Prosimy, odblokuj wyświetlanie reklam w naszym serwisie, są one związane z rynkiem nieruchomości.
To dzięki nim masz darmowy dostęp do naszych treści.

Z pozdrowieniami zespół KRN.pl :)


Porady prawne Akty prawne

[ powrót ]

Do pewnego stopnia wspólnota mieszkaniowa ma prawo przyjąć uchwałę regulującą zasady korzystania z części wspólnych. Jeśli chodzi o części przynależne do lokali, takiej mocy już nie posiada. Tak orzekł Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z dnia 25 stycznia 2016 r.

W przedmiotowej sprawie mieszkańcy pewnej wspólnoty korzystali ze wspólnego patio, m. in. organizowali tam grille, palili papierosy oraz pili alkohol, a także bawiły się tam dzieci. Nie podobało się to sąsiadom, którzy skarżyli się na hałas oraz na ryzyko zaprószenia ognia z grilla. Sprawa trafiła pod obrady wspólnoty, która podjęła uchwałę modernizującą regulamin porządku domowego. Od jej wejścia w życie, na wszystkich balkonach przymieszkalnych: „Zabrania się palenia papierosów, picia alkoholu w pomieszczeniach wspólnych budynku oraz grillowania w pomieszczeniach wspólnych budynku (w szczególności na korytarzach, klatkach schodowych oraz na balkonach)", jak jednak zaznaczono „postanowienie nie dotyczy patio w budynku Wspólnoty."

Zainteresowani sąsiedzi zaskarżyli przedmiotową uchwałę do sądu, wskazując, że takie zachowania na patio narażają ich na bezpośrednie immisje, a także na możliwość zaprószenia ognia. Wspólnota argumentowała, że zaskarżona uchwała nie narusza interesu skarżących ani zasad prawidłowego zarządu. Patio, jako zbudowane z materiałów niepalnych, również nie stanowi zagrożenia.

Sąd ocenił, że w świetle rzutu piętra i zdjęć budynku, jak również zeznań świadków i wyjaśnień stron, nie ulega wątpliwości, że dostęp do balkonów – z wyjątkiem balkonu nad patio – możliwy jest wyłącznie z przyległych lokali, a korzystają z nich wyłącznie właściciele tych lokali. W konsekwencji te właśnie balkony (czy też loggie) w budynku pozwanej Wspólnoty, z wyłączeniem balkonu położonego nad patio, należy zakwalifikować jako pomieszczenia przynależne do tych lokali. Te zaś z mocy art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali stanowią część składową lokalu, których powierzchnię uwzględnia się przy obliczaniu wysokości udziału przysługującego jego właścicielowi w nieruchomości wspólnej.

To zaś oznacza, że Wspólnota nie ma prawa do regulowania sposobu korzystania z tych pomieszczeń w ramach regulaminu wewnętrznego, albowiem nie są one częścią wspólną nieruchomości, a regulamin taki może dotyczyć wyłącznie nieruchomości wspólnej, którą zarząd pozostaje w kompetencjach Wspólnoty.

Prowadzi to do wniosku, że zarówno poprzednio obowiązujący regulamin, jak i regulamin w brzmieniu obowiązującym po zmianie dokonanej zaskarżoną uchwałą, naruszają ustawę o własności lokali, która nie przewiduje kompetencji Wspólnoty do narzucania współwłaścicielom zakazów lub nakazów dotyczących sposobu korzystania przez nich z pomieszczeń mieszczących się w prawie odrębnej własności lokali.

Odmiennie przedstawia się sytuacja patio w budynku Wspólnoty (a także balkonu nad tym patio, korytarzy i klatek schodowych w budynku). Nie budzi wątpliwości, że stanowi ono część nieruchomości wspólnej, z której każdy właściciel lokalu ma prawo współkorzystać zgodnie z jej przeznaczeniem – art. 12 u.w.l. Co do zasady zatem wspólnota mieszkaniowa nie może ograniczać go w tym zakresie, chyba, że jest to konieczne dla prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że w pewnym zakresie współwłaściciele mogą przyjąć uchwałę regulującą zasady współkorzystania z patio i porządek w tym zakresie. Decyzja taka musiałby pozostawać w zgodzie z przepisami prawa, z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz nie powinny naruszać interesu właściciela.

sygn. akt I C 299/15



[ powrót ]

Wybrane nieruchomości

mieszkania na sprzedaż w Poznaniumieszkania na sprzedaż w Krakowiemieszkania na sprzedaż w Warszawiemieszkania na sprzedaż w Wrocławiumieszkania na sprzedaż w Gdańskudomy na sprzedaż w Poznaniudomy na sprzedaż w Krakowiedomy na sprzedaż w Warszawiedomy na sprzedaż w Wrocławiudomy na sprzedaż w Gdańskumieszkania do wynajęcia Krakówmieszkania do wynajęcia Warszawamieszkania do wynajęcia Poznańmieszkania do wynajęcia Wrocławmieszkania do wynajęcia Gdyniamieszkania do wynajęcia Gdańskmieszkania do wynajęcia Łódźmieszkania poszukiwane do wynajęciagaraże na sprzedażdziałki na sprzedażdomy na sprzedaż powiat Brzeskidomy na wynajem powiat Kościerskimieszkania na sprzedaż gmina Drelówlokale użytkowe na wynajem gmina Zabierzówmieszkania na sprzedaż w Ruszkówekdomy na sprzedaż w Dmochy-Rętkachdomy na sprzedaż w Przysiece

Deweloperzy

);