Lokalizacja to nie wszystko

Moda na ciekawe lokalizacje na rynku nieruchomości zmienia się bardzo szybko. Wykreowanie zainteresowania rynku taką „modną” i „niechcianą” lokalizacją nie jest trudne. Wystarczy przygotować opasły raport o rynku nieruchomości, zaprezentować go szumnie w mediach, i bez skrupułów „wciskać kit”. Nakręcona w ten sposób koniunktura bardzo pomaga pozbyć się kiepskich nieruchomości czy inwestycji.

Moda na ciekawe lokalizacje na rynku nieruchomości zmienia się bardzo szybko. Wykreowanie zainteresowania rynku taką „modną” i „niechcianą” lokalizacją nie jest trudne. Wystarczy przygotować opasły raport o rynku nieruchomości, zaprezentować go szumnie w mediach, i bez skrupułów „wciskać kit”. Nakręcona w ten sposób koniunktura bardzo pomaga pozbyć się kiepskich nieruchomości czy inwestycji.

Takie czary-mary firm analitycznych obserwuję od lat. Co ciekawe, inwestorzy kupują tę ładnie zapakowaną obłudę. Niektóre firmy „raportowe” prowadzą dodatkową działalność polegającą na sprzedaży różnych inwestycji i nieruchomości i bardzo chętnie korzystają z takich sztuczek marketingowych. Przygotowanie rzetelnego raportu na młodym i lokalnie rozproszonym polskim rynku nieruchomości jest bardzo trudne. Sprawę pogarsza brak dostępu do wiarygodnych danych. Faktyczne ceny transakcyjne zakupionych nieruchomości nie są powszechnie dostępne, a jeśli już, to w niewielkiej części i tylko dla wybranych. Ośrodki badawcze, nie mogąc dotrzeć do dobrych źródeł informacji o rynku, opierają swe analizy na cenach ofertowych, co jest bardzo złudne i nieprecyzyjne, fałszuje rzeczywistość rynku oraz wpływa na nieracjonalne postawy inwestorów. W efekcie rynek brutalnie weryfikuje te raporty, klienci są bardzo rozczarowani, ale autorów to już nie interesuje. Z ich punktu widzenia biznes się udał, a to przecież najważniejsze. Koronnym tego przykładem w tym roku jest tzw. bańka deweloperska, która skutecznie rozregulowała pierwotny i wtórny rynek mieszkaniowy.

Rzeczoznawcom majątkowym często kładzie się do głowy, że lokalizacja to główny czynnik wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast ja, po latach doświadczeń i setkach oględzin „super lokalizacji”, uważam, że najważniejszym elementem stanowiącym o rentowności przyszłej inwestycji jest jej funkcjonalność. Kupując na przykład kamienicę w nienajmodniejszej dzielnicy miasta i umiejętnie wykorzystując drzemiące w niej zasoby, możemy nie tylko uzyskać stałe i dobre dochody, ale też stopniowo wpływać na sąsiedztwo, co na pewno przyczyni się do stworzenia „pozytywnej lokalizacji”.

Na drugim miejscu po funkcjonalności należy postawić zarządzanie. Właściwe zarządzanie nieruchomością z pewnością może podnieść jej wartość. Natomiast błędy w sztuce zarządzania, ujawniając się dopiero po latach, przynoszą szkodę zarówno nieruchomości, jak i właścicielowi.

Lokalizacja to zatem nie wszystko, nieruchomości obronią się same, oczywiście przy pomocy fachowców.

powrót do listy artykułów