Porady prawneJesteśmy obcokrajowcami pochodzenia polskiego. Chcemy kupić w Polsce dom wybudowany w latach 30. Właściciel podobno zaginął na wojnie. W 1946 r. państwo przydzieliło posesję rodzicom sprzedającego. Rodzice nie żyją, sprzedający jest prawomocnym właścicielem. Czy kupując tę nieruchomość, nie narażamy się na to, że pewnego dnia stanie w progu potomek pierwszego właściciela (zaginionego na wojnie) i zażąda zwrotu nieruchomości?
Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości prowadzi księgę wieczystą dla tej nieruchomości. W księdze znajdują się wpisy dotyczące nieruchomości, między innymi aktualny wpis prawa własności. Aby sąd dokonał wpisu prawa własności na czyjąś rzecz, musi mieć do tego podstawę zgodną z obowiązującym prawem, inaczej odmówi dokonania wpisu.
Ponadto w wypadku wpisu w księdze wieczystej obowiązuje zasada „wiary publicznej ksiąg wieczystych”. Oznacza ona, że osoba wpisana w księdze wieczystej, jest aktualnym właścicielem nieruchomości. Zatem nabywca nie jest zobowiązany do badania całej historii nieruchomości i prawidłowości przenoszenia własności – może on oprzeć się na wpisie w księdze wieczystej, a nabycie własności od osoby wpisanej jako właściciel spowoduje przejście prawa własności na rzecz nowego nabywcy. Oczywiście pod warunkiem, że wyżej wspomniana rękojmia nie zostanie wyłączona przez wzmianki lub ostrzeżenia dotyczące własności.
Najważniejsze dla Państwa przy zakupie tej nieruchomości będzie zatem sprawdzenie wpisów w księdze wieczystej.
Ponadto należy pamiętać, że w wypadku nabycia nieruchomości przez dziedziczenie nikt nie staje się automatycznie właścicielem nieruchomości swoich rodziców po ich śmierci. Konieczne jest dopełnienie określonych formalności, czyli przeprowadzenie postępowania sądowego o stwierdzenie nabycia spadku i rozliczenie się przez spadkobiercę z podatku od nabycia spadku. Bez dokonania tych formalności spadkobierca nie będzie mógł dokonać sprzedaży nieruchomości. Z uwagi na fakt, że przebywacie Państwo za granicą, najlepszym sposobem przygotowania umowy byłoby wynajęcie w mieście, w którym dokonujecie Państwo zakupu, prawnika specjalizującego się w nieruchomościach, radcy prawnego lub adwokata, który sprawdzi stan prawny nieruchomości oraz stwierdzi – jeżeli nie posiadacie Państwo obywatelstwa polskiego – czy nieruchomość może być nabyta przez cudzoziemców. Mimo ostatniej liberalizacji ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, zakup niektórych nieruchomości jest wciąż utrudniony – nawet dla cudzoziemców z krajów Unii Europejskiej.
2007-10-03
