Konsekwencje niewykonania umowy deweloperskiej

Karolina Dorda, prawnik | 2010-12-29

Większość deweloperów unika podpisywania umów przedwstępnych sprzedaży, sporządzanych w formie aktu notarialnego. Zamiast tego proponują zawarcie tzw. umowy deweloperskiej.

Większość z deweloperów, do których trafia wielu naszych czytelników, chcących kupić dom czy mieszkanie, unika podpisywania umów przedwstępnych sprzedaży, sporządzanych w formie aktu notarialnego. Zamiast tego proponują zawarcie tzw. umowy deweloperskiej, która nie zabezpiecza należycie interesów kupujących. Nie oznacza to jednak, że osoby, które dysponują jedynie taką umową pozostają bez ochrony prawnej.

Z teoretycznego punktu widzenia, dla swojej ważności umowa przedwstępna nie wymaga żadnej formy. Od właściwej formy tej umowy jednak zależą skutki jej niewykonania. Co do zasady, jeżeli jedna za stron uchyla się od wykonania umowy przedwstępnej – druga „strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej” (art. 390 § 1 k.c.). Możliwość żądania wykonania umowy (a więc w tym wypadku – zawarcia umowy faktycznego przeniesienia własności nieruchomości) uzależniona jest od zadośćuczynienia „wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy” (art. 390 § 2 k.c.). Przeniesienie własności nieruchomości wymaga zachowania formy szczególnej – aktu notarialnego, stąd wielokrotnie wskazywaliśmy na wagę sposobu, w jaki zawieramy umowę przedwstępną – jedynie akt notarialny przy kupnie nieruchomości daje nam gwarancję, iż będziemy mogli dochodzić wykonania zawartej umowy.

Umowa deweloperska to wg orzecznictwa „szczególna umowa zobowiązująca do wybudowania domu, ustanowienia w nim odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia tego lokalu na drugą stronę umowy. Pełna realizacja zobowiązania dewelopera wymaga późniejszego zawarcia umowy o skutku rozporządzającym, w której deweloper przeniesie na rzecz nabywcy własność wyodrębnionego lokalu” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 20 kwietnia 2006 r., sygn. akt I ACa 1282/05). Niestety, z punktu widzenia kupujących, zdaniem Sądu Najwyższego „tak zwana umowa deweloperska […] nie jest umową przedwstępną” (wyrok Sądu Najwyższego z 9 lipca 2003 r., sygn. akt IV CKN 305/01).

Jednakże i w takim wypadku prawo przewiduje pewne instrumenty, na mocy których choć częściowo można zniwelować poniesioną szkodę. Niewykonanie, czy też niewłaściwe wykonanie, każdej umowy otwiera pole do dochodzenia odszkodowania, jeżeli faktycznie szkoda taka została poniesiona. Taka szansa istnieje także i w omawianej sytuacji, co wprost potwierdził Sąd Najwyższy, wskazując w uchwale z dnia 9 grudnia 2010 r., że „niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy "deweloperskiej" daje kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c.” (sygn. akt III CZP 104/10). Jednakże, jeżeli deweloper nie wywiąże się z zawartej umowy deweloperskiej, odpowiada jedynie na zasadach ogólnych tj. za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania na podstawie art. 471 k.c. Oznacza to, że kupujący może dochodzić jedynie odszkodowania za uszczerbek majątkowy, w wysokości różnicy miedzy aktualnym stanem majątku wierzyciela, a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane. Z punktu widzenia interesów kupujących, którym zależy najbardziej na wprowadzeniu się do własnego „M” i którzy w tym celu ponoszą wysokie koszty kredytu – nie jest to jednak ochrona wystarczająca. Dla własnego bezpieczeństwa, należy zadbać więc o zachowanie właściwej formy zawieranej umowy.

Źródło: KRN.pl | 2010-12-29

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?

powrót do listy artykułów

Komentarze (0)