Gdzie w Krakowie szukać mieszkań z dopłatą

Niespełna 3 miesiące od wejścia w życie programu „MdM” potwierdzają się przewidywania ekspertów – lokali kwalifikujących się do dopłaty jest „jak na lekarstwo”.

Niespełna trzy miesiące od wejścia w życie programu „Mieszkanie dla Młodych” potwierdzają się przewidywania ekspertów – lokali kwalifikujących się do rządowej dopłaty w Krakowie jest „jak na lekarstwo”. Szukanie odpowiedniego mieszkania nie jest więc zadaniem łatwym – to jednak nie odstrasza potencjalnych zainteresowanych. Od momentu uruchomienia programu chętnych na dopłatę bowiem nie brakuje. Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że w województwie małopolskim złożono 164 wnioski na łączną kwotę dofinansowania ponad 2 mln zł (stan z 28 lutego br.). Biorąc pod uwagę programowe limity cenowe, wynik ten należy uznać za dobry. Jednak już w porównaniu z innymi województwami nie wygląda on już tak dobrze. Przykładowo, w województwie pomorskim liczba złożonych w tym czasie wniosków wyniosła 436, mazowieckim – 422.

Wątpliwości

Program „Mieszkanie dla Młodych”, którego zasady określone zostały w ustawie z dnia 27 września 2013 roku o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych, wszedł w życie 1 stycznia br. i zastąpił, po roku przerwy, „Rodzinę na swoim”. Jeszcze przed wejściem w życie okrzyknięty został gorszym jej następcą. Dlaczego? Głównym zarzutem skierowanym w stronę ustawodawcy było bowiem wyłączenie z rządowej pomocy mieszkań z rynku wtórnego. A więc odcięcie od niej wsi i mniejszych miast, w których rynek pierwotny albo w ogóle nie istnieje, albo istnieje w niewielkiej skali. Ostatecznie lokale z tzw. drugiej ręki do „Mieszkania dla Młodych” nie zostały włączone. „Ukłonem” w stronę mniejszych miejscowości miało być uwzględnienie w założeniach ustawy dopłat do zakupu domu jednorodzinnego, a także możliwości uzyskania zwrotu podatku VAT za materiały budowlane. Wątpliwości przedstawicieli branży budziły również limity cenowe określone w programie, które – ich zdaniem – degradują miasta, gdzie rynek mieszkań pierwotnych jest najbardziej rozwinięty, a średnie ceny metra kwadratowego zdecydowanie wyższe niż programowe limity. Do tej grupy zaliczyć należy na przykład Kraków, Warszawę czy Wrocław.

Zasady udzielania pomocy

Najprościej mówiąc, pomoc państwa w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych” polega na sfinansowaniu części wkładu własnego i w związku z tym spłacie części kredytu ze środków budżetu państwa za pośrednictwem BGK i banków udzielających kredytów hipotecznych. Rządowy program skierowany jest, jak wskazuje sama nazwa, do ludzi młodych (małżeństw, osób samotnie wychowujących dzieci, singli), do 35. roku życia. Co istotne, o wspólny kredyt z dopłatą nie mogą ubiegać się osoby pozostające w nieformalnych związkach, z kolei w przypadku małżeństw z wnioskiem o kredyt nie może wystąpić tylko jeden z małżonków. Ustawodawca dopuścił także, aby osoby samotne lub pozostające w związkach nieformalnych, nieposiadające zdolności kredytowej mogły do umowy kredytu dołączyć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, małżonków rodzeństwa, ojczyma, macochę lub teściów. W takich przypadkach jednak osoby te nie mogą stać się współwłaścicielami mieszkania, na zakup którego zaciągnięty został kredyt w ramach rządowego programu.

Program dotyczy osób, które zdecydowały się na zakup swojego pierwszego domu bądź mieszkania, a w tym celu zaciągają kredyt minimum na 15 lat i co najmniej w wysokości 50 proc. wartości nieruchomości.

Do dopłaty kwalifikują się mieszkania, których wielkość nie przekracza 75 mkw. (85 mkw. dla rodzin z minimum trójką dzieci), a których cena za metr kwadratowy mieści się w określonym dla danej gminy limicie. Z kolei dom jednorodzinny, którego zakupu będziemy chcieli dokonać w ramach programu, nie może być większy niż 100 mkw. (110 mkw. dla rodzin z minimum trójką dzieci). Warto jednak podkreślić, że we wszystkich tych przypadkach kwota dofinansowania będzie liczona maksymalnie do 50 mkw.

Limit cenowy w programie nie jest kwotą przypadkową. Liczony jest na podstawie konkretnego wzoru (średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia pomnożony przez współczynnik 1,1). Ta pierwsza wartość dla Krakowa wynosi w I kw. 2014 r. 4449,5 zł. Nie trudno więc obliczyć, że limit cenowy mieszkań kwalifikujących się do programu w stolicy Małopolski wynosi 4894,45 zł/mkw. Dla pozostałych gmin w województwie będzie to z kolei 4241,6 zł/ mkw. W gminach ościennych, w których wskaźnik przeliczeniowy liczony jest jako średnia wartości wskaźników dla Krakowa i pozostałych gmin w województwie, to ok. 4568 zł/mkw.

Jeżeli potencjalnemu beneficjentowi programu uda się znaleźć mieszkanie spełniające te wymagania, będzie mógł uzyskać dofinansowanie w wysokości minimum 10 proc. wartości nieruchomości (małżeństwa bez dzieci, single). Jeżeli natomiast wnioskodawca w momencie ubiegania się o kredyt z dopłatą będzie posiadał przynajmniej jedno dziecko, kwota ta wzrośnie do 15 proc. Nie oznacza to jednak, że za każde posiadane dziecko beneficjent otrzyma dodatkowe 5 proc., wręcz przeciwnie – 15 proc. jako kwota wyjściowa przysługuje wszystkim, którzy posiadają dziecko/dzieci, niezależnie od ich liczby. Wniosek z tego, że jako podstawowe wsparcie przy zakupie pierwszego mieszkania tyle samo otrzymają rodziny z jednym oraz np. trójką dzieci.

Dodatkowo w ciągu 5 lat od zaciągania kredytu będzie można uzyskać kolejne 5 proc. wsparcia. Będzie ono jednak przysługiwać tylko osobom, którym w tym czasie urodzi się trzecie lub kolejne dziecko. Takie wsparcie będzie można uzyskać tylko raz.

Krakowskie realia

Sposób kwalifikacji mieszkań do programu „Mieszkanie dla Młodych”, a przede wszystkim określone w nim limity cenowe, sprawiają, że w największych miastach wojewódzkich osoby zainteresowane udziałem w programie mają bardzo ograniczone możliwości wyboru odpowiedniego lokalu. Problem ten w dużym stopniu dotyczy Krakowa. Programowy limit cenowy wynosi tu 4894,45 zł/mkw., a średnia cena metra kwadratowego w roku 2013 wyniosła 6356 zł/mkw. Różnica między tymi wartościami pokazuje, jak bardzo odległe są założenia programu od realiów rynkowych. Dodatkowo, analizując średnie ceny mieszkań z rynku pierwotnego w 2013 roku w poszczególnych dzielnicach można zauważyć, że tak naprawdę tylko w jednej dzielnicy (Wzgórza Krzesławickie) średnia ta jest niższa niż limit cenowy w programie.

Warto podkreślić jednak, że choć obecnie dostępność mieszkań w programie jest niewielka, to w następnych latach należy spodziewać się poprawy tej sytuacji. Trudno bowiem teraz wymagać od deweloperów, aby tak znacząco obniżali ceny sprzedawanych mieszkań. Należy się jednak spodziewać, że do wymagań programowych będą w większym stopniu dostosowane inwestycje, których realizacje deweloperzy rozpoczynają lub w niedalekiej przyszłości rozpoczną.

 Średnia cena metra kwadratowego mieszkań z rynku pierwotnego w roku 2013 [zł/mkw.]

Źródło: dane portalu KRN.pl