Co z mieszkaniem po śmierci lokatora?

Nie dla wszystkich jasne są zasady swoistego dziedziczenia praw do lokali mieszkalnych, z których członek rodziny korzystał na podstawie umowy najmu bądź spółdzielczego prawa lokatorskiego. Takimi tytułami jak najem, czy wspomniane prawo spółdzielcze, spadkodawca nie może bowiem rozporządzać w testamencie.

Nie dla wszystkich jasne są zasady swoistego dziedziczenia praw do lokali mieszkalnych, z których członek rodziny korzystał na podstawie umowy najmu bądź spółdzielczego prawa lokatorskiego. Takimi tytułami jak najem, czy wspomniane prawo spółdzielcze, spadkodawca nie może bowiem rozporządzać w testamencie. Często bliscy mają jednak szansę na ich przejęcie po zmarłym.

Wstąpienie w stosunek najmu

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Taki katalog uprawnionych przewiduje art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego. Osoby te wstępują w stosunek najmu, czyli stają się najemcami w miejsce zmarłego najemcy, pod warunkiem stałego zamieszkania z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Jeżeli takich uprawnionych brak, wówczas najem wygasa.

Jedną z osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu (a tym samym dalszego korzystania z mieszkania) jest małżonek niebędący współnajemcą lokalu. Naturalnie więc nasuwa się pytanie, co w sytuacji, gdy małżonek zmarłego współnajmował dane mieszkanie. Wówczas do wstąpienia w stosunek najmu na powyższych zasadach nie dochodzi, gdyż najem jest po prostu kontynuowany z tą właśnie osobą jako już jedynym najemcą. Zresztą Kodeks cywilny wyraźnie stwierdza, że przepisów o wstąpieniu w stosunek najmu nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego (art. 691 § 1 K.c.).

Ewentualny spór z wynajmującym dotyczący problematyki wstąpienia w stosunek najmu może być przedmiotem rozstrzygnięcia sądu. Chodzi o wyrok ustalający istnienie lub nieistnienie stosunku prawnego (najmu) na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego.

Problem wnuków

Ustawodawca wyraźnie ograniczył krąg zstępnych, którzy z chwilą śmierci najemcy mogą wstąpić w stosunek najmu. Nie ma w nim wnuków ani dalszych zstępnych najemcy. Co innego, gdyby przykładowo zmarły dziadek był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych na rzecz wnuka.

Wnuk nie może też być uznany za „osobę pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą”. Osobą taką jest konkubent, gdyż termin „faktyczne wspólne pożycie” oznacza tylko relację, która może istnieć pomiędzy osobami pozostającymi w stosunkach takich, jakie charakteryzują małżonków. Między najemcą a wstępującym w najem musi istnieć nie tylko więź duchowa i gospodarcza, lecz również fizyczna. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 maja 2002 r. (sygn. akt III CZP 26/02).

Małżonek przejmie mieszkanie

Podobnie jak najem, również spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu mieszkalnego nie wchodzi w skład spadku i w zasadzie wygasa z chwilą śmierci uprawnionego. Jeżeli jednak prawo to przysługiwało obojgu małżonkom, wówczas przypada w całości drugiemu z nich. Małżonek ten, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską. Małżonkowi zmarłego członka spółdzielni przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni (art. 14 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

W tym wypadku przeoczenie terminu jeszcze niczym poważnym nie grozi. Spółdzielnia winna wówczas wyznaczyć dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, na złożenie deklaracji członkowskiej, uprzedzając przy tym o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu (dodatkowego) spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Wkład mieszkaniowy wchodzi do spadku

Niezależnie od powyższego dochodzi wówczas do dziedziczenia wkładu mieszkaniowego po zmarłym członku, tym razem na ogólnych zasadach (spadkobranie ustawowe/testamentowe). Po ostatniej zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych roszczenie o zwrot wniesionego wkładu mieszkaniowego określa się prościej - mianem „wypłaty wartości rynkowej lokalu”. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca bowiem osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu (art. 11 ust. 2¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Warunkiem takiej wypłaty jest wcześniejsze opróżnienie mieszkania.

Kto może składać wniosek do spółdzielni?

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu może należeć nie tylko do małżonków, ale także, a może przede wszystkim, do jednej osoby. W przypadku jej śmierci roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim (art. 15 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Roszczenia te powstają zarówno wtedy, gdy członkostwo ustało wskutek śmierci członka, wypowiedzenia członkostwa, wykluczenia członka ze spółdzielni, jak i jego wykreślenia.

Wspomniany katalog osób uprawnionych do mieszkania lokatorskiego w spółdzielni po zmarłym członku nie jest zbyt precyzyjny. Wymienioną w nim „osobą bliską” jest zapewne krewny, ale może to być także np. konkubent czy opiekun. Przed zeszłoroczną nowelizacją przepisów dodatkowym warunkiem było wspólne zamieszkiwanie ze zmarłym członkiem, przy czym chodziło o stan rzeczywisty, a nie jedynie potwierdzony urzędowym zameldowaniem pod danym adresem.

Uprawnieni mają jeden rok na zgłoszenie spółdzielni deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Po upływie tego terminu roszczenia zapominalskich wygasają. Nierzadko do jednego mieszkania lokatorskiego w spółdzielni zgłasza się kilku uprawnionych. W takich problematycznych przypadkach o tym, który z nich zrealizuje swoje roszczenie względem spółdzielni, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Weźmie on pod uwagę w szczególności okoliczność, czy osoba uprawniona zamieszkiwała z byłym członkiem spółdzielni. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru spośród uprawnionych dokona już sama spółdzielnia.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.),
   
• ustawa z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.),
   
• ustawa z dnia 17.11.1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. nr 43, poz. 296 ze zm.).