Zakup mieszkania krok po kroku (cz. I)

Zakup mieszkania to jedno z najważniejszych przedsięwzięć w życiu, dlatego wymaga dobrego przygotowania.

Większość Polaków nie ma dostatecznych środków, by dokonać zakupu nieruchomości ze swoich oszczędności. Podjęcie długoletniego zobowiązania kredytowego, któremu bardzo często towarzyszy brak gwarancji stabilności finansowej, jest jak spacer po kruchym lodzie. Pomimo tego młodzi ludzie decydują się na wzięcie tzw. hipoteki. Zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych okazuje się priorytetem, a jedynym satysfakcjonującym rozwiązaniem zdaje się własne mieszkanie. Komfort posiadania swoich czterech ścian wymaga nie tylko sporego nakładu finansowego, ale także zaangażowania. Aby dokonać odpowiedniego wyboru, szukając oferty, trzeba zwrócić uwagę na wiele istotnych aspektów. O wskazówki dla osób planujących zakup mieszkania w 2017 r. poprosiliśmy Grzegorza Habasa, kierownika Biura Sprzedaży inwestycji Nowa 5 Dzielnica, realizowanej przez Centrum Nowoczesnych Technologii S.A. Sp.k..
 

W pierwszej kolejności

Przymierzając się do zakupu mieszkania, w pierwszej kolejności należy sprecyzować swoje oczekiwania i ustalić priorytety, na co zwraca uwagę Grzegorz Habas. Zakup mieszkania to dla niektórych klientów jeden z najdroższych wydatków w życiu, dlatego po przeglądnięciu ofert wybranych deweloperów, trzeba przeanalizować wszystkie za i przeciw. Nieraz niewielkie detale potrafią zaważyć na wyborze konkretnej oferty lub jej zmianie. Im bardziej sprecyzowane potrzeby, tym bardziej będziemy zadowoleni z wyboru mieszkania.

Podstawową kwestią będzie odpowiedź na pytanie o lokalizację: centrum miasta gwarantuje wygodę i łatwość komunikacyjną, a ponadto zapewnia dostęp do rozbudowanej infrastruktury, choć nie każdy chce mieszkać w sercu miejskiego zgiełku. Do osób preferujących obrzeza miast najczęściej należą rodziny z dziećmi, którym zależy na bliskości terenów zielonych, gdzie mogliby ciekawe spędzać czas wolny. Jeżeli tylko w pobliżu znajdują się placówki edukacyjne i punkty handlowo-usługowe, to w tej grupie kupujących, lokale na tzw. uboczu cieszą się największym zainteresowaniem. Wybór lokalizacji to nie tylko widoki za oknem, ale przede wszystkim cena. Im bardziej prestiżowa dzielnica, tym stawka za metr kwadratowy będzie wyższa. W tym miejscu warto ustalić przedział cenowy, w jakim będziemy poszukiwać inwestycji i na jaki wydatek nam pozwoli budżet. Równie istotny jest metraż. W obrębie tej samej powierzchni możemy mieć do wyboru więcej pomieszczeń, ale o niewielkiej powierzchni oraz przestronne, choć nieliczne pokoje. Często okazuje się, że warto zastanowić się nad zakupem większego mieszkania, niż początkowo zostało to założone. W większości inwestycji większe mieszkania mają niższą cenę za metr kwadratowy - dzięki temu większa liczba kupowanych metrów wychodzi taniej. Mieszkania nie kupujemy na rok czy dwa, a w perspektywie czasu sytuacja życiowa, rodzinna może się zmienić – przypomina Grzegorz Habas.

Do rozważenia pozostanie jeszcze rynek, z jakiego miałoby pochodzić mieszkanie: czy będzie to lokal z drugiej ręki, czy prosto od dewelopera.

W ogłoszeniowym gąszczu

Możliwości na znalezienie idealnej oferty mieszkaniowej jest wiele. Najpopularniejszym źródłem, od którego zaczynamy poszukiwania, jest internet. Korzystać można zarówno z portali ogłoszeniowych, jak i stron internetowych poszczególnych deweloperów, gdzie znajdują się aktualnie dostępne propozycje mieszkaniowe. Najwięcej szczegółów odnośnie poszczególnych inwestycji uzyskamy jednak podczas wydarzeń branżowych. Uczestnictwo w targach mieszkaniowych to szansa na poznanie wielu ofert i ich porównanie, a także przeanalizowane harmonogramu prac. Ponadto wszystkie informacje otrzymujemy bezpośrednio od przedstawicieli firmy. Z kolei biorąc udział w dniach otwartych, mamy możliwość odbycia wizyty w mieszkaniu pokazowym inwestycji, którą wstępnie jesteśmy zainteresowani oraz obejrzenia wizualizacji całego projektu. Jest to również okazja do skorzystania z rabatów cenowych czy innych, przewidzianych przez dewelopera atrakcji. Coraz popularniejszym staje się wręczanie klientom prezentów rzeczowych, a także bonów zakupowych. Niektórzy proponują też pomoc profesjonalistów (np. w aranżacji wnętrz) w cenie.
 

Istotne nie tylko mieszkanie

Wybierając inwestycję, nie wystarczy skupić się na rozmieszczeniu pomieszczeń czy metrażu. Istotną kwestią są również przestrzenie wspólne, takie jak garaż czy osiedlowe podwórko. Warto zwrócić uwagę na rozwiązania w zakresie parkowania samochodów, wózkownie i rowerownie, a nawet na to, gdzie potencjalnie będziemy mogli wyprowadzić psa na spacer. Znaczącym kryterium wyboru oferty jest też liczba mieszkań na klatce i przyporządkowane do nich windy w budynku. Warto sprawdzić czy deweloper zaplanował sprawny wyjazd z terenu osiedla oraz w jaki sposób zaplanował funkcjonowanie budynku osiedla pod kątem zarządzania nieruchomością, radzi Grzegorz Habas.

Większości z nas zależy na atrakcyjnych terenach zielonych i ładnym widoku za oknem. Aby ustrzec się przed sytuacją, w której po kilku latach mieszkania okaże się, że za naszym płotem, gdzie dotąd była tylko łąka, wkrótce powstanie droga szybkiego ruchu lub zakład przemysłowy, należy zapoznać się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego sąsiadujących działek. Warto też zorientować się, kto odpowiada za drogę dojazdową do naszego przyszłego osiedla (deweloper, spółdzielnia mieszkaniowa, czy urząd miasta). Jedną z najważniejszych kwestii jest dostęp do najważniejszych punktów (placówek edukacyjnych, zdrowotnych, punktów handlowo-usługowych) oraz możliwości komunikacyjne, czyli tzw. infrastruktura towarzysząca inwestycji. Decydując się na zakup danego mieszkania, powinniśmy się zastanowić także nad jego atrakcyjnością za kilka lat, np. pod względem lokalizacji, w razie gdybyśmy zdecydowali się na jego sprzedaż lub wynajem.

Marka gwarancją jakości nieruchomości

W ostatniej sondzie zapytaliśmy naszych czytelników, czy kupując mieszkanie, kierują się marką dewelopera. Z odpowiedzi udzielonych przez nich do tej pory wynika, że dla ponad 60 proc. respondentów renoma inwestora ma znaczenie. Marka powinna być swego rodzaju gwarancją świadczonych usług. Zasada ta odnosi się również do rynku nieruchomości, dlatego poznanie dewelopera może okazać się kluczowe. Klienci powinni zwracać uwagę na firmę w której dokonują zakupu. Na jej doświadczenie w segmencie budownictwa, kapitał, zgromadzone środki własne na realizację inwestycji, mówi Habas. Na wstępie należy przeanalizować przebieg dotychczas zrealizowanych przedsięwzięć, ze szczególnym uwzględnieniem wywiązywania się z terminów i ewentualnie zaistniałych potknięć. Przynależność dewelopera do stowarzyszeń deweloperskich tj. Polskiego Związeku Firm Deweloperskich, będzie swego rodzaju gwarancją, że buduje on zgodnie z przyjętym przez organizację założeniami i standardami. Pomocna może w tym wypadku okazać się również opinia o deweloperze zarówno ludzi z branży, jak i klientów, a te znajdziemy np. na forach internetowych czy w rankingach plebiscytów inwestycji mieszkaniowych. Najważniejsze jednak będzie sprawdzenie wiarygodności dewelopera, czyli ustalenie jego kondycji finansowej i stanu prawnego prowadzonych przez niego przedsięwzięć. W tym celu należy prześledzić źródła informacji na ten temat, tj. Krajowy Rejestr Sądowy, Rejestr Dłużników ERIF BIG SA, Krajowy Rejestr Długów, BIG InfoMonitor, Krajowe Biuro Informacji Gospodarczej, Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej.
 

Legalne i bezpieczne mieszkanie

Wybierając inwestycję nie wystarczy sprawdzić odpowiedzialnego za jej realizację dewelopera. Bardzo ważne jest, by zorientować się, jak wyglądają kwestie prawno-administracyjne związane z samą nieruchomością. W tym miejscu najważniejszym dokumentem będzie księga wieczysta, w której znajdziemy informacje zawierające szczegółowy opis całej zabudowy, rozwiązania regulujące służebność, a co najważniejsze, ewentualne obciążenia finansowe. Nie bez znaczenia pozostaje sam stan prawny terenu, mówiący o akcie własności czy pozwoleniu na budowę. Jak przypomina Grzegorz Habas, w myśl ustawy deweloperskiej, deweloper ma obowiązek umożliwić nam wgląd do prospektu informacyjnego oraz dokumentacji projektowej, dołączanych do umowy deweloperskiej. Dokumenty stanowią źródło wiedzy nie tylko o całej inwestycji, ale i o samym deweloperze. Dostępność wyżej wymienionych materiałów także świadczy o inwestorze. Oprócz tego, obowiązująca obecnie ustawa deweloperska wymaga, by deweloper prowadził rachunek powierniczy, na jakim gromadzi środki wpłacane przez nabywców. Odbywać się to może pod dwiema postaciami. Pierwsza z nich, czyli otwarty rachunek powierniczy, pozwala deweloperowi na wykorzystywanie finansów nabywców już w czasie trwania prac budowlanych, a bank po przeprowadzeniu kontroli, wypłaca środki po zakończeniu poszczególnych etapów budowy. Natomiast w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego, przelew pieniędzy następuje dopiero po przeniesieniu na nabywców prawa własności. Do podstawowego kompletu dokumentów, z którymi należy się zapoznać, należy również Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, informujący o przeznaczeniu działek otaczających naszą inwestycję oraz wynikających z niego możliwościach inwestycyjnych.

Dziura w ziemi nie taka straszna

Kolejnym ważnym pytanie, na jakie musimy sobie odpowiedzieć, to etap realizacji inwestycji, na którym chcielibyśmy dokonać zakupu nieruchomości. Do wyboru mamy dwie opcje: tzw. dziurę w ziemi oraz gotowe mieszkanie. Najważniejszą korzyścią, wynikającą z kupowania przysłowiowej dziury w ziemi są z reguły niższe koszty zakupu oraz przydzielane wtedy rabaty. Deweloperzy chętnie udzielają różnego rodzaju promocji, by jak najszybciej sprzedać pierwsze lokale, co wynika z konieczności przedstawienia bankom potwierdzenia popytu na daną inwestycję. Dla kupującego oznacza to nie tylko bonifikatę finansową, ale także największy wybór mieszkań oraz możliwość zgłaszania własnych propozycji aranżacyjnych. Grzegorz Habas przypomina, aby zastanowić się nad układem mieszkania. Jego najważniejszą cechą powinna być funkcjonalność – decydująco wpłynie na to zarówno rozmieszczenie poszczególnych pomieszczeń, jak i samo ich zaprojektowanie. Często klienci zwracają uwagę na nieustawne pokoje, brak miejsca na szafę w przedpokoju czy nie do końca funkcjonalne aneksy kuchenne – dodaje.

Jeżeli decydujemy się na zakup nieruchomości zanim ona powstanie, trzeba liczyć się z długim czasem oczekiwania na nie. Warto więc przemyśleć pod kątem swoich potrzeb mieszkaniowych zawartą w projekcie i umowie deweloperskiej datę oddania do użytkowania inwestycji. Osoby kupujące mieszkanie za kredyt hipoteczny, będą musiały wziąć pod uwagę, że jego spłata rozpocznie się w momencie podpisania umowy, czyli przed zamieszkaniem w nowym lokalu. Do tego dojdą jeszcze koszty związane z opłatami za bieżące lokum.

Jeżeli zależy nam na szybkim wprowadzeniu się, alternatywą będzie kupienie gotowego mieszkania. W przypadku tej opcji mamy pewność, że nasze cztery kąty już istnieją – możemy je obejrzeć oraz przekonać się, jak się w nich czujemy. Niestety na tym etapie czasami może być problem z wprowadzeniem własnych propozycji remontowo-budowlanych, ale czas oczekiwania na mieszkanie będzie zdecydowanie krótszy, uzależniony jedynie od przebiegu procesu prawno-administracyjno oraz stanu wykończenia, na jaki się zdecydujemy.
 

Wygoda szyta pod klucz

Bez względu na to, na jakim etapie realizacji inwestycji dokonamy zakupu mieszkania, zawsze pozostaje decyzja o stanie jego wykończenia. W dostępnych na rynku ofertach znajdziemy propozycje wykończenia albo w stanie deweloperskim, albo „pod klucz”. Pierwszy wariant mogą rozważać osoby dysponujące dużym zapasem czasu oraz gotowe do zaangażowania się w związane z tym prace, ponieważ będzie to wymagało samodzielnego zadbania o każdy szczegół. W zakres podstawowych obowiązków świeżo upieczonego właściciela wejdzie zaplanowanie wyglądu mieszkania oraz przeprowadzenie we własnym zakresie prac wykończeniowych i porządkowych. Pociągnie to za sobą konieczność wyboru, zakupu oraz transportu niezbędnych materiałów, w tym bardzo często niezbędnego sprzętu. Ponadto do wykonania większości prac trzeba zatrudnić fachowców, nadzorować ich pracę i weryfikować czy jej efekty są zgodne z naszymi oczekiwaniami. Całość wygeneruje spore koszty – opłaty obejmą nie tylko samą robociznę, transport materiałów czy zakup narzędzi, ale także zużyte podczas tego media. Aby ułatwić sobie nieco zadanie, warto skorzystać z usług jednej ekipy, która kompleksowo zajmie się wszystkimi zadaniami. Zaletą takiego rozwiązania jest nie tylko wygoda, ale również pisemna gwarancja jakości wykonania, o czym powinna traktować zawierana umowa – nie dostaniemy jej znajomego, który np. zgodził się położyć nam płytki. Ponadto firmy wykończeniowe bardzo często współpracują z różnego rodzaju hurtowniami, co może przyczynić się do tańszego zakupu niektórych materiałów. Z tego atutu skorzystamy także wybierając opcję wykończenia „pod klucz”. Działające na zlecenie deweloperów firmy, mają możliwość wynegocjowania korzystniejszych cen niż klienci indywidualni. Decydując się na takie rozwiązanie niestety mamy ograniczone możliwości, co do wyboru materiałów. Deweloper zaproponuje nam kilka pakietów (różniących się standardem i ceną), a w ich obrębie katalogi produktów, z których wybierzemy interesujące nas elementy. Oprócz tego, że wykończenie „pod klucz” pozwala zaoszczędzić czas i jest ono wygodniejsze niż stan deweloperski, sprawdzi się u osób, które kupują mieszkanie za kredyt, a ich możliwości finansowe nie pozwalają na wykonanie tego typu prac z własnych oszczędności. W takim przypadku warto zaciągnąć nieco wyższą hipotekę, ponieważ będzie ona tańsza niż ewentualny kredyt gotówkowy. Wbrew pozorom zakup mieszkania w standardzie „pod klucz” może okazać się korzystniejsze finansowo – ceny za wykończenie metra kwadratowego, w zależności od regionu, mogą zaczynać się już od 400 zł.

Atuty nie za bezcen

Cena mieszkania to nie tylko koszty prac budowlanych i wykończeniowych. Płacimy m.in. za lokalizację – im bardziej prestiżowa, otoczona atrakcyjną infrastrukturą, tym stawka będzie wyższa. Tę zależność łatwo zaobserwować na mapie cen obowiązujących w poszczególnych dzielnicach polskich miast, dołączanej do raportów Rynek mieszkaniowy 2017 portalu KRN.pl. Oprócz tego w koszt metra kwadratowego wliczane są zalety wynikające m.in. z usytuowania mieszkania w budynku – tego, jaki mamy widok za oknem, doświetlenie mieszkania, czyli kierunek, w jakim skierowane są główne pomieszczenia oraz kondygnacja i związany z nią dostęp do balkonu, tarasu lub własnego ogródka. Nie bez znaczenia pozostanie również ogólny standard inwestycji czy nawet marka dewelopera. W niektórych przypadkach na cenę nieruchomości może wpłynąć okres, w jakim dokonamy zakupu. Jeśli trafimy na tzw. czas przestoju, może okazać się, że deweloper będzie skłonny do udzielenia dodatkowych rabatów lub promocji. Choć jak mówi Grzegorz Habas, w ostatnich latach określenie czas „przestoju” zmieniło swoje znaczenie. Obserwując realizowane w Krakowie inwestycje, zauważyć można, że miesiące które dotychczas były uznawane za martwe, nie są na dzień dzisiejszy powtarzalne. Tzw. przestój w przypadku wielu inwestycji zmienia się w normalne miesiące pracy, a sprzedaż potrafi być o wiele wyższa, niż w okresie szczytu sprzedażowego. Wszystko zależy tak naprawdę od atrakcyjności oferty dewelopera i motywacji klientów do zakupu mieszkania.

Kupując mieszkanie możemy spotkać się z dwoma rodzajami ceny. Pierwsza z nich to tzw. cena ofertowa, czyli stawka za metr kwadratowy, jaką widzimy w trakcie przeglądania ofert. Jednak przy finalizacji umowy z deweloperem może ona ulec zmianie, czyli przekształcić się w cenę transakcyjną – ostateczną opłatę, którą wpłacimy na konto inwestora. Z reguły jest ona niższa niż cena ofertowa, ponieważ została uzgodniona w ramach negocjacji pomiędzy klientem a deweloperem. Rozmowy dotyczące ceny na pewno nie będą należały do najłatwiejszych, gdyż obydwu stronom zależy na uzyskaniu najkorzystniejszych dla siebie warunków.

Omawianie kwestii finansowych wymaga od kupującego odpowiedniego przygotowania, dlatego w kolejnej części artykułu Zakup mieszkania krok po kroku (cz. II) przeczytacie Państwo m.in. o tym, jak negocjować z deweloperem oraz co trzeba wiedzieć przed odbiorem mieszkania.