Przemyślane inwestycje

Adam Herod | 2012-02-16

W IV kwartale 2011 r. odsetek niewynajętej powierzchni biurowej na świecie osiągnął najniższy poziom od dwóch lat – 13,6 proc.

W IV kwartale 2011 r. odsetek niewynajętej powierzchni biurowej na świecie osiągnął najniższy poziom od dwóch lat – 13,6 proc. W Krakowie na początku 2012 r. na najemców czekało 9 proc. pustych biur, mimo że na przełomie roku przybyło aż 11,8 tys. m kw. Optymizmem napawa liczba rozpoczętych inwestycji. W 2012 r. możemy oczekiwać 50 tys. m kw. nowych biur, a w 2013 r. nawet do 60 tys. m kw.

Od początku 2012 r. realizację kolejnego etapu kompleksu Quattro Business Park przy ul. Bora-Komorowskiego rozpoczął potentat na rynku inwestycji biurowych – Grupa Buma. Jednocześnie finalizujemy budowę kompleksu Green Office przy ul. Czerwone Maki, planując oddanie w sierpniu 2012 r. budynku C o powierzchni 10 tys. m kw. Budujemy i negocjujemy z przyszłymi najemcami – mówi Dorota Turska, specjalista ds. marketingu z Grupy Buma.

Prace budowlane trwają również przy innym kompleksie biurowym w Krakowie – Bonarka 4 Business. Całość będzie miała powierzchnię 32 tys. m kw.

Do finału zmierza budowa biurowca MIX przy Jasnogórskiej, wkrótce zostanie oddany Excon i Fronton przy ul. Kamieńskiego. W tym roku do użytkowania zostanie oddane ok. 15 tys. m kw. Business Enterprise oraz biurowciec Agencji MARR, w bliskiej przyszłości analitycy rynku biurowego liczą również na ukończenie „szkieletora”.

W II kwartale 2012 r. rozpocznie się budowa kompleksu biurowego Orange Office Park. W pierwszych dniach stycznia 2012 r. inwestycja uzyskała prawomocne pozwolenie na budowę. Zakończenie pierwszego etapu inwestycji (13 tys. m kw.) u zbiegu ulic Klimeckiego i Powstańców Wielkopolskich zaplanowano na III kwartał 2013 r. Cały kompleks ma mieć ok. 25 tys. m kw.

Inwestorzy nie budują „w ciemno”. Biurowce oddawane do eksploatacji mają już podpisane umowy na najem większej części budynków. Negocjacje z przyszłymi najemcami zaczynają się od momentu uzyskania pozwolenia na budowę.

Mamy wynajęte 70 proc. powierzchni handlowej, ale wciąż prowadzimy rozmowy z najemcami powierzchni biurowych, są to zarówno klienci krajowi, np. administracje dużych banków, zainteresowane również oddziałami bankowości detalicznej, jak i międzynarodowi klienci, operatorzy usług z obszaru Business Process Outsourcing, kompleksowej obsługi procesów biznesowych – twierdzi Piotr Miklaszewski, dyrektor MC Real Property z Krakowa, firmy reprezentującej inwestora nowego kompleksu Orange Office Park.

Negocjacje z najemcami są tym łatwiejsze, im lepsza lokalizacja budynku, standard i finansowe warunki najmu. Biurowce o nieprzemyślanym adresie będą traciły klientów. Problemem, który odstrasza firmy, jest niewystarczająca liczba miejsc parkingowych. W klasie A powinno przypadać 1 miejsce na 50 m kw. powierzchni biurowej. Niestety, w wielu nowo budowanych biurowcach jest to pułap nieosiągalny. Oszczędności na parkingach pozwalają jednak taniej wybudować biurowiec, a w konsekwencji zaoferować niższe stawki najmu lub taniej sprzedać powierzchnię. W Krakowie działają tylko dwa wielopoziomowe parkingi przy biurowcach Azbudu (al. Pokoju) oraz przy kompleksie Quattro Business Park.

Sytuacja z miejscami parkingowymi może doprowadzić do konfliktu z okolicznymi mieszkańcami, dlatego inwestorzy wybrali strategię dobrego dojazdu. Lokują biurowce wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych, zapewniających łatwy dojazd komunikacją publiczną. Zauważmy, że wszystkie nowe lub nowo wznoszone budynki biurowe lokują się przy modernizowanych drogach i liniach tramwajowych. MIX przy Jasnogórskiej opóźnił realizację nie tylko ze względu na kryzys. Czekano na zakończenie budowy ronda Ofiar Katynia. Biurowce przy ul. Kamieńskiego mają zarówno dobry dojazd samochodem, jak i szybkim tramwajem. Estakada w ciągu ul. Nowohuckiej zaczyna zmieniać rejon w kolejne biurowe minicity w Krakowie. Nie bez znaczenia jest też nowa linia tramwajowa do Małego Płaszowa. Dzięki komunikacji zbiorowej łatwiej dojechać do biurowców na Zabłociu: już działającego Diamante Plaza, budującego się Business Enterpise i anonsowanego Orange Office Park. W tym rejonie planowana jest następna inwestycja komunikacyjna, która przez inwestorów biurowców zapewne była brana pod uwagę. Kolejny odcinek Krakowskiego Szybkiego Tramwaju ma przebiegać między ul. Lipską a Wielicką; 1,5-kilometrowy odcinek ma być zrealizowany w latach 2013–2015.

Do końca 2012 r. ma z kolei zostać zakończona budowa linii szybkiego tramwaju do ul. Czerwone Maki. Rejon Pychowic to jedno z większych skupisk biurowców w Krakowie. Dojazd wygodną komunikacją jest brany pod uwagę przez firmy decydujące się np. na zmianę siedziby. Część pracowników chętnie zrezygnuje z dojazdu samochodem do pracy. Koszty paliwa oraz eksploatacja auta stały się tak drogie, że argument oszczędności staje się ważny nie tylko dla przyszłych pracowników.