Prosimy, odblokuj wyświetlanie reklam w naszym serwisie, są one związane z rynkiem nieruchomości.
To dzięki nim masz darmowy dostęp do naszych treści.

Z pozdrowieniami zespół KRN.pl :)

Porady prawne Porady prawne

Utrata prawa do wykorzystywania nieruchomości na cele budowlane

Gdy inwestor traci prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w czasie prowadzenia rozbiórki, możliwe jest orzeczenie przez właściwy organ decyzji o stwierdzeniu wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę na podstawie art. 162 § 1 pkt 1 k.p.a, co może leżeć w interesie właściciela nieruchomości. Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 lipca 2016 r., II OSK 2350/15.

W przedmiotowej sprawie dwie spółki zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Skarżąca w niniejszym postępowaniu w tej umowie zobowiązała się upoważnić nabywcę do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, dzięki czemu uzyskał on decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę budynków usytuowanych na przedmiotowej działce.

Następnie skarżąca spółka, powołując się na art. 162 § 1 pkt 1 i pkt 2 k.p.a., wniosła o stwierdzenie wygaśnięcia ww. pozwolenia na rozbiórkę, podnosząc, że umowa przedwstępna wygasła, a jednocześnie wygasły wszelkie pełnomocnictwa udzielone drugiej spółce (inwestorowi), w tym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Prezydent miasta odmówił stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. W uzasadnieniu wskazał, że w przedmiotowej sprawie nie zachodzi przesłanka przewidziana w art. 37 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, która umożliwiałoby stwierdzenie wygaśnięcia ww. decyzji, tj. brak rozpoczęcia rozbiórki przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja o rozbiórce stała się ostateczna. Po rozpatrzeniu odwołania wnioskodawcy, Wojewoda utrzymał w mocy odpowiedź organu I instancji.

Spółka w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy wniosła o uchylenie decyzji Wojewody, wskazując, że art. 162 § 1 pkt 1 k.p.a. może stanowić samodzielną podstawę stwierdzenia wygaśnięcia każdej decyzji i to właśnie ten przepis powinien znaleźć zastosowanie w przedmiotowej sprawie. Bezprzedmiotowość decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę przejawia się w tym, że inwestor stracił prawo do dysponowania przedmiotową nieruchomością, wobec czego nie ma możliwości wykonania prac budowlanych objętych ww. decyzją.

Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że zaskarżona decyzja, jak i utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji zostały podjęte z naruszeniem przepisów prawa. sąd wskazał, że zgodnie z art. 162 § 1 pkt 1 i 2 i § 3 k.p.a. organ administracji publicznej, który wydał decyzję w pierwszej instancji, stwierdza, w drodze decyzji, jej wygaśnięcie, jeżeli decyzja:

1) stała się bezprzedmiotowa, a stwierdzenie wygaśnięcia takiej decyzji nakazuje przepis prawa albo gdy leży to w interesie społecznym lub w interesie strony; 2) została wydana z zastrzeżeniem dopełnienia przez stronę określonego warunku, a strona nie dopełniła tego warunku. W przypadku gdy kwestia wygaśnięcia decyzji nie jest uregulowana w przepisach szczególnych, stwierdzenie bezprzedmiotowości decyzji nie jest wystarczające dla stwierdzenia jej wygaśnięcia, bowiem należy dodatkowo wykazać, że wymaga tego interes społeczny albo interes strony.

Sąd stwierdził, że w tej sprawie nie ma zastosowania przepis szczególny, tj. art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego, gdyż rozbiórka została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna. W ocenie Sądu I instancji, zasadnie skarżąca zarzuca, że przepis art. 162 § 1 k.p.a. w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy Prawo budowlane nie może być jednak wykładany w ten sposób, że wyłącza on możliwość stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę w innych sytuacjach, niż określone w art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego. Organ administracyjny prowadzący sprawę w przedmiocie stwierdzenia wygaśnięcia decyzji administracyjnej ma obowiązek z urzędu rozpatrzyć wszystkie przesłanki, o których mowa w art. 162 k.p.a., gdyż taki obowiązek wynika z przepisów art. 6 i 7 k.p.a. W przypadku, gdy przesłankę stwierdzenia wygaśnięcia decyzji miałby stanowić interes strony, a w danej sprawie przymiot ten przysługuje wielu podmiotom, to rozważenia i uwzględnienia wymaga interes wszystkich stron tego postępowania, w szczególności inwestora jako podmiotu uprawnionego mocą decyzji.

Inwestor wniósł skargę kasacyjną, wskazując, że podstawa wydania decyzji o uchyleniu decyzji dotyczącej pozwolenia, zawarta w Prawie budowlanym jest przepisem szczególnym, wyłączającym możliwość stosowania trybu ogólnego przewidzianego w przepisach k.p.a. Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił tego stanowiska. Orzekł, że w piśmiennictwie wskazuje się, że art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego, stanowiący przepis szczególny w rozumieniu art. 162 § 1 pkt 1 k.p.a., odnosi się tylko do budowy obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 6, nie ma zatem zastosowania do innych robót budowlanych wymienionych w art. 3 pkt 7. Celem ustawodawcy było bowiem objęcie dyspozycją art. 37 ust. 1 tylko tych robót budowlanych, w wyniku których dochodzi do powstania nowej „substancji budowlanej", co ma miejsce właśnie w przypadku budowy, czyli wykonania „od podstaw" obiektu budowlanego, a także jego odbudowy, nadbudowy oraz rozbudowy. Przepis art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego nie ma więc zastosowania do stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. NSA wskazał jednak, że rolą organów architektoniczno-budowlanych nie jest ustalanie, czy w świetle prawa cywilnego inwestor utracił prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W tym zakresie właściwym organem rozstrzygającym jest sąd cywilny. Strony mogą dochodzić swoich praw przed tym sądem. Wydanie przez organ decyzji stwierdzającej wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę w takiej sytuacji może nastąpić tylko wtedy, gdy utrata przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest oczywista, bezsporna i poparta odpowiednimi dowodami. Natomiast w przypadku, gdy kwestia ta jest sporna między inwestorem a właścicielem nieruchomości, organ powinien zawiesić postępowanie administracyjne celem uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego co do zakresu praw inwestora do danej nieruchomości przez sąd powszechny (art. 97 § 1 pkt 4 i art. 100 § 1 k.p.a.).

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 lipca 2016 r., sygn. akt.: II OSK 2350/15.

2017-04-18

powrót do listy orzecznictw

Prezenter inwestycji

Super Oferta

Lokale usługowe
Villa sento
Oaza Bronowice
Panorama Grabówki
Prestige City
Inwestycja Osiedle Klonowe 11
Sand Hotel ****
Osiedle Krakowskie
Cystersów 26
Osiedle Piltza - Etap III
Marine Hotel *****

Lokale usługowe

Kraków, Prądnik Biały, ul. Bociana 

Villa sento

Kraków, ul. Zbrojarzy 

Oaza Bronowice

Kraków, Bronowice, ul. Stańczyka 

Panorama Grabówki

Grabówki 

Prestige City

Kraków, Podgórze 

Inwestycja Osiedle Klonowe 11

Wieliczka, ul. Zbożowa 

Sand Hotel ****

Kołobrzeg, ul. Zdrojowa 

Osiedle Krakowskie

Kraków, Łagiewniki, skrzyżowaniu ulic... 

Cystersów 26

Kraków, Grzegórzki, ul. Cystersów 

Osiedle Piltza - Etap III

Kraków, Dębniki, ul. dr. J. Piltza 

Marine Hotel *****

Kołobrzeg, ul. A. Sułkowskiego 
Super oferta: / poprzednia następna

Strony regionalne - województwa

dolnośląskielubelskiełódzkiemazowieckiepodkarpackiepomorskieświetokrzyskiewielkopolskiekujawsko-pomorskielubuskiemałopolskieopolskiepodlaskieśląskiewarminsko-mazurskiezachodniopomorskie

Wybrane nieruchomości

mieszkania na sprzedaż w Poznaniumieszkania na sprzedaż w Krakowiemieszkania na sprzedaż w Warszawiemieszkania na sprzedaż w Wrocławiumieszkania na sprzedaż w Gdańskudomy na sprzedaż w Poznaniudomy na sprzedaż w Krakowiedomy na sprzedaż w Warszawiedomy na sprzedaż w Wrocławiudomy na sprzedaż w Gdańskumieszkania do wynajęcia Krakówmieszkania do wynajęcia Warszawamieszkania do wynajęcia Poznańmieszkania do wynajęcia Wrocławmieszkania do wynajęcia Gdyniamieszkania do wynajęcia Gdańskmieszkania do wynajęcia Łódźdomy na wynajemgaraże do kupieniahale i magazyny na sprzedażlokale użytkowe na sprzedaż powiat M. Przemyśllokale użytkowe na sprzedaż powiat Nidzickilokale użytkowe na wynajem gmina Stryszawalokale użytkowe na sprzedaż gmina Ryndomy na wynajem w Jaczewiemieszkania na sprzedaż w Kotowiedomy na sprzedaż w Lisowicach

Deweloperzy