Zarządzanie nieruchomością komercyjną - konserwacja elewacji i instalacji na wysokości

Elewacja biurowca czy galerii to wizytówka obiektu i jednocześnie jedna z najbardziej zaniedbywanych jego części. Zabrudzone szyby, luźna płyta okładziny albo niedziałające oświetlenie reklamy rzadko alarmują od razu. W końcu jednak wracają w postaci skargi najemcy albo zaleceń pokontrolnych. Podpowiadamy, jak zarządca nieruchomości komercyjnej może zaplanować prace na wysokości tak, żeby były bezpieczne, przewidywalne i nie kosztowały więcej, niż trzeba.

Co podlega konserwacji na wysokości?

Lista zadań jest dłuższa, niż wydaje się na pierwszy rzut oka. W typowym obiekcie komercyjnym regularnego dostępu wymagają:

• przeszklenia i fasady aluminiowo-szklane, które trzeba myć i sprawdzać stan uszczelek,
• okładziny elewacyjne, kotwy i łączenia płyt,
• rynny, rury spustowe i obróbki blacharskie,
• oświetlenie elewacji, kasetony i szyldy najemców,
• kamery, czujniki i jednostki zewnętrzne klimatyzacji montowane na ścianach.

Przeglądy budowlane - kalendarz, który warto znać

Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obowiązek okresowych kontroli stanu technicznego obiektu, w tym przeglądu rocznego i pięcioletniego. W przypadku budynków o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m² lub dachu powyżej 1000 m² dochodzi kontrola dwa razy w roku, do 31 maja i do 30 listopada. Po przeglądzie zwykle pojawiają się zalecenia: naprawa obróbek, uzupełnienie uszczelnień, wymiana uszkodzonych elementów elewacji. Sprzęt do ich wykonania warto zaplanować od razu, a nie tuż przed kolejnym terminem.

Jak dostać się na elewację? - porównanie metod

Wybór metody zależy od wysokości budynku, dostępu od strony terenu i charakteru pracy:

• Podnośnik koszowy - najszybszy przy obiektach do kilkudziesięciu metrów, gdy przy ścianie da się ustawić maszynę.
• Podnośnik gąsienicowy - wjeżdża na trawniki, dziedzińce i wąskie przejścia, gdzie nie zmieści się ciężarówka.
• Dostęp linowy - alpiniści przemysłowi sprawdzają się przy wysokich budynkach i trudno dostępnych fragmentach fasady.
• Gondola lub instalacja stała - w wysokościowcach wyposażonych w system do mycia i konserwacji elewacji.
• Rusztowanie - przy długich, rozległych remontach jednego fragmentu elewacji.

W obiektach niskich i średnich, czyli w większości parków handlowych, magazynów z częścią biurową i biurowców klasy B, podnośnik jest zwykle najtańszy i najszybszy.

Organizacja prac przy czynnym obiekcie

Najemcy nie lubią niespodzianek. Prace przy wejściach i witrynach warto planować przed otwarciem lub po zamknięciu, a o harmonogramie informować z wyprzedzeniem. Strefa pod koszem musi być wygrodzona, bo spadające narzędzie z kilku metrów to realne zagrożenie. Jeśli maszyna ma stanąć na chodniku lub jezdni należącej do gminy, potrzebne jest zezwolenie zarządcy drogi na zajęcie pasa drogowego. Operator podnośnika powinien mieć aktualne uprawnienia UDT, a sama maszyna ważne badania techniczne.

Własny sprzęt w portfelu nieruchomości

Zarządca jednego budynku zwykle zleca prace na wysokości firmom zewnętrznym i dobrze na tym wychodzi. Inaczej jest przy portfelu kilku lub kilkunastu obiektów w jednym mieście. Drobne naprawy, wymiana opraw czy montaż szyldów nowych najemców pojawiają się wtedy co tydzień, a każde zlecenie zewnętrzne oznacza czekanie i dodatkową fakturę. Część firm zarządzających tworzy więc własny dział techniczny z podnośnikiem na wyposażeniu. Rynek wtórny daje tu spore możliwości, a sprzedaż zwyżek z dokumentacją UDT pozwala dobrać maszynę do konkretnych budynków, na przykład kompaktowy model gąsienicowy do obiektów z zielenią wokół.

Konserwacja elewacji i instalacji na wysokości nie musi wiązać się z ciągłym stresem. Zbierz wszystkie obiekty, zapisz terminy przeglądów, wysokości i warunki dojazdu do ścian, a potem przypisz do każdego z nich metodę dostępu. Taki plan pokaże też, czy bardziej opłaca się wynajem, zlecanie prac czy własna maszyna.