Porady prawneKupuję mieszkanie, które będzie mi wydane po terminie podpisania aktu notarialnego. W mieszkaniu tym oprócz właścicielki jest zameldowana i mieszka jej córka z dziećmi. Jak zabezpieczyć się przed problemami z eksmisją tych osób? Mam na myśli sytuację, w której osoby te nie będą chciały wydać lokalu w ustalonym terminie. Czy klauzula wykonalności dotyczy wszystkich zamieszkałych w tym lokalu? Dziękuję za odpowiedź.
Jeżeli wydanie nieruchomości ma nastąpić w terminie późniejszym, w akcie
notarialnym powinno znaleźć się zobowiązanie dotychczasowego właściciela
do wydania nieruchomości w określonym terminie, a właściciel powinien być
poddany co do wydania nieruchomości rygorowi egzekucji komorniczej na
podstawie art. 777 par. 1 pkt. 4 kodeksu postępowania cywilnego. Akt
notarialny jest wówczas samodzielnym tytułem wykonawczym bez
konieczności prowadzenia postępowania sądowego i po nadaniu mu klauzuli
wykonalności będzie mógł być realizowany przez komornika. Ponadto
dotychczasowy właściciel powinien zobowiązać się do ponoszenia wszelkich kosztów utrzymania z tą nieruchomością związanych do czasu wydania
nieruchomości. Te dwa zapisy uregulują kwestie rozliczeń między stronami.
Skoro wydanie nieruchomości następuje w terminie późniejszym, doradzałbym, aby również zapłata części lub całej ceny sprzedaży nastąpiła w terminie późniejszym. Wtedy nabywca zyskuje argument przetargowy i w większym stopniu gwarantuje sobie skuteczność wydania nieruchomości w ustalonym terminie. Inaczej terminowe wydanie nieruchomości przestaje być w interesie sprzedawcy, a zaczyna zależeć od jego przyzwoitości. Zapłata części ceny sprzedaży w terminie wyprowadzki jest jedynym skutecznym w praktyce sposobem wpływającym na sprzedającego, bowiem rygor egzekucji zawarty w akcie notarialnym tylko skraca procedurę eksmisyjną, natomiast nie likwiduje poważnego braku tej procedury, jakim jest zakaz eksmisji na bruk, który skutecznie zablokował już niejedną eksmisję.
Skoro wydanie nieruchomości następuje w terminie późniejszym, doradzałbym, aby również zapłata części lub całej ceny sprzedaży nastąpiła w terminie późniejszym. Wtedy nabywca zyskuje argument przetargowy i w większym stopniu gwarantuje sobie skuteczność wydania nieruchomości w ustalonym terminie. Inaczej terminowe wydanie nieruchomości przestaje być w interesie sprzedawcy, a zaczyna zależeć od jego przyzwoitości. Zapłata części ceny sprzedaży w terminie wyprowadzki jest jedynym skutecznym w praktyce sposobem wpływającym na sprzedającego, bowiem rygor egzekucji zawarty w akcie notarialnym tylko skraca procedurę eksmisyjną, natomiast nie likwiduje poważnego braku tej procedury, jakim jest zakaz eksmisji na bruk, który skutecznie zablokował już niejedną eksmisję.
2007-10-02
