Kto korzysta na Funduszu Mieszkań na Wynajem

Fundusz Mieszkań na Wynajem okazał się stymulatorem polskiego rynku nieruchomości, a może wręcz odwrotnie?

Minął rok od uruchomienia Funduszu Mieszkań na Wynajem. Spółka BGK Nieruchomości rozpoczęła przygotowywanie kolejnej, już 5. inwestycji. Ustały spekulacje na temat zasad udostępniania mieszkań na potrzeby najemców, gdyż regulamin został już dopracowany, a jego podstawą jest dobrze znana umowa najmu okazjonalnego. Fundusz jak na razie rozwija się równolegle do rynku najmu prywatnego i segmentu inwestycji deweloperskich, nie wchłaniając żadnego z nich. Czy nowe rozwiązanie wprowadzone jako forma instytucjonalna okazuje się czynnikiem stymulującym polską branżę nieruchomości, czy wręcz odwrotnie? Jak na ofertę Funduszu zareagowały osoby poszukujące alternatywy dla zakupu nieruchomości w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych? Odpowiedzi na te pytania nie są oczywiste, w zależności od przyjętego punktu widzenia można dość do skrajnych wniosków.

To tylko biznes?

Z perspektywy biznesowej korzyści układają się po stronie spółki BGK Nieruchomości zarządzającej aktywami Funduszu oraz wąskiej grupy deweloperów zaangażowanych w prace nad przygotowaniem oferty mieszkań.

Rozwiązanie zostało wprowadzone na zasadach zgodnych z przepisami ustawy o funduszach inwestycyjnych. Przedsięwzięcie popiera Ministerstwo Finansów, które ustaliło, iż nowe narzędzie stymulowania rynku będzie funkcjonować w oparciu o ramy Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego Aktywów Niepublicznych – FIZ AN. Należy zaznaczyć, że założeniem utworzonej spółki celowej od początku było inwestowanie w całe budynki, a nie pojedyncze mieszkania. W ten sposób Fundusz ma osiągnąć wyższą pozycję negocjacyjną przy ustalaniu z deweloperami ostatecznej ceny metra kwadratowego, niż odbywa się to w przypadku prywatnych inwestorów. Środki na zakup kolejnych obiektów oraz na remonty w już istniejących budynkach będą zapewniane przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Na ten cel zarezerwowano kwotę w wysokości ok. 5 mld zł. W dalszej perspektywie, czerpiąc zyski z wynajmu, Fundusz stanie się podmiotem samowystarczalnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że inicjatywa wspierana przez Ministerstwo Finansów istnieje obok innych form najmu instytucjonalnego w Polsce. Wzór dla nowego rozwiązania stanowią inne fundusze nieruchomości. W związku z tym mimo deklarowania prospołecznego wydźwięku przedsięwzięcia, zwłaszcza podczas pierwszych prezentacji projektu, Fundusz Mieszkań na Wynajem jest przede wszystkim rozwiązaniem komercyjnym. Punktem odniesienia w tym przypadku nie powinny być zatem rządowe programy wspierające rynek, takie jak „Mieszkanie dla Młodych”, lecz przedsięwzięcia o profilu biznesowym np. spółki Keen Property Partners czy funduszu Poland Geared Growth. Pierwszy z wymienionych podmiotów specjalizował się w długookresowym wynajmie, zapewniając nabywcom mieszkań o takim przeznaczeniu roczną stopę zwrotu z inwestycji sięgającą poziomu ok. 5 proc.

Z kolei fundusz Poland Geared Growth oferował pakiety lokali pod wynajem po cenach niższych niż stawki rynkowe. Przewaga nad nabywcami indywidualnymi wynosiła od 5 do 15 proc. początkowej ceny nieruchomości. Rentowność tego rodzaju inwestycji w przeciągu kilku lat spadła do poziomu 3 proc. Optymizm twórców Funduszu Mieszkań na Wynajem opiera się na założeniu 4-procentowej stopy zwrotu. W lipcu 2013 r. Piotr Kuszewski, dyrektor Departamentu Inwestycji Kapitałowych BGK zapewniał: Punktem odniesienia będzie czynsz zbliżony do poziomu dającego zwrot na poziomie 4 proc. wartości nieruchomości. Dzięki założonej skali działania Funduszu, liczymy na możliwość zaoferowania atrakcyjnych czynszów dla osób chcących wynająć mieszkanie.

To koniec najmu prywatnego?

Największymi poszkodowanymi inicjatywy BGK ogłosili się prywatni najemcy. Ich oferta traci na atrakcyjności, chociażby z tego powodu, że Fundusz proponuje nowo wybudowane mieszkania wraz z podstawowym wyposażeniem, wyglądające zdecydowanie lepiej niż lokale z tzw. drugiej ręki. O ile ewentualny remont mieszkania nie stanowi dużej przeszkody dla prywatnych właścicieli, o tyle większość z nich niechętnie zdecyduje się na obniżkę stawek czynszu. Jeśli wierzyć wstępnym założeniom Funduszu Mieszkań na Wynajem, koszt wynajęcia lokalu w jego strukturach powinien różnić się o ok. 30 proc. od warunków finansowych oferowanych najemcom przez indywidualnych inwestorów. Konkurencyjne stawki w największym stopniu naruszają interesy prywatnych właścicieli. Na popularności lokali oferowanych przez spółkę BGK Nieruchomości prawdopodobnie stracą również osoby inwestujące na rynku wtórnym, ponieważ przewidując tylko współpracę z deweloperami, regulamin Funduszu faworyzuje określoną grupę inwestorów.

To szansa dla rynku najmu?

Analizując problem z perspektywy społecznej, należałoby się zastanowić, czy popularyzowanie najmu instytucjonalnego zmieni stosunek Polaków do alternatywnych form zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Obecnie dominuje przekonanie, że w długoletniej perspektywie bardziej opłacalny jest zakup mieszkania. Dane Eurostatu wskazują na marginalność rynku wynajmu. Odsetek osób mieszkających w wynajętych lokalach oscyluje w granicach 4 proc. Dla porównania, w innych państwach Europy, średnia skala aktywności na rynku wynajmu wynosi ok. 17 proc., zaś w niektórych zbliża się nawet do 40 proc. Pod względem powszechności tej formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przodują Francuzi i Anglicy. Nasz kraj nie znalazłby się nawet w pierwszej dwudziestce takiego zestawienia.

Początkowe reakcje na udostępnienie oferty Funduszu Mieszkań na Wynajem noszą jednakże znamiona pewnego ożywienia. Już po dwóch tygodniach od wprowadzenia do systemu pierwszych lokali BGK przyjął kilkaset zgłoszeń od osób zainteresowanych zawarciem umowy najmu. Zadowolenia nie krył wówczas Ryszard Słowiński, Prezes Zarządu BGK Nieruchomości SA:  Duże zainteresowanie naszą ofertą i jej dobre przyjęcie przez rynek jest dla nas dowodem na to, że segment najmu instytucjonalnego w Polsce ma szanse na dynamiczny rozwój. Do tej pory istniała luka na rynku najmu, którą idealnie i w dobrym momencie wypełnił Fundusz Mieszkań na Wynajem. Nasza oferta spotkała się z tak dobrym przyjęciem m.in. dzięki możliwości podpisania długoterminowej umowy najmu ze stabilnym partnerem, dającym poczucie bezpieczeństwa, możliwości zameldowania się w wynajmowanym mieszkaniu i wsparciu dla najemców, które będziemy oferować. Ponadto, opcja wspólnej weryfikacji finansowej, w przypadku, gdy do umowy stanie więcej niż jedna osoba sprawia, że oferta Funduszu Mieszkań na Wynajem jest atrakcyjna dla szerokich grup odbiorców: studentów, młodych małżeństw, czy osób, które decydują się na wspólne wynajęcie mieszkania, by obniżyć koszty utrzymania.

Pozostaje pytanie, czy najemcy rzeczywiście odczują korzyści finansowe związane z wyborem oferty Funduszu. Większe szanse na taryfę ulgową mają na pewno osoby zdecydowane na długoterminowy najem. Dla tej grupy klientów spółka BGK Nieruchomości przewidziała niższe miesięczne opłaty (szczegóły na stronie: jakusiebie.pl).

Do tej pory na potrzeby Funduszu zakupiono 5 inwestycji w takich miastach, jak Poznań, Piaseczno, Gdańsk, Kraków oraz Katowice. Proces komercjalizacji budynków ma zakończyć się w latach 2016-2017. Aktualna oferta najmu obejmuje lokale w Poznaniu i Piasecznie.