Obowiązkowe zebranie członków wspólnot mieszkaniowych cz. II

Z końcem marca upływa termin odbycia corocznych zebrań właścicieli we wspólnotach mieszkaniowych.

Z końcem marca upływa termin odbycia corocznych zebrań właścicieli we wspólnotach mieszkaniowych.

Zwracaliśmy już uwagę, że zarządzający wspólnotą ma obowiązek pisemnego zawiadomienia jej członków, podając równocześnie termin zebrania, jego miejsce i porządek obrad. Co więcej, jeżeli planowana jest uchwała zmieniająca prawa i obowiązki właścicieli, należy dodatkowo wskazać jej treść. Tutaj panuje dowolność, dopuszczalne jest zarówno dostarczania projektów całych uchwał w tym zakresie bądź skrótowe przedstawianie proponowanych rozwiązań.

W doktrynie istnieją dwa (tradycyjnie – rozbieżne) poglądy. Jeden z nich wskazuje na to, że brak prawidłowego zwołania zebrania powoduje jego nieważność, a w konsekwencji – niemożność podjęcia uchwał. Drugi przypomina, że uchwały mogą być zbierane także poza zebraniem (w drodze indywidualnego zbierania głosów), a więc jedyną przesłanką ważności uchwał jest zebranie wymaganej większości głosów. Zgodnie z tą koncepcją, nawet jeżeliby uznać, że samo zebranie nie zostało przeprowadzone prawidłowo, to oddane głosy mogą zostać niejako zaliczone na poczet tych zbieranych indywidualnie. Na zasadność drugiego rozwiązania wskazuje także Sąd Najwyższy (wyrok z 11.01.2007 r., II CSK 370/06).

SN także stoi na stanowisku, że właściciele mogą zmienić zarówno proponowany porządek obrad, jak i podjąć uchwały w sprawach nim nieobjętych. Jednakże co do nich należałoby powiadomić o treści zapadłych rozwiązań nieobecnych na zebraniu członków wspólnoty.

Ustawa nie wskazuje, w jaki sposób ma się odbywać zebranie. Takie porządkowe kwestie jak: osoba przewodniczącego, protokołującego, przebieg obrad, sposób głosowania i liczenia głosów, forma uchwały – pozostawione są samej wspólnocie. Możliwe jest oczywiście każdorazowe uzgadnianie takich kwestii na danym zebraniu, ale takie rozwiązanie może później komplikować weryfikowanie, czy dana uchwała została podjęta w sposób prawidłowy (co może z kolei powodować zaskarżanie ich do sądu). Dlatego preferowane byłoby ustalenie (w odrębnej uchwale) regulaminu odbywania zebrań, który miałby zastosowanie przy podejmowaniu kolejnych uchwał. W regulaminie należałoby ustalić m.in. w jaki sposób ustala się (lub wybiera) osobę przewodniczącego i protokolanta; sposób wyboru członków zarządu; w jaki sposób odbywa się głosowanie (tajne czy jawne, z powołaniem komisji skrutacyjnej czy bez); sposób zatwierdzania porządku obrad; formę protokołu i uchwał oraz okres przechowywania dokumentów i miejsce ich składowania.