Krąg osób uprawnionych do wstąpienia w prawo najmu

Kwestia wstąpienia w prawo najmu nadal budzi wątpliwości wielu osób zainteresowanych przejęciem mieszkań – w szczególności komunalnych - po swoich rodzicach czy dziadkach.

Kwestia wstąpienia w prawo najmu nadal budzi wątpliwości wielu osób zainteresowanych przejęciem mieszkań – w szczególności komunalnych - po swoich rodzicach czy dziadkach. Warto więc kolejny raz zwrócić uwagę na kilka zagadnień praktycznych.

Najważniejszą regulacja dotyczy tego, że obecnie wstąpić w prawo najmu może jedynie ściśle określony krąg osób, podczas gdy do początku lat 90. uprawnienie dotyczyło wszystkich „osób bliskich”.

Norma art. 691 k.c. stanowi, że „w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”. Niewątpliwie uprawnienie to dotyczy żony/męża i dzieci każdego z nich. Chodzi tutaj zarówno o dzieci wspólne, każdego z małżonków, a także dzieci przysposobione.

Wątpliwości budzą natomiast pozostałe kategorie, a w szczególności, kto jest „osobą faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu”. W literaturze zdania są podzielone i część komentatorów stoi na straży poglądu, że powinno to dotyczyć „osób bliskich”, które pozostają we „wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej”. Taka interpretacja otwierałaby w istocie możliwość na objęcie szerszej grupy osób uprawnieniem do wstąpienia w prawo najmu. Sąd Najwyższy nie zgadza się jednak z takim rozumieniem, wskazując, że chodzi tu tylko o „więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie” (uchwała SN z 20 listopada 2009 r., sygn. akt III CZP 99/09). Powyższe oznacza, że wstąpić w prawo najmu mogą także osoby pozostające w konkubinacie (wyłączając przy tym pary homoseksualne).

Podobne problemy budziła kwestia wnuków, którzy literalnie wymienieni w przepisie nie są, co skłoniło SN do uznania, iż „wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 k.c., także wtedy, gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa” (uchwała SN z 21 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 26/02). Oznacza to, że wnuk/wnuczka mogą w ten sposób zostać stroną stosunku najmu tylko wtedy, kiedy na zmarłym najemcy ciążył wobec nich obowiązek alimentacyjny. Na marginesie należy dodać, że spory dotyczą także samego obowiązku alimentacyjnego. O ile w piśmiennictwie dominuje szeroka interpretacja tego terminu (znaczenie ma zaliczenie do kręgu uprawnionych), to z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 1 lipca 2003 r. (sygn. akt P 31/02) wynika, że chodzi o realnie istniejący obowiązek alimentacyjny najemcy.