Inne

Na wstępie zaznaczę, że najczęstszą przyczyną takiej pozornej różnicy jest złe wyliczenie jej powierzchni użytkowej. Wynikać to może po pierwsze z błędu liczącego, gdyż liczenie takie wcale nie jest proste, a reguł jego przeprowadzania jest sporo. Po drugie, w obowiązującym stanie prawnym nie istnieje jedna sztywno obowiązująca metoda wyliczania powierzchni lokalu, zalecane jest jedynie stosowanie norm polskich, a te dotyczące liczenia powierzchni lokalu są dwie: PN-70/B-2365 i PN-ISO 9836:1997. Występują między nimi konkretne różnice, co przekłada się na powierzchnię lokalową. Niniejsza opinia jest pisana z założeniem, że wszystkie lokale w przedmiotowej nieruchomości są wyodrębnione.

Poprawienie powierzchni w nieruchomości lokalowej, najczęściej wpływa na wysokość udziału części wspólnych. Zmiana mająca na celu dostosowanie wysokości udziału nie jest taka prosta.

W przypadku gdy doszło do powiększenia lokalu, np. przez rozbudowę, stosuje się reguły poniższe:
Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jeśli udział w nieruchomości wspólnej jest dokonywany zgodnie z ustępem 3 powyższego przepisu, to jego wysokość będzie odpowiadać stosunkowi odpowiednich powierzchni. Jeśli jednak lokale są już wydzielone, albo sposób ustalania wysokości udziału w nieruchomości wspólnej jest inny, to ustalenie nowego podziału musi nastąpić na podstawie umowy między współwłaścicielami w formie aktu notarialnego. Warto przywołać w tym miejscu komentarz z fragmentem uchwały 7 sędziów Sądu Najwyższego w tej sprawie: Właściciele lokali nie mogą w trybie przepisów ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. II CSK 600/08 Lex nr 500188). Dopuszczalność decydowania w drodze uchwały podjętej większością głosów o wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, gdy oznaczałoby to jednocześnie ingerencję w prawo główne, należy wykluczyć. (…) Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5a, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. (…) Na gruncie art. 6 ustawy o własności lokali przyjmuje się, że wspólnota mieszkaniowa ma podmiotowość prawną. Zakres przyznanej tym przepisem zdolności prawnej, a zatem i zdolności do czynności prawnych jest jednak ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego zdnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07, OSNC z. 7-8/2008 r., poz. 69). Czynności dokonane ponad zakres przyznanej podmiotowości czyli bez kompetencji do tego, poczytać należy za nieważne. Jeżeli przeto zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej była następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów winno było nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, zmiany zaś dokonano na podstawie uchwały wspólnoty i oświadczenia zarządu wspólnoty, czynności te, jako dokonane przez wspólnotę bez kompetencji do tego, są nieważne. Czynności nieważne nie wywierają skutków sprawnych. (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 r. II CSK 267/10 Lex nr 738095). Niemożność zaś uzyskania wymaganej przepisem art. 3 ust. 7 ustawy jednomyślności właścicieli lokali (współwłaścicieli nieruchomości wspólnej) wymagać będzie w myśl art. 1 ust. 2 ustawy, poszukiwania rozwiązań na gruncie Kodeksu cywilnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2004 r. I CK 357/04 Lex nr 166834).

W przypadku, gdy różnica wynika z błędu przy wyodrębnianiu stosuje się tryb uchwały wspólnoty.