Prosimy, odblokuj wyświetlanie reklam w naszym serwisie, są one związane z rynkiem nieruchomości.
To dzięki nim masz darmowy dostęp do naszych treści.

Z pozdrowieniami zespół KRN.pl :)


Artykuły Artykuły

Spółdzielnia czy wspólnota? Wybór z korzyścią

Spółdzielnia czy wspólnota? Wybór z korzyścią

Podejmując decyzję o zakupie mieszkania, istotny będzie dla nas nie tylko lokal i jego lokalizacja, ale także to, kto zarządza całym kompleksem.

Decydując się na życie w mieście, trzeba liczyć się z pewnym ograniczeniem, jakie narzuca jego zabudowa. Choć metropolie stwarzają większe perspektywy zawodowe i charakteryzują się ciekawszą ofertą kulturalno-rozrywkową, to dowolność pod względem wyboru sposobu zamieszkania nie jest tak oczywista, jak w małych miejscowościach. Ulice gęsto utkane kamienicami czy biurowcami, zewsząd poprzecinane ciągami komunikacyjnymi nie pozostawiają miejsca na dom z własnym ogródkiem. Osiedlający się w aglomeracjach dostają do dyspozycji mieszkania w zabudowie wielorodzinnej, gdzie jeden teren współdzieli kilkadziesiąt mieszkańców.

Wspólne, czyli niczyje


Przestrzeń, która podlega tylko i wyłącznie naszym upodobaniom nie przysparza większych kłopotów w zakresie zarządzania. Problem zaczyna się w momencie, gdy chodzi o obszar dostępny dla wszystkich zamieszkujących go osób. Troska o dobro użytkowane przez większość przychodzi nam z trudnością. Nie my sami ponosimy odpowiedzialność za efekt końcowy, dlatego uznajemy, że to sprawa „innych”. Dlatego właśnie zarządzanie częściami wspólnymi powierza się grupie zwanej zarządem, a to, kto podejmie decyzje o remoncie dachu lub wymianie okien na klatce schodowej, będzie uzależnione od tego, czy wybierzemy lokal należący do spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnoty mieszkaniowej. Choć na początku dwa pojęcia wydają się od siebie nie różnić, to w praktyce pociągają za sobą wiele odmiennych rozwiązań poszczególnych kwestii. Pierwsze rozbieżności zaczynają się już w przypadku statusu prawnego.

Właściciel czy lokator?

Osobowością prawną przedstawia się jedynie spółdzielnia mieszkaniowa będąca podmiotem gospodarczym. Jej działalność reguluje Prawo spółdzielcze oraz ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, a zamieszkujący obiekt mogą mieć 3 rodzaje prawa do zajmowania lokalu: odrębną własność lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Jedynie odrębna własność lokalu bazująca na prawie własności zapewnia wszystkie prawa, czyli status współwłaściciela budynku i otaczającej go działki, a tym samym uprawnia do zarządzania obiektem i pozwala na odseparowanie się od spółdzielni. Najmniej możliwości mają mieszkańcy posiadający tzw. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, które poniekąd przypomina umowę najmu, ponieważ opiera się na umowie zawartej pomiędzy spółdzielnią a lokatorem, po wniesieniu przez zainteresowanego wkładu mieszkaniowego. W nieco lepszym położeniu prawnym znajdą się ci, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, funkcjonujące podobnie jak odrębna własność lokalu. Towarzyszy mu bowiem akt notarialny, a tym samym możliwość zbycia czy dziedziczenia, czego nie zapewnia spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

Status mieszkańca a możliwości

Posiadanie poszczególnego prawa we spółdzielni mieszkaniowej bezpośrednio wiąże się z wpływem na podejmowane przez zarząd decyzje. Członkostwo we spółdzielni nie opiera się jedynie na prawie do lokalu. Aby móc uczestniczyć w różnego rodzaju głosowaniach trzeba uiścić opłatę wpisową i brać udział w tzw. Walnych Zgromadzeniach – w przeciwnym wypadku głos nie będzie ważny. Zarządzanie w spółdzielni odbywa się zgodnie z określoną strukturą. Najważniejszym organem jest Rada Nadzorcza, organizująca sobie zarząd. Wchodzące w skład tych organów osoby otrzymują wynagrodzenie finansowe ze środków całej spółdzielni.

Wspólnota mieszkaniowa tworzona jest przez wszystkich właścicieli mieszkań należących do kompleksu mieszkaniowego i każdy z nich ma pełnię praw do zamieszkiwanego przez siebie lokalu, jak i części wspólnych. Dlatego też samodzielnie ustalają, w jaki sposób zarządzać obiektem oraz kto ma pełnić zadania zarządu. Obowiązki te może wykonywać kilka osób lub jedna, również zatrudniona z zewnątrz. Oprócz funkcji reprezentacyjnej odpowiada za załatwianie wszelkich spraw bieżących związanych z funkcjonowaniem wspólnoty. W momencie, gdy pojawia się kwestia nieprzewidziana w podstawowym zakresie obowiązków zarządu, zazwyczaj odbywa się specjalne głosowanie, w którym wypowiadają się wszyscy właściciele lokali.

Kto zapłaci mniej za rachunki?

Pozostawanie we wspólnocie mieszkaniowej bądź spółdzielni pociąga za sobą również jedną z najistotniejszych kwestii, czyli finanse. Osoby posiadające spółdzielcze lokum, zobowiązane są do uiszczania opłat administracyjnych i czynszowych. Ich stosunkowo wysokie stawki, odgórnie narzucane, wynikają z wydatków, jakie muszą pokryć. Do tradycyjnych kosztów utrzymania nieruchomości dochodzą jeszcze m.in. wypłaty dla zarządców. Ponadto mieszkańcy nie mają bezpośredniego wpływu na decyzje podejmowane podczas wszelkich prac remontowych, a co się z tym wiąże – również na wybór materiału i wykonawców, które jak wiadomo cenowo się różnią. We wspólnotach mieszkaniowych natomiast rezygnuje się z opłat administracyjno-czynszowych na rzecz jednego funduszu o rozmaitym przeznaczeniu. Jego cel, wysokość oraz częstotliwość wpłat określają sami mieszkańcy. Poza standardowymi zobowiązaniami finansowymi odnoszącymi się do części wspólnych, tj. ubezpieczeniem, utrzymaniem porządku, energią elektryczną itp. i wynagrodzeniem dla zarządzających, pieniądze mogą być przeznaczane na doraźne prace konserwatorsko-remontowe. W razie konieczności wykonania poważniejszego remontu, jeżeli zgromadzone dotychczas środki nie są wystarczające, może zostać przeprowadzona osobna zbiórka. Ponadto dzięki temu, że mieszkańcy sami mogą dokonać wyboru najkorzystniejszej dla nich oferty wykonawców wszelkiego rodzaju prac i ich zakresu, istnieje szansa na zaoszczędzenie części pieniędzy. Sam proces wyłonienia fachowców i przeprowadzenia renowacji będzie o wiele szybszy i sprawniejszy, ponieważ nie wiąże się z dodatkowymi procedurami, jakie obowiązują spółdzielnie. W przypadku wspólnot mieszkaniowych łatwiej o wgląd do prowadzonej księgowości, a tym samym pozwala to na możliwość dokładniejszego kontrolowania wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości. Spółdzielnie mieszkaniowe prowadzą natomiast plany kont, które są określone przez ustawę i trudno na ich podstawie uzyskać pełen obraz tego, jak przedstawia się finansowanie poszczególnych kwestii.


W sprawie finansów pozostaje jeszcze jedna bardzo istotna różnica pomiędzy wspólnotami mieszkaniowymi a spółdzielniami. W związku z tym, że mieszkańcy zrzeszeni we wspólnotach mieszkaniowych mają ustanowione prawo własności do lokalu i współwłasności do części wspólnych (w zależności od udziałów), aby zarządzający mogli zaciągnąć kredyt, muszą mieć na to pisemną zgodę każdego z właścicieli poszczególnych mieszkań. Jako że w spółdzielni to zarząd podejmuje wszelkie decyzje, a nie wszyscy mieszkańcy mają bezpośredni wpływ na podejmowane postanowienia, zobowiązanie finansowe może zostać zaciągnięte na nieruchomości bez jasno wyrażonej zgody mieszkańców. Niejednokrotnie rodzi to różnego rodzaju patologie, łącznie z ogłaszaniem upadłości spółdzielni spowodowanej brakiem wypłacalności, a to z kolei dla osób przedstawiających się spółdzielczym prawem lokatorskim lub spółdzielczymi prawami własnościowymi bardzo często oznacza utratę praw do lokalu i obciążenie długami.

Nowa forma mieszkalnictwa

Będące pozostałością po epoce PRL-u spółdzielnie mieszkaniowe na przestrzeni lat wypracowały własny system funkcjonowania. Niestety nie cieszą się one przychylnością mieszkańców z wielu powodów. Rozbudowana biurokracja, problemy z efektywnym zarządzaniem i nie zawsze racjonalne gospodarowanie nieruchomością czy finansami przyczyniają się do negatywnych opinii. Sytuacji nie poprawia także fakt, że osoby zamieszkujące spółdzielcze lokale nie mają bezpośredniego wpływu na podejmowane przez zarząd decyzje i wyegzekwowanie swoich racji bywa bardzo trudne. Z tego względu większość mieszkańców stara się o odłączenie od spółdzielni i przystąpienie do wspólnoty mieszkaniowej, która działa według zasad określanych przez tworzących ją właścicieli poszczególnych lokali.

 

 



 

Źródło: Krakowski Rynek Nieruchomości nr 8/2017 | 2017-05-15

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?

0

Zainteresował Cię artykuł? Podaj dalej!

powrót do listy artykułów

Komentarze (1)

KarolS ⋅ 16-05-2017 | 10:49

Szanowna Pani, pozwolę sobie uzupełnić Pani artykuł o kilka istotnych informacji: Zgadza się, że zarządzanie w spółdzielni odbywa się zgodnie z określoną strukturą, w której hierarchia ważności wygląda następująco: Ustawa Prawo Spółdzielcze Art. 35. § 1. Organami spółdzielni są: 1) walne zgromadzenie; 2) rada nadzorcza, zwana dalej „radą”; 3) zarząd; jeszcze ten istotny zapis z tej samej ustawy Walne zgromadzenie Art. 36. § 1. Walne zgromadzenie jest najwyższym organem spółdzielni. niestety zmuszony jestem zacytować jeszcze jeden artykuł Prawa Spółdzielczego : Art. 38. § 1. Do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia należy: 1) uchwalanie kierunków rozwoju działalności gospodarczej oraz społecznej i kulturalnej; 2) rozpatrywanie sprawozdań rady, zatwierdzanie sprawozdań rocznych i sprawozdań finansowych oraz podejmowanie uchwał co do wniosków członków spółdzielni, rady lub zarządu w tych sprawach i udzielanie absolutorium członkom zarządu; 3) rozpatrywanie wniosków wynikających z przedstawionego protokołu polustracyjnego z działalności spółdzielni oraz podejmowanie uchwał w tym zakresie; 4) podejmowanie uchwał w sprawie podziału nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) lub sposobu pokrycia strat; 5) podejmowanie uchwał w sprawie zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej; 6) podejmowanie uchwał w sprawie przystępowania do innych organizacji gospodarczych oraz występowania z nich; 7) oznaczanie najwyższej sumy zobowiązań, jaką spółdzielnia może zaciągnąć; 8) podejmowanie uchwał w sprawie połączenia się spółdzielni, podziału spółdzielni oraz likwidacji spółdzielni; 9) rozpatrywanie w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym odwołań od uchwał rady; 10) uchwalanie zmian statutu; 11) podejmowanie uchwał w sprawie przystąpienia lub wystąpienia spółdzielni ze związku oraz upoważnienie zarządu do podejmowania działań w tym zakresie; 12) wybór delegatów na zjazd związku, w którym spółdzielnia jest zrzeszona. dodatkowo proponuję zapoznać się z artykułem: Art. 18. § 1. Prawa i obowiązki wynikające z członkostwa w spółdzielni są dla wszystkich członków równe. § 2. Członek spółdzielni ma prawo: 1) uczestniczenia w walnym zgromadzeniu lub zebraniu grupy członkowskiej; 2) wybierania i bycia wybieranym do organów spółdzielni; 3) otrzymania odpisu statutu i regulaminów, zaznajamiania się z uchwałami organów spółdzielni, protokołami obrad organów spółdzielni, protokołami lustracji, rocznymi sprawozdaniami finansowymi, umowami zawieranymi przez spółdzielnię z osobami trzecimi, z zastrzeżeniem art. 81 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222); 4) żądania rozpatrzenia przez właściwe organy spółdzielni wniosków dotyczących jej działalności; 5) udziału w nadwyżce bilansowej; 6) do świadczeń spółdzielni w zakresie jej statutowej działalności. Moim zdaniem przy obecnej sytuacji gospodarczej w kraju budowanie mieszkań wraz ze spółdzielnią budowlano-mieszkaniową na prawie odrębnej własności, jest bardzo dobrym rozwiązaniem. Dlatego, że większość firm deweloperskich po wybudowaniu budynku, sprzedaniu wszystkich mieszkań i założeniu wspólnoty (mniej więcej dwa lata od zakończenia inwestycji) odchodzi. Zostawia wspólnotę mieszkaniową bez funduszu remontowego, bez gwarancji bo jej okres minął. Niestety często jest tak, że budynki takie budowane są przy użyciu tańszych, słabszych materiałów dobranych tak aby "wytrzymały" wspomniane dwa lata gwarancji. Aktualnie nazywa się to optymalizacją kosztów lub zysku. Zależy z której części przedsiębiorstwa się patrzy. Spółdzielnie, które realizują nowe inwestycje i administrują nimi po uwłaszczeniu właścicieli mieszkań, dają dużo większe bezpieczeństwo, właścicielom niż wspólnoty zarządzane często przez ludzi bez przygotowania, wiedzy i doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami.

Pokaż wszystkie komentarze (1)

 

 

Wybrane nieruchomości

mieszkania na sprzedaż w Poznaniumieszkania na sprzedaż w Krakowiemieszkania na sprzedaż w Warszawiemieszkania na sprzedaż w Wrocławiumieszkania na sprzedaż w Gdańskudomy na sprzedaż w Poznaniudomy na sprzedaż w Krakowiedomy na sprzedaż w Warszawiedomy na sprzedaż w Wrocławiudomy na sprzedaż w Gdańskumieszkania do wynajęcia Krakówmieszkania do wynajęcia Warszawamieszkania do wynajęcia Poznańmieszkania do wynajęcia Wrocławmieszkania do wynajęcia Gdyniamieszkania do wynajęcia Gdańskmieszkania do wynajęcia Łódźmieszkania na sprzedażkamienice na wynajemdomy na sprzedażdomy na wynajem powiat Przemyskilokale użytkowe na sprzedaż powiat Rybnickilokale użytkowe na sprzedaż gmina Wleńdomy na wynajem gmina Parzęczewdomy na sprzedaż w Miękowiemieszkania na sprzedaż w Zazdrośćdomy na sprzedaż w Lewkach

Deweloperzy

);