształcenia w odrębną własność praw lokatorskich oraz praw najmu w sytuacji, gdy najemca bądź jego poprzednik prawny ponieśli pełne koszty budowy lokalu. W projekcie przewidziano też sytuację osób, które utraciły prawa do lokali z powodu nieuiszczania tzw. opłat eksploatacyjnych. Osobom tym stwarza się szansę odzyskania tytułu prawnego do lokalu pod warunkiem uregulowania zaległych opłat. Projekt wprowadza też obowiązek prowadzenia przez spółdzielnie mieszkaniową strony internetowej i zamieszczania na niej określonych dokumentów, z których część byłaby powszechnie dostępna (statut, regulaminy), pozostałe zaś byłyby dostępne tylko dla członków. Proponuje się też wprowadzenie głosowania powszechnego członków spółdzielni liczących ponad 500 członków, przede wszystkim w zakresie wyborów do zarządu i rady nadzorczej, a także w innych szczególnie istotnych sprawach.