Prosimy, odblokuj wyświetlanie reklam w naszym serwisie, są one związane z rynkiem nieruchomości.
To dzięki nim masz darmowy dostęp do naszych treści.

Z pozdrowieniami zespół KRN.pl :)


Artykuły Artykuły

Wynajem mieszkania to żyła złota w czasach kryzysu

Zarabianie na wynajmie mieszkań
Gdy rynek zwalnia, wynajmujący się bogacą

Spowolnienia na rynku nieruchomości sprzyjają osobom wynajmującym mieszkania. Na kryzysie można sporo zarobić – wynika z analizy Open Finance.

Dlatego tak ważne jest, aby dziś inwestorzy na rynku mieszkaniowym postępowali rozważnie. Odpowiednie zaplanowanie inwestycji może pozwolić zarabiać także wtedy, kiedy sytuacja rynkowa będzie się pogarszać.

Podczas ostatniego kryzysu właściciele mieszkań na wynajem cieszyli się większym popytem na swoje oferty. Powód? Gdy banki zakręcają kurki z kredytami, to najem, a nie zakup staje się częściej rozwiązaniem pierwszego wyboru. Dowody łatwo można znaleźć w statystykach europejskiego urzędu. Wynika z nich, że najemcy płacący czynsz na zasadach rynkowych stanowili w 2008 r. 12 proc. obywateli Unii Europejskiej (przed akcesją Chorwacji) i już prawie 18 proc. w trzy lata później. W aż 21 na 28 badanych krajów we wspomnianych latach odsetek najemców wzrósł.

Odsetek najemców płacących rynkowy czynsz w UE, Open Finance
źródło: Open Finance


Im niższa cena mieszkania, tym wyższy czynsz


Tak stało się w kryzysie, który jednak nie był aż tak dotkliwy jak wielki kryzys lat 30. Dla wielu osób rozwiązaniem problemu mieszkaniowego stał się najem, a nie zakup. Jak na taki wzrost popytu zareagował rynek najmu? Niestety dane na ten temat są słabo dostępne. Możemy posiłkować się jedynie pojedynczymi przykładami. W Polsce – jak informuje NBP – na 6 największych rynkach przed kryzysem (symbolicznie wyznaczonym upadkiem banku Lehman Brothers 15 września 2008 r.) czynsze wynajmu przez ponad rok rosły z poziomu niecałych 25 zł/mkw. do poziomu ok. 30 zł/mkw. Potem kryzys wcale nie doprowadził do wyraźnych przecen, bo czynsze oscylowały w przedziale od 30 do 35 zł/mkw., aż do końca 2014 r.

Inaczej było w Warszawie. Tu przed kryzysem czynsze rosy z poziomu ponad 35 zł/mkw. w III kw. 2006 r. do ok. 47 zł/mkw. w II kw. 2009 r. Potem doszło do szybkiego spadku o ok. 5 zł/mkw., po czym czynsze fluktuowały w granicach 40-45 zł/mkw. aż do przełomu lat 2015/16. W Warszawie kryzys możemy więc łączyć z prawie 10-procentowym spadkiem wysokości czynszów wynajmu mieszkań. Warto przy tym zauważyć, że w wyniku kryzysu średnia cena transakcyjna stołecznego mieszkania spadła ze szczytowego poziomu ponad 9100 zł/mkw. jeszcze w 2007 r. do niecałych 6700 zł/mkw. (o około 27 proc.) ponad 5 lat później – wynika z danych Banku Centralnego.

Jeszcze ciekawiej przedstawiała się sytuacja w Stanach Zjednoczonych. W latach 2007 -2011 ceny domów w największych miastach spadły o prawie 23 proc., a czynsze wynajmu nie zważając na zawirowania rynkowe, rosły – łącznie o ponad 8 proc.

Indeks zmian cen nieruchomości w USA, Open Finance
źródło: Open Finance

Wynajem – dobry biznes?


Dane te do dobry prognostyk przed kryzysem lub chociażby spowolnieniem, które wcześniej czy później dotrze na rodzimy rynek mieszkaniowy. Dziś oczywiście nikt nie wie, kiedy to się stanie ani jak dotkliwe zmiany nas czekają. Nie powinno jednak ulegać wątpliwości, że na cyklicznym rynku mieszkaniowym po latach tłustych nadejdą w końcu lata chude. Powinni o tym pamiętać inwestorzy, którzy dziś chętnie kupują mieszkania na wynajem.

Choć dziś takie rozwiązanie wydaje się żyłą złota, to nie jest ono pozbawione ryzyka. Nikt nie zagwarantuje, że nieruchomości nie stracą na wartości, a czynsze będą wciąż rosły z dwucyfrową dynamiką. Jeśli więc ktoś dziś decyduje się dołączyć do coraz liczniejszego grona właścicieli mieszkań na wynajem, powinien przygotować się na pewne zawirowania. I tak może się okazać, że np. za kilka lat kupiona nieruchomość będzie miała niższą wartość niż dziś. Jeśli więc inwestor wie, że pieniądze zainwestowane w nieruchomość na wynajem w perspektywie kilku lat będą mu potrzebne, to musi mieć świadomość, że sprzedaż lokalu może okazać się konieczna w niedogodnym do tego momencie na rynku.

Pół biedy, gdy lokal kupiony został za gotówkę, ale pomoc w postaci finansowania bankowego może w przypadku pogorszenia koniunktury na rynku mieszkaniowym dodatkowo zaboleć, a potencjalne zyski przekuć w straty. Chodzi tu o sytuację, w której mieszkania straciły na wartości aż tyle, że po ich sprzedaży okazałoby się, że wkład własny kredytobiorcy – inwestora wyparował. Z takim ryzykiem musi liczyć się przede wszystkim osoby, które mając gotówkę na zakup jednego mieszkania, zdecydowałyby się z pomocą kredytu kupić ich 7 czy 10.

Ponadto w kasandrycznej wizji gwałtownego wzrostu oprocentowania kredytu (np. jako konsekwencja zaostrzenia wojny cenowej Stanów Zjednoczonych i Chin), może się okazać, że długi zaciągnięte na zakup mieszkań na wynajem będą kosztowały więcej ,niż te lokale wygenerują przychody z wynajmu. Stąd przestroga numer dwa – mieszkań na wynajem nie należy kupować na kredyt, gdy dostarczać mają one zyski tylko trochę wyższe niż koszt obsługi długu. Jest to bardzo zły pomysł w sytuacji, kiedy stopy procentowe w Polsce są najniższe w historii. W takim wypadku wystarczy nieznaczna podwyżka kosztu kredytu, aby mieszkanie przynoszące zyski z wynajmu zaczęło przynosić straty.
 

Źródło: Open Finance | 2018-11-12

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?

3.4

Zainteresował Cię artykuł? Podaj dalej!

powrót do listy artykułów

Komentarze (4)

Jotem ⋅ 07-12-2018 | 10:46

Zakup na wynajem za gotówkę TAK, za kredyt OSTROŻNIE. Zgadzam się. Wystarczy wczytać parametry do excela i zmieniać wielkość stopy % kredytu...i wszystko jasne. To przecież " oczywista oczywistość"! Obawiam się jednak ruchów prawnych "dobrej zmiany", które mogą coraz bardziej dociskać właścicieli mieszkań na wynajem. Pamiętam w końcówce komuny było hasło "jedna rodzina jedno mieszkanie" (czytaj: won z wrednymi spekulantami) Ta atmosfera może wrócić, a zmiany w prawie przegłosowane będę w ciągu jednej nocy.

izabel1234 ⋅ 17-11-2018 | 12:00

kiedyś spekulant dziS :byznesmen:

NIck ⋅ 17-11-2018 | 09:09

totalne bzdury. Jak masz gotówkę na zakup mieszkania, to możesz ją lepiej zainwestować, bez brania sobie na głowę problemów z najemcami i skarbówką, która już całkiem nie lubi właścicieli na najem. Poza tym jaki kryzys? Gdzie go widzisz?

kupilam ⋅ 15-11-2018 | 09:38

Kupilam z mezem mieszkanie od Robyga w Warszawie, czekamy na odbor, robimy szybki remont i bedziemy wynajmowac. To staly przyplyw gotowki, a na wynajem w stolicy ciagle jest popyt. Jesli tylko ma sie pieniadze na kupno mieszkania, uwazam ze nie ma sie co zastanawiac.

Pokaż wszystkie komentarze (4)

Prezenter inwestycji

Super Oferta

Oaza Bronowice
Sand Hotel ****
Działka inwestycyjna
Osiedle Lawendowa 3
Enklawa Białowieska
Przepiękny dom jednorodzinny
Inwestycja Cieślewskiego 7A

Oaza Bronowice

Kraków, Bronowice, ul. Stańczyka 

Sand Hotel ****

Kołobrzeg, ul. Zdrojowa 

Działka inwestycyjna

Kraków, Dębniki, ul. F. Pokutyńskiego 

Osiedle Lawendowa 3

Zielonki, ul. Lawendowa 

Enklawa Białowieska

Nieznany Bór 

Przepiękny dom jednorodzinny

Płaza 

Inwestycja Cieślewskiego 7A

Kraków, Prądnik Czerwony, ul. E.... 
Super oferta: / poprzednia następna

 

 

Deweloperzy