Porady prawneJestem właścicielem 1/3 domu na wsi. Współwłaściciele nie chcą się zgodzić na żadne podejmowane przeze mnie prace modernizacyjne. Czy mogę zalegalizować swoje prace, pomijając zgodę współwłaścicieli?
Jedynym dobrym rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności i zawsze lepiej, zamiast na remont, przeznaczyć pieniądze na uregulowanie kwestii własności. Nie jest to wcale aż tak kosztowne. Koszty te zależą od wartości nieruchomości, a skoro jest to nieruchomość wiejska, można domniemywać, że jej wartość nie jest duża. Ponadto dokonując remontu, zwiększa Pan wartość nieruchomości, a więc i koszty późniejszego zniesienia współwłasności, a działając w opisany sposób wbrew pozostałym współwłaścicielom, postępuje Pan niezgodnie z prawem.
Jeśli chodzi o zakres współdecydowania o nieruchomości, to decydujący jest w tym zakresie podział czynności zarządu na: czynności zwykłego zarządu i czynności taki zarząd przekraczające. Czynności zwykłego zarządu dotyczą spraw związanych ze zwykłą bieżącą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości (drobne remonty i naprawy budynków, ponoszenie opłat za nieruchomość itp.). Czynności, które nie mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu, są tzw. czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd.
Chodzi na przykład o wydzierżawienie, zmianę przeznaczenia, przeprowadzenie kapitalnego remontu. Granica między czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami je przekraczającymi jest płynna i zawsze decydują tutaj okoliczności konkretnego przypadku.
Podział ten ma istotne znaczenie, gdyż według art. 199 kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczonej wedle wielkości udziałów. W wypadku braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd jest konieczna zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W razie braku jednomyślności współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Mając 1/3 nieruchomości, samodzielnie nie może Pan niemal nic zrobić. Do dokonania każdej czynności – już nawet w zakresie zwykłego zarządu – musi Pan uzyskać zgodę przynajmniej jednego współwłaściciela lub zgodę sądu. Jeżeli brak porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami w zakresie zwykłego zarządu jest trwały, może Pan wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Zarządca taki jest wówczas uprawniony do dokonywania samodzielnie czynności zwykłego zarządu, zaś dopiero do czynności przekraczających ten zakres musi uzyskać zgodę współwłaścicieli, a gdy jej nie ma –zgodę sądu. Może też Pan wystąpić, aby sąd ustanowił Pana jako tego zarządcę.
Jedyne, co Pan może de facto robić samodzielnie to tzw. czynności zachowawcze (209 kc), do których można zaliczyć w Pana przypadku np. remont dachu, który cieknie.
2007-10-26
