Prosimy, odblokuj wyświetlanie reklam w naszym serwisie, są one związane z rynkiem nieruchomości.
To dzięki nim masz darmowy dostęp do naszych treści.

Z pozdrowieniami zespół KRN.pl :)


Wiadomości Wiadomości

Okiem pośrednika - nie widać końca wzrostu cen mieszkań

2006-07-06

Okiem pośrednika - nie widać końca wzrostu cen mieszkań

Ceny mieszkań, szczególnie w dużych aglomeracjach ciągle pną się do góry i już śmiało można powiedzieć, że „końca nie widać”. Spowodowane jest to kilkoma czynnikami, m.in. w naszym kraju jest za mało mieszkań, a zbyt wielu chętnych do ich zakupu.

Ceny mieszkań, szczególnie w dużych aglomeracjach ciągle pną się do góry i już śmiało można powiedzieć, że „końca nie widać”. Spowodowane jest to kilkoma czynnikami, m.in. w naszym kraju jest za mało mieszkań, a zbyt wielu chętnych do ich zakupu.

Mieszkania na rynku pierwotnym sprzedają się jak świeże bułeczki. Ludzie kupują je jeszcze przed wybudowaniem fundamentów. Jest to tzw. zakup wirtualny – zainteresowany musi się zdecydować na kupno mieszkania, często widząc jedynie działkę, na której ma powstać budynek. Deweloperzy nie mają najmniejszych problemów ze sprzedażą swoich ofert. Mieszkania z rynku pierwotnego są sprzedawane na etapie starania się przez deweloperów o pozwolenia na budowę. Potem pozostaje tylko czekanie i nadzieja, że wszystko pójdzie zgodnie z planem. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym są stosunkowo niskie w porównaniu z rynkiem wtórnym. Dla przykładu za m2 w centrum zapłacimy od 4900 zł netto (na Grzegórzkach) do 7500 zł netto (w Krowodrzy), jeśli chodzi o obrzeża, np. na Ruczaju, ceny zaczynają się od 3200 zł netto za m2.

Warto zwrócić uwagę, że są to inwestycje o zwiększonym stopniu ryzyka. Zawsze istnieje zagrożenie, że deweloper nie otrzyma pozwolenia na budowę lub dostanie je później niż zostało to przewidziane w umowie. Kolejnym problemem mogą być opóźnienia bądź to z przyczyn niezależnych od dewelopera (np. anomalie pogodowe) lub wynikające z zaniedbań podwykonawców. W tej sytuacji potencjalny nabywca niestety nie ma na nic wpływu, może jedynie czekać i mieć nadzieje, że kiedyś otrzyma klucze do swojego mieszkania.

Rynek wtórny jest obarczony mniejszym ryzykiem. Klient kupujący mieszkanie widzi, za co płaci, jest w stanie realnie stwierdzić, ile środków finansowych będzie musiał dołożyć na odświeżenie lub ewentualne wyremontowanie mieszkania. Nie musi się też martwić o terminy. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego termin opuszczenia lokalu jest jasno określony, bądź też mieszkanie jest wolne od zaraz. Fakt, że zakup mieszkania z rynku wtórnego jest objęty mniejszym ryzykiem, wiąże się często z wyższymi cenami mieszkań na tym rynku. Ceny mieszkań na rynku wtórnym szczególnie w dużych aglomeracjach lub miejscowościach turystycznych, takich jak Kraków, Trójmiasto, Wrocław czy Zakopane, sięgają zenitu. Za m2 w Krakowie na Starym Mieście czy w Śródmieściu musimy często zapłacić już od 6000 zł, (jeśli mieszkanie jest do remontu) do… niestety, górnej granicy nikt z nas nie zna. Ceny apartamentów na krakowskim rynku sięgają nawet 26 000 zł za m2.

Na ceny mieszkań wpływa wiele czynników. Podstawowym jest lokalizacja, otoczenie, piętro, standard wykończenia, odległość od środków komunikacji miejskiej itd. Do najczęściej poszukiwanych obecnie lokalizacji w Krakowie należy zaliczyć całą Krowodrzę oraz skupiska nowo powstałych budynków – os. Ruczaj, Azory czy Kurdwanów. Największe zapotrzebowanie w naszym biurze jest na mieszkania jedno- i dwupokojowe w ww. lokalizacjach. Ceny za m2 np. na Ruczaju kształtują się na poziomie od około 5000 zł/m2 w nowszym budownictwie (do 10 lat) i od około 4000 zł/m2 w budownictwie starszym i z wielkiej płyty.

W Nowej Hucie, Prokocimiu czy na Bieżanowie ceny mieszkań są znaczniej niższe. Mieszkanie do remontu, w starszym budownictwie, możemy kupić już nawet od 3200 zł/m2. W Płaszowie również można znaleźć dość atrakcyjne mieszkania, których ceny kształtują się na poziomie już od 4000 zł/m2 (w budynkach kilkuletnich z cegły). Jeśli ktoś nie dysponuje dużymi środkami finansowymi, może poszukać mieszkania na Kozłówku – tu za mieszkanie o średnim standardzie trzeba zapłacić w przedziale od 3900 zł do 4500 zł/m2.

Istotny jest również fakt, że 90 proc. ludzi kupujących mieszkania za pośrednictwem naszych biur wspomaga się kredytami hipotecznymi. Banki prześcigają się teraz w oferowaniu atrakcyjnych kredytów, co również wpływa na fakt, że coraz więcej ludzi może sobie pozwolić na zakup własnego „M”.

Warto zauważyć, że mieszkania jednopokojowe są stosunkowo najdroższe, biorąc pod uwagę ceny za m2. Najtańsze (pod względem ceny za m2) są mieszkania trzy- i więcej pokojowe, o większych metrażach. Na rynku wtórnym najczęściej poszukiwane są mieszkania w nowszym budownictwie, około 10-letnie, usytuowane nie na parterze i nie na ostatnim piętrze, chyba że w budynku jest winda. Mieszkania większe, trzy- i czteropokojowe są już dużo droższe. Dlatego takimi ofertami interesują się ludzie bardziej zamożni, mający stałą i pewną pracę i – co się z tym wiąże – wyższą zdolność kredytową oraz obcokrajowcy, dla których ceny mieszkań nawet w ścisłym centrum i tak są niskie i atrakcyjne.

Wiele pytań otrzymujemy od obcokrajowców, którzy dużo inwestują w naszym kraju w nieruchomości, szczególnie w takich miastach jak Kraków, Wrocław, Trójmiasto czy Zakopane. Kupują oni nawet po kilka mieszkań pod wynajem, wcześniej wyliczając stopę zwrotu z inwestycji. Inwestowanie w nieruchomości, a szczególnie w mieszkania zawsze było dobrą lokatą kapitału, ale teraz jest to jedna z najpewniejszych inwestycji.

Mieszkania czy apartamenty w Krakowie wynajmują się bardzo szybko. Fakt, że stolicę Małopolski odwiedziło w zeszłym roku 7 milionów turystów mówi sam za siebie. Zagraniczni turyści najczęściej poszukują apartamentów w ścisłym centrum, często jedno- lub dwupokojowych. Okres najmu zazwyczaj jest krótki, ale warunki finansowe są korzystne dla właścicieli mieszkań. Zagraniczni turyści są w stanie zapłacić więcej za idealne warunki do mieszkania. Mile przez nich widziane są mieszkania w pełni umeblowane i wyposażone, w odremontowanych kamienicach, oczywiście jak najbliżej Rynku Głównego. Ceny apartamentów w ścisłym centrum kształtują się w zależności od metrażu od 1500 zł do nawet 1000 euro.

Bardzo istotnym czynnikiem wpływającym na ceny mieszkań są również studenci. W Krakowie, tylko w roku akademickim 2004/05 w szkołach wyższych kształciło się 192 tys. studentów (w tym 8829 cudzoziemców). Jest to zdecydowanie inna grupa najemców niż obcokrajowcy. Studenci często szukają mieszkań większych, gdzie mogliby mieszkać w więcej osób, żeby w ten sposób zmniejszyć koszty utrzymania. Niekoniecznie muszą to być mieszkania umeblowane, ważne, żeby kuchnia i łazienka były wyposażone, reszta bez znaczenia. Najczęściej szukają lokali usytuowanych jak najbliżej uczelni albo jak najtańszych, i to są główne kryteria, jakimi się kierują przy szukaniu dla siebie mieszkania.

Ceny wynajmu kształtują się w zależności od lokalizacji i standardu wyposażenia. Przykładowo za jednopokojowe mieszkanie o średnim standardzie, zlokalizowane blisko wyższych uczelni musimy zapłacić od 800 do nawet 1000 zł, nie zapominając, że do tych opłat musimy jeszcze doliczyć czynsz administracyjny oraz opłaty za media. Za wynajem mieszkania dwupokojowego na Ruczaju (blisko kampusu UJ) w nowym budownictwie musimy zapłacić od 1000-1300 zł, mieszkanie trzypokojowe w gorszym standardzie w tej samej okolicy można wynająć już od 1200 do nawet 2000 zł, w zależności od metrażu i wyposażenia. Najtańsze zarówno do wynajęcia, jak i do zakupu są mieszkania w Nowej Hucie. Tam możemy znaleźć mieszkanie dwupokojowe nawet za 600 zł – odstępnego dla właściciela.

Podsumowując, najbardziej poszukiwane do wynajęcia są apartamenty i mieszkania w ścisłym centrum, najczęściej jedno- lub dwupokojowe, w nowym budownictwie, położone przy dobrym węźle komunikacyjnym (w pobliżu tramwaju), blisko uczelni wyższych.

Dorota Hula – Biuro Nieruchomości PÓŁNOC

Źródło: "Krakowski Rynek Nieruchomości" nr 13/2006 | 2006-07-06

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?


0

Zainteresował Cię artykuł? Podaj dalej!

Komentarze (0)

Pokaż wszystkie komentarze (0)

Prezenter inwestycji

 

 

Super Oferta

Dom na sprzedaż Płaza (woj....

Dom na sprzedaż Płaza (woj....

Płaza (woj. Małopolskie) 
Super oferta: / poprzednia następna

 

 

Wybrane nieruchomości

mieszkania na sprzedaż w Poznaniumieszkania na sprzedaż w Krakowiemieszkania na sprzedaż w Warszawiemieszkania na sprzedaż w Wrocławiumieszkania na sprzedaż w Gdańskudomy na sprzedaż w Poznaniudomy na sprzedaż w Krakowiedomy na sprzedaż w Warszawiedomy na sprzedaż w Wrocławiudomy na sprzedaż w Gdańskumieszkania do wynajęcia Krakówmieszkania do wynajęcia Warszawamieszkania do wynajęcia Poznańmieszkania do wynajęcia Wrocławmieszkania do wynajęcia Gdyniamieszkania do wynajęcia Gdańskmieszkania do wynajęcia Łódździałki na wynajemkamienice poszukiwane do wynajęciadomy do kupienialokale użytkowe na sprzedaż powiat Kluczborskimieszkania na wynajem powiat Wieluńskidomy na sprzedaż gmina Wyśmierzycelokale użytkowe na wynajem gmina Galewicemieszkania na sprzedaż w Jaszowicachmieszkania na sprzedaż w Mimowolamieszkania na wynajem w Lipce

Deweloperzy

);