Porady prawne Porady prawne

Współwłasność

Komu przysługuje prawo do nieruchomości w sytuacji, gdy działka zabudowana budynkiem mieszkalnym w wyniku różnych okoliczności w chwili obecnej jest współwłasnością kilku osób, w budynku nigdy nie dokonano zniesienia współwłasności poprzez wyodrębnienie samodzielnych lokali mieszkalnych, a współwłaściciele zajmują poszczególne pomieszczenia w budynku w wyniku porozumienia między sobą (brak ksiąg wieczystych na poszczególne lokale, istnieje tylko jedna księga wieczysta na całą nieruchomość, w której jako właściciele w udziałach ujawnione są osoby zamieszkujące budynek)?

W takiej sytuacji żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do części nieruchomości. Wręcz odwrotnie, każdy ze współwłaścicieli niezależnie od wielkości posiadanego udziału ma prawo do całości nieruchomości, a współwłaściciele powinni porozumieć się co do sposobu korzystania z niej. Konieczne jest zatem takie ukształtowanie stosunków między współwłaścicielami, aby możliwe było zgodne korzystanie z nieruchomości.

Oczywiście najbardziej pożądane jest, aby współwłaściciele sami w drodze umowy, nazywanej quoad usum, określili sposób korzystania z nieruchomości. Umowa taka najczęściej polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części (na przykład na poszczególne pokoje) do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. Umowa taka jest wiążąca dla następców prawnych współwłaścicieli, ale nie powoduje zniesienia współwłasności jako takiej.

Jeżeli strony nie zawarły takiej umowy, będzie je obowiązywał ustawowy sposób korzystania z nieruchomości określony w art. 206 kodeksu cywilnego. Według tego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz korzystania z niej w takim zakresie, w jakim jego uprawnienie da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z tej rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli wspólne zgodne korzystanie z nieruchomości nie jest możliwe, to sposób korzystania może określić sąd.

Każdy ze współwłaścicieli może też żądać zniesienia współwłasności. Postępowanie o zniesienie współwłasności przed sądem ma charakter nieprocesowy, a w celu jego wszczęcia należy złożyć stosowny wniosek. Powinien on zawierać wszystkie elementy wynikające z przepisów o pozwie oraz wymieniać wszystkich zainteresowanych w sprawie (art. 511 k.p.c.). W praktyce przy zniesieniu współwłasności budynku często można się spotykać ze specyficznym jego podziałem poprzez wyodrębnienie w nim samodzielnych lokali mieszkalnych. W wyniku takiego zniesienia współwłasności każdy z byłych współwłaścicieli staje się właścicielem lokalu lub lokali, a współwłasnością pozostaje tylko działka pod budynkiem i części wspólne budynku służące do wspólnego użytku (klatka schodowa, strych). Dopuszczalność takiego zniesienia współwłasności wielokrotnie potwierdzał Sąd Najwyższy w swoich uchwałach (między innymi 22.07.1994 r. III CZP 88/94, 29.10.2002 r. III CZP 47/02). Sąd, zarówno dokonując zniesienia współwłasności, jak i określając sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości, będzie miał jednak na uwadze wielkość udziałów, jakie posiadają poszczególni współwłaściciele. Jeżeli na przykład jeden ze współwłaścicieli miał udział wynoszący 2/3 w nieruchomości powinien otrzymać lokal lub lokale odpowiadające łącznie 2/3 powierzchni budynku. Jeżeli zachowanie takiej proporcji nie będzie możliwe sąd może zasądzić dopłaty (wyrównanie pieniężne).

Jeżeli współwłaściciele zdecydowali się na dokonanie zniesienia współwłasności, to w sytuacji gdy podział budynku będzie polegać na wydzieleniu samodzielnych lokali mieszkalnych i przyznaniu ich każdemu ze współwłaścicieli na wyłączną własność, strych i piwnica mogą albo zostać dalej ich współwłasnością (tak jak na przykład klatka schodowa, dach, ściany budynku), albo, jeżeli istnieje fizyczna możliwość ich podziału (składają się z kilku pomieszczeń), zostać przydzielone do poszczególnych lokali. Jednak aby strych (piwnica) mógł być przydzielony do poszczególnych lokali, muszą tam istnieć fizycznie wydzielone pomieszczenie, gdyż nie można dzielić podłogi. Zatem jeżeli strych czy piwnica stanowią jedno pomieszczenie, a współwłaściciele chcą go podzielić między sobą, będą musieli dokonać jego przebudowy (np. podzielenia ścianami na części), zgodnie z zasadami i przy uwzględnieniu przepisów prawa budowlanego.


2006-07-17

powrót do listy pytań do prawnika

Prezenter inwestycji

Super Oferta

Gryczana Gardens
Cystersów 26
Marine Hotel *****
Rezydencja Walenty
Osiedle Ogrody Żabińca
Osiedle Lawendowa 3
Villa sento
Oaza Bronowice
Kamienica Pilotów 29
Sand Hotel ****
Biura Świętokrzyska 14

Gryczana Gardens

Kraków, Prądnik Biały, ul. Gryczana 

Cystersów 26

Kraków, Grzegórzki, ul. Cystersów 

Marine Hotel *****

Kołobrzeg, ul. A. Sułkowskiego 

Rezydencja Walenty

Kraków, Krowodrza, ul. Prądnicka 

Osiedle Ogrody Żabińca

Kraków, Prądnik Biały, ul. Żabiniec 

Osiedle Lawendowa 3

Zielonki, ul. Lawendowa 

Villa sento

Kraków, ul. Zbrojarzy 

Oaza Bronowice

Kraków, Bronowice, ul. Stańczyka 

Kamienica Pilotów 29

Kraków, Prądnik Czerwony, ul. Pilotów 

Sand Hotel ****

Kołobrzeg, ul. Zdrojowa 

Biura Świętokrzyska 14

Kraków, Krowodrza, ul. Wrocławska 
Super oferta: / poprzednia następna

Strony regionalne - województwa

dolnośląskielubelskiełódzkiemazowieckiepodkarpackiepomorskieświetokrzyskiewielkopolskiekujawsko-pomorskielubuskiemałopolskieopolskiepodlaskieśląskiewarminsko-mazurskiezachodniopomorskie

Wybrane nieruchomości

mieszkania na sprzedaż w Poznaniumieszkania na sprzedaż w Krakowiemieszkania na sprzedaż w Warszawiemieszkania na sprzedaż w Wrocławiumieszkania na sprzedaż w Gdańskudomy na sprzedaż w Poznaniudomy na sprzedaż w Krakowiedomy na sprzedaż w Warszawiedomy na sprzedaż w Wrocławiudomy na sprzedaż w Gdańskumieszkania do wynajęcia Krakówmieszkania do wynajęcia Warszawamieszkania do wynajęcia Poznańmieszkania do wynajęcia Wrocławmieszkania do wynajęcia Gdyniamieszkania do wynajęcia Gdańskmieszkania do wynajęcia Łódźkamienice do kupieniakamienice na wynajemdomy na wynajemlokale użytkowe na wynajem powiat Wołowskilokale użytkowe na wynajem powiat Częstochowskimieszkania na wynajem gmina Jabłońmieszkania na wynajem gmina Wartkowicemieszkania na wynajem w Pszczewkomieszkania na sprzedaż w Gradowiemieszkania na wynajem w Turowoli

Producenci

Farby Śnieżka