Prosimy, odblokuj wyświetlanie reklam w naszym serwisie, są one związane z rynkiem nieruchomości.
To dzięki nim masz darmowy dostęp do naszych treści.

Z pozdrowieniami zespół KRN.pl :)


Porady prawne Porady prawne

Naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa

Wojewódzki Sąd Administracyjny odniósł się w majowym wyroku do pojęcia zasady dobrego sąsiedztwa i jej wpływu na ustalenie warunków zabudowy.

Zasada dobrego sąsiedztwa, nazywana także zasadą podobieństwa, czy kontynuacji zabudowy, zawarta jest w art. 61 ust. 1 pkt 1. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jest to jedna z pięciu niezbędnych przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy, które trzeba spełnić łącznie. Jak stanowi ten przepis, co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, ma być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W skrócie chodzi o zbadanie wpływu planowanej inwestycji, zabudowy na sąsiednie otoczenie w sensie urbanistycznym. Zasada dobrego sąsiedztwa ma po prostu zagwarantować ład przestrzenny w okolicy.

W przypadku, gdy w miejscu, w którym chcemy zabudować działkę, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, należy zgłosić się do odpowiedniego organu gminy o ustalenie warunków zabudowy. W omawianej sprawie, sąd administracyjny uchylił zaskarżoną decyzję wójta oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego w sprawie wydania takiej decyzji.

Inwestor wniósł o ustalenie warunków zabudowy działek pod budowę myjni samochodowej wraz z niezbędnym zapleczem technicznym. Wójt, po zbadaniu wniosku orzekł, że spełnione zostały łącznie przesłanki i wydał decyzję określającą stosowne warunki zabudowy. Mieszkaniec sąsiedniej posesji wniósł odwołanie, w którym zakwestionował usytuowanie takiego rodzaju zabudowy w okolicy, co miało wiązać się z zakłócaniem spokoju w sąsiedztwie oraz sporą uciążliwością. Organ odwoławczy nie przychylił się jednak do odwołania i podtrzymał decyzję organu pierwszej instancji.

Skarżący nie zgodził się z oceną Samorządowego Kolegium Odwoławczego i wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na tę decyzję. WSA, po zapoznaniu się ze sprawą uchylił zaskarżone decyzje, zarzucając organom działanie niezgodne z przepisami prawa i liczne uchybienia zasad postępowania. Sąd zauważył, że inwestor planował postawić zabudowę spełniającą funkcje usługowe, która mogła umożliwiać obsługę także uciążliwych dla pobliskich mieszkańców samochodów ciężarowych, podczas gdy w okolicy przeważała właśnie zabudowa jednorodzinna. Zatem jednocześnie nie zostałaby zachowana kontynuacja funkcji zabudowy, co należy wziąć pod uwagę, kierując się zasadą dobrego sąsiedztwa i ustalając warunki zabudowy.

Sąd zwrócił także uwagę na wysokość pobliskiej, już istniejącej, jak i planowanej przez inwestora zabudowy. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, parametry, takie jak wysokość zabudowy objętej decyzją organu, ustala się w oparciu o średnie wartości występujące na analizowanym obszarze. Ewentualne odstępstwa od tej zasady, powinny być poparte wynikami analizy urbanistyczno-architektonicznej. W danym stanie faktycznym, pobliskie garaże i kontenery osiągały wysokość około 3 m, podczas gdy zabudowa jednorodzinna osiągała nie więcej niż 6 m. Organ powinien zatem wziąć pod uwagę, wysokość obiektów znajdujących się na analizowanym terenie, o formie zbliżonej i reprezentatywnej dla planowanej myjni oraz jej technicznego zaplecza. W omawianej decyzji, ustalono maksymalną wysokość górnej krawędzi dachu planowanej inwestycji na 6 m, co oznacza, że maksymalna wysokość planowanego obiektu przekraczałaby prawie dwukrotnie wysokość podobnych budowli znajdujących się w okolicy, co mogłoby stanowić naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa i zaburzyć ład przestrzenny.

Planując inwestycję, należy więc zastanowić się, czy zabudowa, którą mamy zamiar postawić, nie będzie negatywnie wpływać na okoliczną zabudowę i odpowiednio się w nią wkomponuje. Ważne, aby nowa zabudowa nie kolidowała z już istniejącymi budynkami i ich cechami architektonicznymi.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 15 maja 2018 r. sygn. akt.: II SA/Kr 298/18

Krzysztof Janowski – radca prawny

2018-08-27

powrót do listy orzecznictw

Prezenter inwestycji

Super Oferta

Sand Hotel ****
Enklawa Białowieska
Oaza Bronowice
Domy Piltza 16
Budynek mieszkalny przy ul....
Willa Słowicza
Wynajem pomieszczeń biurowych...

Sand Hotel ****

Kołobrzeg, ul. Zdrojowa 

Enklawa Białowieska

Nieznany Bór 

Oaza Bronowice

Kraków, Bronowice, ul. Stańczyka 

Domy Piltza 16

Kraków, Dębniki, ul. dr. J. Piltza 

Budynek mieszkalny przy ul....

Kraków, Krowodrza, ul. Kazimierza... 

Willa Słowicza

Kraków, Bronowice, ul. W. E.... 

Wynajem pomieszczeń biurowych...

Opole, ul. Głogowska 
Super oferta: / poprzednia następna

Wybrane nieruchomości

mieszkania na sprzedaż w Poznaniumieszkania na sprzedaż w Krakowiemieszkania na sprzedaż w Warszawiemieszkania na sprzedaż w Wrocławiumieszkania na sprzedaż w Gdańskudomy na sprzedaż w Poznaniudomy na sprzedaż w Krakowiedomy na sprzedaż w Warszawiedomy na sprzedaż w Wrocławiudomy na sprzedaż w Gdańskumieszkania do wynajęcia Krakówmieszkania do wynajęcia Warszawamieszkania do wynajęcia Poznańmieszkania do wynajęcia Wrocławmieszkania do wynajęcia Gdyniamieszkania do wynajęcia Gdańskmieszkania do wynajęcia Łódźhale i magazyny na sprzedażgaraże do kupieniamieszkania poszukiwane do wynajęciamieszkania na wynajem powiat Krapkowickimieszkania na wynajem powiat leskilokale użytkowe na wynajem gmina Opatówlokale użytkowe na wynajem gmina Święciechowadomy na sprzedaż w Emilianowiemieszkania na sprzedaż w Dzielnikudomy na wynajem w Jaroszewie Drugim

Deweloperzy