Komu służy nowa ustawa deweloperska

 

 

 Tytus Misiak, Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań: Nie, ponieważ ta ustawa obejmuje wszystkie inwestycje, zarówno te, które są dzisiaj oferowane i sprzedawane, jak i te, które powstaną w przyszłości, z jedną uwagą, że nie obowiązuje paragraf 4 tej ustawy, czyli nie będzie ochrony klientów poprzez rachunki powiernicze. Natomiast pozostałe zapisy – prospekt informacyjny czy obowiązek zawierania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego – deweloperzy będą musieli zastosować.

 

 

T.M.: Wszyscy mogliśmy się zapoznać z pierwszym projektem w internecie. Naszą największą obawą, jako stowarzyszenia, było oddanie wszystkiego w ręce banków. Sporo banków w Polsce ma interesy w inwestycjach deweloperskich, np. BRE.Locum, PKO Development, a to rodzi obawy deweloperów. Przykładowo w Niemczech deweloper załatwiając pozwolenie na budowę, składa oświadczenie o posiadaniu zdolności do wykonywania inwestycji do urzędu (a nie do banku!). A więc składa oświadczenie o zdolności finansowej i jeżeli okaże się potem, że tej zdolności nie ma, ponosi skutki podobne do tych, jakie u nas są po złożeniu nieprawdziwego oświadczenia. Natomiast zgadzamy się w kwestii umów notarialnych. Po poprawkach Senatu wprowadzono do projektu kilka zmian dających mniejszym deweloperom szanse na rozmowę z bankiem. Nie mówię, że oni dostaną kredyt, ale mają szanse w ogóle przystąpić do rozmowy z bankiem.

 

M.B.: Ustawa budzi wiele emocji, wszyscy się z tym zgodzimy. Jakie?

 

Krzysztof Tętnowski, Tętnowski Development: Ustawa niewątpliwie była potrzebna, co do tego się zgadzamy. Prezes Misiak wyartykułował wiele tych rzeczy, o których chciałem powiedzieć. Ale ja się ich bardziej obawiam. Wszyscy, którzy prowadzą interesy w tej branży, mają bardzo trudny okres przed sobą. Przede wszystkim ta ustawa jest spóźniona o co najmniej 5–6 lat. Tak naprawdę rynek już sam wyregulował niektóre sprawy – i jak słusznie zauważył prezes Misiak – dzisiaj większość deweloperów już stosuje wiele zapisów tej ustawy. Co do prospektu informacyjnego mam kilka zastrzeżeń. Nie mamy wpływu i wiedzy o wszystkim, co będzie się działo w przyszłości wokół prowadzonej inwestycji, brakuje przede wszystkim miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, sankcje przewidziane w ustawie są bardzo surowe. Dla wielu klientów prospekt informacyjny może być trochę takim elementem przetargowym. Bo powiedzmy sobie szczerze – jak często zdarzy się, że informacje w nim zawarte nie będą się zgadzać? Mamy obowiązek wiedzieć o inwestycjach drogowych, komunalnych itp., nie wiemy, czy za rok, półtora koło nas nie zostaną wydane warunki zabudowy, czy nie będzie stał 12-piętrowy budynek, zgodnie z prawem oczywiście. Ta ustawa po prostu dorzuca deweloperowi kolejny obowiązek. Druga rzecz to kwestia banków. Małopolska jest dobrym przykładem, bo na tym terenie rynek deweloperski jest mocno rozdrobniony. Mamy dużo podmiotów, mniejszych i większych. I co się dzieje w momencie wprowadzania takiej ustawy? My naprawdę jesteśmy w rękach banków. A ponieważ powstaje konflikt interesów, banki powinny dostać zakaz działalności deweloperskiej.

 

M.B.: Czy ta ustawa skutecznie ochroni klientów deweloperów?

 

Joanna Szanser-Smagacz, Kancelaria Prawna Joanna Szanser-Smagacz: Pytanie jest generalne, w związku z czym trudno na nie odpowiedzieć w sposób jednoznaczny. Na pewno założenie ustawy jest takie, żeby klientów chronić, w tym celu został przewidziany obowiązek zastosowania przez dewelopera mieszkaniowego rachunku powierniczego. Niewątpliwie ten aspekt jest bardzo istotny i może stanowić ochronę dla środków finansowych wpłacanych przez klienta dewelopera. Jeżeli przyjmiemy, że zostanie zastosowany otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, który zapewne będzie najczęściej stosowany, to pojawia się „kontroler” w postaci banku, który będzie nadzorował realizację inwestycji deweloperskiej, przekazując deweloperowi otrzymane od klienta środki finansowe sukcesywnie do postępu wykonanych prac inwestycyjnych. Powyższe działanie banku winno stanowić zabezpieczenie dla klientów dewelopera przed sytuacjami, w których zostały wpłacone pieniądze na rzecz dewelopera, a prace budowlane nie są realizowane. Dodatkowym zabezpieczeniem dla klienta dewelopera miało być powiązanie instytucji mieszkaniowego rachunku powierniczego z prawem do odstąpienia od umowy, które umożliwia klientowi żądanie bezpośrednio od banku-powiernika zwrotu wpłaconych środków finansowych. Tylko że prawo odstąpienia od umowy uregulowane w ustawie jest, moim zdaniem, rozwiązaniem połowicznym, dlatego że klient ma możliwość odstąpienia od umowy wyłącznie w terminie 30 dni od jej zawarcia. W konsekwencji przyjęte w ustawie prawo odstąpienia od umowy nie zabezpiecza klienta przed przypadkiem, w którym deweloper nie realizuje inwestycji.

 

M.B.: W jakim stopniu nowa ustawa wpłynie na wzrost cen mieszkań?

 

Piotr Krochmal, Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości: Ta ustawa umieściła poprzeczkę o wiele wyżej jeśli chodzi o dolny pułap spadku cen. Gdyby nie weszła w życie, ceny mogłyby spaść o wiele bardziej. Krótko mówiąc, doszedł pewien margines kosztów dewelopera, mówimy tutaj o aktualizowaniu prospektu. Deweloper musi zatrudnić osoby, które nie tylko napiszą ten prospekt, ale będą cały czas monitorować i na bieżąco informować tych, którzy już zawarli z deweloperem umowę, o ewentualnych zmianach, bo w ustawie jest mowa o informowaniu na bieżąco, więc o aktualizacji. Dojdą zatem kolejne etaty i deweloper musi wliczyć ten koszt w cenę mieszkania. To nie jest tak, że klienci na tym wygrali, bo ceną za bezpieczeństwo, które nie do końca jest 100-procentowe, będą droższe mieszkania. Sądzę, że ceny będą większe nawet o jakieś 5 proc. w stosunku do tych, jakie byłyby bez wejścia w życie nowej ustawy.

 

M.B.: Czy ustawa ta dotknie tylko mniejszych deweloperów?

 

Konrad Mitręga, Private Brokers: Większość firm jest dobrze przygotowana na tę ustawę, ale są też takie, dla których liczba tych zmian albo będzie w ogóle niemożliwa do opanowania, albo na tyle zwiększy koszty działalności, że prawdopodobnie w ogóle przestaną budować. Nie przewiduję masowych upadłości. To nie o to chodzi. Po prostu prowadzenie działalności deweloperskiej skomplikuje się do tego stopnia, że niektóre firmy, które do tej pory dość łatwo radziły sobie na rynku, po prostu się z niego wycofają.

 

 

M.B.: Jakie znaczenie dla klienta ma obowiązek sporządzaniu prospektu informacyjnego nakładany na dewelopera?

 

J.Sz.-S.: Ten prospekt będzie miał znaczenie dla tzw. klienta „inteligentnego”, który chce zbadać sytuację prawną i finansową dewelopera i który chce skorzystać z pomocy prawnej albo z pomocy innego profesjonalisty. W tym prospekcie informacyjnym znajdą się bardzo wyspecjalizowane informacje i tylko ktoś, kto zna się choć trochę na rynku nieruchomości – prawnik, ewentualnie pośrednik nieruchomości – będzie w stanie je odczytać. […] Może to mieć również wpływ na dochodzenie przed sądem ewentualnych roszczeń odszkodowawczych z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania.

 

 

P.K.: Jestem zwolennikiem ustawy. Porządkuje ona rynek deweloperski.

 

K.T.: Ja jestem za wolnym rynkiem. Absolutnie nie jestem przeciwnikiem tej ustawy, ale uważam, że idzie trochę za daleko. Zaufanie buduje się przez lata, do dewelopera także. I ten od początku musi sobie na to zaufanie zapracować.

 

P.K.: Nowa ustawa podbuduje zszargany wizerunek dewelopera. Po wejściu w życie ustawy ten wizerunek się poprawi, dlatego że media już nie będą pokazywały ludzi, którzy się trują, wieszają, dlatego, że deweloper ich oszukał. Nie będzie takich możliwości.

 

K.T.: Według mnie deweloper nie będzie lepiej postrzegany, bo sprzedaje produkt wieloletni. Ludzie spłacają te kredyty przez wiele lat, często, kiedy zaciągali kredyt, nie było ich na niego stać. Kupowali mieszkania 80-metrowe, a powinni 50-metrowe. Często podchodzili do tego zakupu inwestycyjnie, nie konsumpcyjnie. Myśleli: „Kupię za 6 tys., będzie kosztować 9 tys. Nie kosztuje?! To znaczy, że mnie ktoś oszukał, bo miało kosztować”. Takie podejście jest w społeczeństwie, że kupno mieszkania to jest inwestycja. Nie wierzę, że kiedykolwiek deweloper będzie dobrze postrzegany.

 

Dorota Koliwoda, PKO Bank Polski: Tak naprawdę to rynek zweryfikuje, jak w dalszej perspektywie będzie wyglądało udzielanie kredytów deweloperskich. Co do PKO Banku Polskiego, jak już powiedziałam, udzielamy kredytów praktycznie cały czas. Bank stawia oczywiście pewne wymagania, ale jeżeli deweloper się z nich wywiązuje, to bank wypłaca pieniądze, współpracuje i nie ma najmniejszych problemów. Generalnie zależy nam na tym, żeby inwestycje były zakończone, kredyty spłacane. Ustawa wprowadza nieco inną formę finansowania inwestycji, więc zarówno bank, jak i deweloperzy będą musieli się dostosować do nowych przepisów.

 

K.T.: Nie zgadzam się z Panią. Nigdy bank się do mnie nie dostosował. Obniżył mi prowizję o 0,1 i to było wszystko. Natomiast wymagał ode mnie dużo, dużo więcej.

 

D.K.: Każdy bank w ramach oferty posiada kredyty czy rachunki, ale tę ofertę zmienia co jakiś czas. Rynek też pewne rzeczy weryfikuje. Każdy deweloper jest postrzegany bardzo indywidualnie, więc nie można generalizować. Są pewne ramy wyznaczone przez bank, ale każda inwestycja jest traktowana inaczej, więc większego zagrożenia nie widzę.

 

K.T.: Wszystkie banki chcą udzielać kredytów, wszystkie są otwarte. Pracownicy mówią: tak, proszę przynieść wniosek. A tak naprawdę zbierają bardzo dobrą bazę informacyjną o klientach, bo przy okazji wiedzą o nas wszystko. A potem dają takie warunki, że wiadomo, że nikt rozsądny tego kredytu nie weźmie. Wracając do ustawy, wcale się nie dziwię, że Marszałek Schetyna chował ten projekt do szuflady, bo ta ustawa wymaga po prostu dopracowania, np. przepisów przejściowych, roli banków. Proszę zauważyć, że państwo cały czas zamyka ten rynek. A przecież budownictwo mieszkaniowe jest bardzo ważnym elementem gospodarki narodowej. Przez ostatnie lata budowali głównie deweloperzy, spółdzielnie niewiele. Ktoś powie, że mieliśmy w tym interes, oczywiście, że tak. Deweloperzy ponoszą całe ryzyko, inwestując kapitał, często dorobek całego życia. To my tworzymy rynek mieszkaniowy w Polsce. Teraz nie mamy pewności stabilnego prawa.

 

T.M.: Teraz będziemy mieli więcej czasu. Pozytywną stroną tego schłodzenia rynku jest to, że będziemy mogli inwestycje przygotować lepiej, spokojniej, w lepszych relacjach z klientami.

 

K.T.: Jeśli nie będziemy inwestować, rozwijać się, to bez dostępu do kapitału szybko znikniemy z tego rynku, wchłonięci przez zachodnie korporacje, mające praktycznie nieograniczony dostęp do kapitału. Odcina się nam możliwości rozwoju, ekspansji. Teraz Tętnowski Development będzie budował raz na 2 lata 100–120 mieszkań, zamiast w czterech lokalizacjach, bo nie będzie kapitału. Biznes tworzą pieniądze, a nie marzenia.

 

P.K.: Ale teraz deweloper będzie miał więcej klientów na etapie dziury w ziemi. Będzie mógł korzystać z rachunku otwartego i prowadzić trzy inwestycje, będzie je finansował z pieniędzy klientów.

 

T.M.: Ale zgódźmy się co do jednego – nasz pierwotny rynek mieszkaniowy wymagał regulacji i to zarówno w interesie klientów, jak i deweloperów.

 

M.B.: Dziękuję za żywą dyskusję.

 

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?