Porady prawneCzy w budynku wielorodzinnym posiadającym wspólnotę mieszkaniową można wymóc prawnie na kilku właścicielach, którzy nie zamieszkują lokali, aby je w okresie zimowym ogrzewali? Każdy lokal mieszkalny posiada własne gazowe ogrzewanie.
Jest to właśnie wynik nieprzemyślanych decyzji nowo powstałych wspólnot mieszkaniowych, które zamiast razem zarządzać i eksploatować nieruchomość w myśl zasady „razem jest taniej i praktyczniej”, w pierwszych chwilach działalności rezygnują z funduszu remontowego, zakładają własne ogrzewania i rezygnują z jakichkolwiek form wspólnego zarządzania.
Skoro wspólnota podjęła uchwałę o indywidualnej formie ogrzewania, to różne temperatury w różnych lokalach są czymś zupełnie normalnym – wynikają z formy ogrzewania nieruchomości przyjętej przez daną wspólnotę. Są oczywiście przepisy z zakresu „prawa sąsiedzkiego”, zawarte w kodeksie cywilnym, które się do tej problematyki odnoszą, zakazując niekorzystnego oddziaływania (immisji) na nieruchomość sąsiednią. Jednak w praktyce ich zastosowanie w takim przypadku byłoby bardzo trudne. Kwestię dopuszczalności immisji pośrednich przesądzono w art. 144 k.c., w którym stwierdza się, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymywać się od wszelkich działań, które mogłyby zakłócić korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz ze stosunków miejscowych. Uregulowanie to odnosi się do nieruchomości, a więc obejmuje zarówno nieruchomości gruntowe jak i budynkowe oraz lokalowe. Jednak wynika z niego, że immisje pośrednie są dopuszczalne. Dopóki nie przekraczają przeciętnej miary. W tej sytuacji należałoby zatem wykazać przed sądem, że nieogrzewanie jednego lokalu oddziałuje na drugi lokal w stopniu przekraczającym tę przeciętną miarę.
2006-12-07
