Cena nieruchomości po zmianie VAT a klauzule umowne cz. I

Co do zasady, ceny uzgadniane są przez strony umowy przy zachowaniu granic swobody umów. Oznacza to, iż sposób jej ustalenia nie może stać w sprzeczności z naturą stosunku, ustawą lub zasadami współżycia społecznego. Zgodnie z ustawą o cenach „w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym”. W konsekwencji, cena określona w umowie zawartej z deweloperem powinna być traktowana jako cena brutto, zawierająca w szczególności podatek VAT.

 

Planowane zmiany stawek podatku od towarów i usług w nadchodzącym roku powodują, iż szczególnego znaczenia mogą nabrać zapisy umów dotyczących określenia ceny nieruchomości. W praktyce, istota problemu dotyczy umów, w których cena została ustalona przed wejściem w życie przepisów zmieniających stawki podatku od towarów i usług, natomiast jej zapłata bądź to w całości bądź też którejkolwiek z rat zaliczki na poczet ceny ma nastąpić po zmianie tejże stawki.

 

Rozważenia w tym miejscu wymaga kilka kwestii, a w szczególności to, czy nabywca jest konsumentem czy też przedsiębiorcą oraz jakie są szczegółowe zapisy umowy.

 

Wydawać się może, iż o ile nabywcą jest przedsiębiorca, deweloper w sposób niemal dowolny może ukształtować zapisy dotyczące obliczania ceny, niemniej jednak w sposób taki by było możliwe jej wyliczenie. W konsekwencji, za dopuszczalny uznać należy również zapis o możliwości podwyższenia ceny za nieruchomość w sytuacji zmiany stawki od podatku od towarów i usług, co skutkuje niejako automatycznym jej podwyższeniem wraz ze wzrostem stawek danin publicznych. W przypadku braku wspomnianej klauzuli, uznać należy, iż wiążąca jest ustalona pierwotnie cena, a ewentualna strata dewelopera spowodowana wzrostem stawki winna być wkalkulowana w ryzyko prowadzonej przezeń działalności.

 

Nieco odmiennie sytuacja wygląda, gdy nabywcą jest konsument. Umowy deweloperskie podlegają reżimowi dotyczącemu umów zawieranych z konsumentami, w tym dotyczącym klauzul niedozwolonych. Przede wszystkim, zapis o możliwości podwyższenia ceny po zawarciu umowy z uwagi na zmianę stawki podatku VAT, może być wiążący dla stron wyłącznie przy jednoczesnym przyznaniu konsumentowi – nabywcy, uprawnienia do odstąpienia od umowy. W przeciwnym wypadku, może być on uznany za klauzulę niedozwoloną i jako taki nie jest skuteczny względem konsumenta. Wydaje się, iż również za niedopuszczalne uznać należy ogólne określenie ceny w umowie jako ceny netto lub też ceny netto „+ VAT” bądź „należny podatek VAT” itp. Podkreślić w tym miejscu należy, iż na gruncie sprawy dotyczącej nierzetelnej reklamy Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazał, iż „to na przedsiębiorcy leży obowiązek oznaczania cen towaru zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zaś konsument ma prawo znać cenę towaru, a nie obliczać ją sam, bez względu na to czy przy cenie towaru umieszczono ogólnikową informację - cena netto, cena + VAT itp.” (sygn. akt XVII Ama 11/2004). Brak zawarcia jakiejkolwiek klauzuli umownej w tym zakresie winien skutkować, podobnie jak w przypadku przedsiębiorców, obowiązkiem zapłaty pierwotnie uzgodnionej ceny.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?