Prosimy, odblokuj wyświetlanie reklam w naszym serwisie, są one związane z rynkiem nieruchomości.
To dzięki nim masz darmowy dostęp do naszych treści.

Z pozdrowieniami zespół KRN.pl :)


Artykuły Artykuły

Rozwód a wspólne mieszkanie

Rozwód a wspólne mieszkanie

W przypadku rozwodu małżonkowie bardzo często zmuszeni są sprzedać mieszkanie. Okazuje się wówczas, że nie można tego zrobić bez uiszczenia w banku dopłaty.

Kiedyś uważano, że posiadanie dzieci cementuje małżeństwo. Nawet poważne problemy, które mogłyby prowadzić do rozwodu, w związku z posiadaniem dzieci były rozwiązywane, a małżeństwo trwało nadal. Jednak świat ciągle się zmienia i dziś dzieci nie są już tak silnym spoiwem związku, a ich posiadanie nie jest przeszkodą dla wzięcia rozwodu. Wiele byłych małżeństw potrafi poradzić sobie ze wspólnym wychowywaniem pociech, co odbywa się często z większą korzyścią dla tych ostatnich. Obecnie inny czynnik staje się decydujący w spajaniu małżeństwa: kredyt mieszkaniowy. Trudno komuś życzyć nieudanego małżeństwa lub zakładać, że będzie nieudane, ale warto się zastanowić, jak ustrzec się przed koniecznością kontynuowania „fikcyjnego małżeństwa” wyłącznie z powodu zobowiązań wobec banku.

Pułapka kredytowa

Większości młodych małżeństw nie stać na zakup mieszkania za własne środki, więc najczęściej zaciągają one w tym celu kredyt hipoteczny. Podstawowym wskaźnikiem, który decyduje o jego przyznaniu, jest zdolność kredytowa, która dla dwóch pracujących osób będzie wyższa niż dla każdej z nich oddzielnie. Z tego powodu możliwość zakupu mieszkania staje się realna dopiero po zawarciu małżeństwa, gdyż przed jego zawarciem żadne z małżonków nie było w stanie samodzielnie zaciągnąć kredytu. Ponadto, przy wchodzeniu w związek małżeński młodzi ludzie kierują się zwykle nie koniunkturą na rynku mieszkaniowym, ale własnymi planami i uczuciami, dlatego duża część z nich kupuje później nieruchomości po wywindowanych cenach.

Spadek cen mieszkań połączony z kredytem walutowym zaciągniętym po niekorzystnym kursie grozi wpadnięciem w pułapkę kredytową. Polega ona na tym, że wartość kredytu przewyższa aktualną wartość mieszkania. Nie jest to zjawisko tragiczne, jeżeli małżonków stać na spłatę rat kredytu. Jednak w przypadku rozwodu małżonkowie bardzo często zmuszeni są sprzedać mieszkanie. Okazuje się wówczas, że nie można tego zrobić bez uiszczenia w banku – nieraz sporej – dopłaty.

Rozwiązaniem sytuacji wspólnego mieszkania jest pozostanie jednego z małżonków przy kredycie i przeniesienie na niego prawa własności. Problem w tym, że w takiej sytuacji bank zweryfikuje zdolność kredytową osoby, która ma pozostać jedynym kredytobiorcą. Jeśli jej dochody będą wystarczające, bank zgodzi się na odstąpienie drugiego kredytobiorcy od kredytu. Osoba ustępująca przeniesie wówczas na kredytobiorcę własność mieszkania obciążonego kredytem. Problem pojawia się jednak, gdy zdolność jednego z małżonków jest niewystarczająca. Wówczas mimo rozwodu bank nie zgodzi się na to, aby jeden z małżonków przestał być kredytobiorcą. Jedynym wyjściem jest wówczas sprzedaż mieszkania i spłata kredytu. Jednak gdy uzyskana cena będzie niższa niż kredyt, konieczne będą dopłaty na rzecz banku. Jeżeli byłych małżonków na to nie stać, nie sprzedadzą mieszkania, gdyż bank nie zwolni mieszkania z zabezpieczenia hipoteką, a nikt przy zdrowych zmysłach nie kupi mieszkania obciążonego hipoteką. Wiele osób mimo rozwodu tkwi więc w sytuacji wspólnego kredytu i mieszkania.

Często byli małżonkowie umawiają się, że jedno z nich bez formalnego uregulowania tej sytuacji opuszcza mieszkanie, a drugie, które to mieszkanie zamieszkuje, spłaca kredyt. Dopóki kredyt jest obsługiwany, bank nie będzie się interesował rodzinnymi sprawami kredytobiorcy. Jednak takie rozwiązanie ma nikłe szanse na przetrwanie próby czasu. Z jednej strony, osoba, która wyprowadza się z mieszkania, wciąż pozostaje współkredytobiorcą i ma z tego powodu ograniczoną zdolność kredytową. Formalnie w dalszym ciągu będzie za kredyt odpowiadać, co uniemożliwi jej zaciągnięcie kredytu na kupno nowego mieszkania. Z drugiej strony, mimo że tylko jeden z byłych małżonków sam spłaca kredyt, drugi wciąż pozostaje współwłaścicielem mieszkania. Najlepiej więc znaleźć formalne rozwiązanie takiej sytuacji.

Co można doradzić młodym małżonkom
Przede wszystkim podjęcie decyzji o zakupie mieszkania tylko z powodu zawarcia małżeństwa jest raczej złym pomysłem. Oczywiście, małżonkowie chcieliby od razu zamieszkać w swoim wymarzonym mieszkaniu, jednak może się to skończyć pułapką kredytową. Zakup nieruchomości pod wpływem emocji nie jest korzystny. Swoją życiową przygodę mieszkaniową najlepiej zacząć od wynajmowania mieszkania.

Oferta mieszkań do wynajmu jest obecnie bardzo duża, a będzie się jeszcze zwiększać. Rynek najmu ulega też istotnym przeobrażeniom i ucywilizowaniu. To już nie jest mało stabilny rynek wynajmu obskurnych pokoi dla studentów na parę miesięcy, z jakim mieliśmy do czynienia jeszcze kilka czy kilkanaście lat temu. Obecnie w dużych miastach bez problemu można znaleźć oferty wynajmu w różnych standardach i przedziałach cenowych, dające gwarancję stałego zamieszkiwania nawet przez kilka lat.

Rozpoczęcie wspólnego mieszkania od najmu da również czas niezbędny do zaznajomienia się z rynkiem mieszkaniowym, co umożliwi w przyszłości podjęcie przemyślanej i trafnej decyzji. Odroczenie w czasie jednej z najważniejszych życiowych decyzji, jaką jest kupno mieszkania, daje też czas na okrzepnięcie małżeństwa czy związku. Ze statystyk wynika bowiem, że duża część małżeństw rozpada się w pierwszych 5 latach. Jeżeli małżonkowie czy partnerzy wynajmują mieszkanie i dochodzi do rozwodu czy rozstania, to nie niesie to dla nich pod względem majątkowym większych komplikacji. Muszą tylko ustalić, czy każde z nich szuka sobie innego mieszkania do wynajmu, czy też któreś z nich zostaje w dotychczasowym lokalu. W ostateczności, jeżeli się nie porozumieją, decyzję za nich podejmie właściciel mieszkania.

Stosunki majątkowe między małżonkami
Zawarcie związku małżeńskiego wywołuje skutki także w sferze majątkowej, a małżonkowie mają możliwości (intercyza), aby te stosunki modyfikować, na przykład zabezpieczając jednego z nich przed nietrafnymi decyzjami drugiego. Na takie zabezpieczenie własnych interesów decyduje się w Polsce coraz więcej osób.

Ustawowy ustrój majątkowy
Jeżeli małżonkowie nie zawrą umowy majątkowej (intercyzy), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między nimi wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. W stosunku do poprzednich uregulowań rozszerzono majątek wspólny na nabycie dokonane przez każdego z małżonków, gdyż zwykle w stosunkach zewnętrznych występuje jeden z małżonków. Zatem jeżeli mąż sam kupuje samochód i nie zaznaczy, że należy on do majątku osobistego, samochód ten wejdzie w skład majątku wspólnego małżonków. Dotychczas nie było to oczywiste i powodowało liczne problemy natury prawnej. Ponadto oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Z ważnych powodów każdy z nich może żądać ustalenia udziałów w tym majątku, z uwzględnieniem stopnia przyczynienia się do jego powstania. Jednak wówczas uwzględnia się także osobisty nakład pracy przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym.

Do majątku wspólnego małżonków należą w szczególności: pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności każdego z małżonków; dochody z majątku wspólnego oraz z majątku osobistego każdego z małżonków, np. czynsze z wynajmu lokali w kamienicy, przy czym bez znaczenia jest czy nieruchomość, która przynosi dochody stanowi majątek osobisty jednego z małżonków, czy też majątek wspólny; środki zgromadzone na rachunkach otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego.

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą: przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej; przedmioty majątkowe nabyte w drodze dziedziczenia, zapisów lub darowizny, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej; prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej, podlegające odrębnym przepisom (chodzi tu o majątki w spółce cywilnej i spółkach osobowych); przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokojenia osobistych potrzeb jednego z małżonków; prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie; przedmioty uzyskane z odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za krzywdę, z wyjątkami określonymi w ustawie; wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innych działalności zarobkowych jednego z małżonków; przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia;
prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy; przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Zatem na przykład mieszkanie nabyte przez jednego z małżonków przed zawarciem małżeństwa będzie stanowić jego majątek osobisty. Tak samo jeżeli w trakcie małżeństwa jeden z małżonków dostanie w darowiźnie lub w spadku mieszkanie. Małżonkowie mogą też dokonywać przesunięć między poszczególnymi majątkami. Możliwe jest więc przesunięcie przedmiotów z majątku osobistego do majątku wspólnego i odwrotnie przy zachowaniu trybu stosowanego przy jego zbywaniu, czyli odnośnie do nieruchomości – przy zachowaniu formy aktu notarialnego. Przesunięcie majątkowe może nastąpić również w ten sposób, że małżonkowie kupując nieruchomość, postanowią w akcie notarialnym, że nieruchomość nabyta za pieniądze z majątku wspólnego staje się majątkiem osobistym jednego z nich.

Ponadto każdy z małżonków jest uprawniony do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego oraz do korzystania z nich w zakresie zgodnym ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez drugiego małżonka. Żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego w czasie trwania wspólności ustawowej. Małżonkowie są zobowiązani do zarządu tym majątkiem. Zrezygnowano też z podziału na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające ten zarząd. Obecnie każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, a dla ochrony majątku wspólnego przed lekkomyślnym i niegospodarnym podejmowaniem czynności przez jednego z małżonków wprowadzono możliwość wniesienia sprzeciwu przez drugiego małżonka. Sprzeciw jest skuteczny, gdy osoba trzecia mogła się z nim zapoznać przed dokonaniem czynności.

Zgoda drugiego małżonka odnośnie do majątku wspólnego jest potrzebna do:  zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości albo użytkowania wieczystego lub przedsiębiorstwa oraz do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z nich pożytku (najem, dzierżawa); zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności lub lokal; darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Ważność takiej umowy zawartej przez jednego z małżonków, bez wymaganej zgody drugiego, zależy od jej potwierdzenia przez drugiego małżonka. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia, a po jego upływie jest wolna od umowy. W przypadku gdy jeden z małżonków odmawia zgody na dokonania czynności, drugi małżonek może zwrócić się o taką zgodę do sądu. Wprowadzono też nowe uregulowanie, zgodnie z którym w wypadku, gdy prawo do mieszkania przysługuje jednemu z małżonków, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego.

Inaczej ukształtowano prawa wierzycieli do zaspokojenia się z majątku wspólnego. Jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie za zgodą drugiego małżonka, wierzyciel może żądać zaspokojenia także z majątku wspólnego. Jeżeli zaciągnął zobowiązanie bez zgody albo zobowiązanie jednego z małżonków nie wynika z czynności prawnej – wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku osobistego dłużnika, z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów dłużnika z innej działalności zarobkowej, jak również z korzyści uzyskanych z prawa autorskiego i prawa pokrewnego, prawa własności przemysłowej oraz innych praw twórcy, a jeżeli wierzytelność powstała z tytułu prowadzenia przedsiębiorstwa – także z przedmiotów majątkowych wchodzących w jego skład. Jeżeli wierzytelność powstała przed powstaniem wspólności lub dotyczy majątku osobistego jednego z małżonków, wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku osobistego dłużnika, z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej.

Umowny ustrój majątkowy
Jeżeli opisane wyżej zasady dotyczące majątku nie odpowiadają małżonkom lub przyszłym małżonkom, mogą oni zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego (intercyza), na podstawie której rozszerzą lub ograniczą wspólność ustawową bądź ustanowią rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków. Umowa taka może być sporządzona przed zawarciem małżeństwa lub też w trakcie jego trwania, jednak wówczas nie działa wstecz. Umowa może być też w każdym czasie zmieniona lub rozwiązana, a małżonek może powoływać się wobec innych osób na tę umowę tylko wtedy, gdy jej zawarcie oraz rodzaj były tym osobom wiadome.

Zawarcie umowy o rozdzielności majątkowej to koszt około 600 złotych. Składa się na to: taksa notarialna w kwocie 400 zł + 22 proc. VAT (jest górna wysokość, notariusz może policzyć mniej), 3 wpisy aktu notarialnego oraz 38 zł podatku od czynności cywilnoprawnych. Należy pamiętać, że w sytuacji gdy wierzytelność powstała przed zawarciem umowy majątkowej, wierzyciel, którego dłużnikiem jest tylko jeden małżonek, może żądać zaspokojenia także z tych przedmiotów majątkowych, które należałyby do majątku osobistego dłużnika w razie, gdyby do zawarcia umowy nie doszło. Umowa taka i przesunięcia majątkowe z nią związane nie zabezpieczają przed długami, które już istnieją, a tylko przed tymi, które powstaną w przyszłości.

Wspólność majątkowa
W umowie małżonkowie mogą rozszerzyć wspólność ustawową. Na przykład obejmując nią także majątek nabyty przez każdego z nich przed zawarciem małżeństwa. Mogą ją też ograniczyć. Nie mogą jednak rozszerzyć wspólności na: przedmioty majątkowe, które przypadną w przyszłości małżonkowi z tytułu dziedziczenia, zapisu lub darowizny; prawa majątkowe ze wspólności łącznej, do których stosują się przepisy szczególne; prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie; wierzytelności z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia, o ile nie wchodzą one do wspólności ustawowej, jak również z tytułu zadośćuczynienia za krzywdę; niewymagalne jeszcze wierzytelności o wynagrodzenie za pracę lub z tytułu innej działalności.

Rozdzielność majątkowa i podział majątku
Ustanowienie umownej rozdzielności majątkowej powoduje, że każdy z małżonków ma własny majątek, samodzielnie nim zarządza i dorabia się na własny rachunek. Każdy z nich odpowiada wówczas tylko za własne zobowiązania i tylko własnym majątkiem, pod warunkiem że wierzyciele o tej rozdzielności wiedzieli. Mimo rozdzielności majątkowej małżonkowie mogą mieć majątek wspólny, na przykład mieszkanie czy dom. Jednak kupują je wówczas nie jako małżonkowie lecz jako dwie osoby na współwłasność, na przykład po ½ części. Mogą też wówczas swobodnie tymi ułamkami dysponować bez zgody drugiego współmałżonka, na przykład sprzedać swój udział.

W przypadku gdy małżonkowie zawrą umowę o rozdzielności majątkowej już w trakcie trwania małżeństwa, również będą mieć majątek wspólny, czyli ten, który zgromadzili od momentu zawarcia małżeństwa do ustanowienia rozdzielności majątkowej. Aby zlikwidować wspólność majątku, muszą zawrzeć dodatkową umowę, w której mogą swobodnie podzielić się tym majątkiem. Dopuszczalny jest też podział, w którym jeden z małżonków nabywa cały dotychczas zgromadzony majątek wspólny. Ponadto z ważnych powodów każdy z małżonków może też żądać ustanowienia rozdzielności majątkowej przez sąd, czyli ustanowienia przymusowego ustroju majątkowego. Z taką przymusową rozdzielnością majątkową będziemy mieć również do czynienia w przypadku orzeczenia o separacji między małżonkami. Natomiast zniesienie separacji będzie skutkować przywróceniem ustawowego ustroju majątkowego. Jednak w nowelizacji dodano, że na zgodny wniosek małżonków, sąd znosząc separację, orzeka o utrzymaniu rozdzielności majątkowej. Ponadto rozszerzono przypadki kiedy rozdzielność majątkowa powstaje z mocy prawa o ubezwłasnowolnienie oraz ogłoszenia upadłości jednego z małżonków.

Rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków
Rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków jest zupełnie nową instytucją wprowadzoną przez nowelizację, do której stosuje się przepisy o rozdzielności majątkowej. Dorobkiem każdego z małżonków jest wzrost wartości jego majątku po zawarciu umowy majątkowej. Istnieje generalna zasada, że dorobek oblicza się według stanu majątku z chwili ustania rozdzielności majątkowej i według cen z chwili rozliczenia. Rozdzielność ta skutkuje natomiast tym, że z chwilą jej ustania małżonek, którego dorobek jest mniejszy od dorobku drugiego małżonka, może żądać wyrównania jego majątku, a w razie sporu rozstrzyga o tym sąd. W razie śmierci jednego z małżonków wyrównanie dorobków następuje między jego spadkobiercami a małżonkiem pozostałym przy życiu.

 


 

 

Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości” nr 03/2015 | 2015-03-02

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?

4.3

Zainteresował Cię artykuł? Podaj dalej!

powrót do listy artykułów

Komentarze (0)

Pokaż wszystkie komentarze (0)

Prezenter inwestycji

Super Oferta

Sand Hotel ****
Inwestycja Cieślewskiego 7A
START CITY

Sand Hotel ****

Kołobrzeg, ul. Zdrojowa 

Inwestycja Cieślewskiego 7A

Kraków, Prądnik Czerwony, ul. E.... 

START CITY

Kraków, Bieżanów-Prokocim, ul.... 
Super oferta: / poprzednia następna

 

 

Wybrane nieruchomości

mieszkania na sprzedaż w Poznaniumieszkania na sprzedaż w Krakowiemieszkania na sprzedaż w Warszawiemieszkania na sprzedaż w Wrocławiumieszkania na sprzedaż w Gdańskudomy na sprzedaż w Poznaniudomy na sprzedaż w Krakowiedomy na sprzedaż w Warszawiedomy na sprzedaż w Wrocławiudomy na sprzedaż w Gdańskumieszkania do wynajęcia Krakówmieszkania do wynajęcia Warszawamieszkania do wynajęcia Poznańmieszkania do wynajęcia Wrocławmieszkania do wynajęcia Gdyniamieszkania do wynajęcia Gdańskmieszkania do wynajęcia Łódździałki na sprzedażdomy poszukiwane do wynajęciadziałki na wynajemdomy na wynajem powiat Wschowskidomy na sprzedaż powiat Myślenickilokale użytkowe na sprzedaż gmina Warta Bolesławieckamieszkania na sprzedaż gmina Korszedomy na sprzedaż w Opocznej Górzedomy na wynajem w Wielowieśmieszkania na sprzedaż w Wólce Wojnowskiej

Deweloperzy

);