Sytuacja na polskim rynku najmu

Stawki wynajmu z roku na rok są coraz wyższe. Odczuwają to przede wszystkim ci, dla których najem jest wieloletnim sposobem na zapewnienie sobie przysłowiowego dachu nad głową. Jak wiadomo, ceny mieszkań są zróżnicowane, a ich wartość rynkowa zależy od atrakcyjności lokalizacji.

Schyłek września to intensywny czas na rynku nieruchomości. Początek jesieni jest ostatnim momentem dla studentów na znalezienie lokum, które zapewni im poczucie mieszkaniowego bezpieczeństwa przez najbliższe 10 miesięcy. Może to być również okres wzmożonych poszukiwań dla osób, które zmianę dotychczasowego lokalu odłożyli do powrotu z wakacji. Trzeba mieć jednak na uwadze, że gorący czas popytu nie służy budżetowi najemcy – odwrotnie zaś tym, którzy czerpią korzyści z wynajmowania mieszkań. Im większe miasto, dające więcej możliwości – tak zawodowo-biznesowych, jak i edukacyjnych, tym wyższe opłaty za najem. Widać to na przykładzie największych polskich metropolii, gdzie koszt jednego metra kwadratowego bywa kilkukrotnie przewyższa stawki w mniejszych miejscowościach. Wyraźne różnice mogą szokować najemców, tym bardziej, że z reguły są to osoby, które do dużych miast przeprowadzają się właśnie z mniej perspektywicznych rejonów.
 

Lokalizacja i popyt jako czynniki warunkujące cenę

Największy popyt obserwowany na rynku najmu dotyczy kawalerek i mieszkań 2-pokojowych o powierzchni wahającej się od 40 do 60 mkw. Popularność tych metraży wynika z potrzeb osób nimi zainteresowanych. W grupie najemców przeważają bowiem single oraz bezdzietne pary, które nie są jeszcze zainteresowane przywiązywaniem się do konkretnego miejsca. Czynnikiem decydującym o wyborze lokalu jest głównie jego lokalizacja. Analiza ofert biur nieruchomości z największych ośrodków miejskich w Polsce, przeprowadzona przez Polską Federację Rynku Nieruchomości, wykazała, że najwięcej za wynajem mieszkania trzeba zapłacić w Gdyni, Wrocławiu, Warszawie, Krakowie i Gliwicach. Przedział cenowy wielkiej piątki otwiera Poznań, gdzie za wynajęcie kawalerki trzeba przeciętnie zapłacić minimum 1300 zł. 1400 i 1500 zł to stawki obowiązujące odpowiednio w Krakowie oraz Gdyni. Najdroższe nieruchomości znajdziemy w Warszawie i we Wrocławiu, uważanych za polskie centra biznesowe, przez co znaczącą liczbę najemców stanowią osoby przebywające tutaj na delegacjach lub mieszkające tymczasowo ze względu na miejsce pracy. Podobnie sytuacja przedstawia się jeśli chodzi o mieszkania z 2 pokojami. Najwięcej, bo aż 2900 zł kosztuje wynajęcie mieszkanie w Warszawie. Lokale tańsze jedynie o 400 zł znajdziemy w Gliwicach. Kraków i Gdynia oferują mieszkania 2-pokojowe za 2300 i 2200 zł. Dla porównania, 600 czy 800 zł to cena kawalerki w Tarnowie, Bielsku-Białej czy Bydgoszczy. Podobne stawki obowiązują również w Bytomiu i Toruniu, gdzie najkorzystniej wypadają również lokale z 2 pokojami – tam ceny rozpoczynają się już od 900 zł.

Polski najem na tle Europy

Jak pokazują badania, w porównaniu z państwami europejskimi rynek najmu w Polsce to wciąż mało popularna forma mieszkalnictwa. Liderem w tym zakresie są głównie Niemcy, gdzie według danych Europejskiego Urzędu Statystycznego w 2015 r. najem stanowił blisko 40 proc. wszystkich sposobów użytkowania nieruchomości. W analogicznym okresie Polacy decydowali się na wynajęcie mieszkania jedynie w 4,5 proc. przypadków. Co prawda stan sprzed 2 lat uległ zmianie i na początku 2017 r. udział najmu funkcjonującego na zasadach rynkowych wyniósł 6 proc. (podczas gdy średnia wartość dla Europy w tym zakresie oscyluje w granicach 19 proc.). Analitycy Mzuri wskazują, że informacje Eurostat mówiące o ponad 2 mln Polaków mieszkających w wynajmowanym lokalu, są podstawą do tego, by szacować, iż w przeciągu najbliższych kilku miesięcy liczba ta powiększy się o blisko 10 proc., dając tym samym 200 tys. nowych najemców. Należy mieć jednak na uwadze, że takie statystki są efektem coraz większej liczby przybywających do Polski obcokrajowców. Z badań Urzędu do Spraw Cudzoziemców wynika, że w pierwszej połowie 2017 r. o pozwolenie na pobyt w Polsce starało się ponad 100 tys. osób, podczas gdy w 2015 r. liczba ta z całych 12 miesięcy wyniosła 108 tys. Najliczniejszą, bo 65 procentową grupę obcokrajowców stanowią Ukraińcy. O pozytywne rozpatrzenie wniosku ubiegali się także Białorusini, Hindusi, a także Chińczycy czy Wietnamczycy. Najwięcej wniosków z kolei wpłynęło w województwach mazowieckim, dolnośląskim, małopolskim i wielkopolskim.
Porównując dzisiejsze prognozy dotyczące najmu, z wynikami z pierwszej dekady lat 2000, kiedy to w ogólnym zestawieniu opcji zaspokajania potrzeb mieszkaniowych odsetek udostępnianych na wynajem lokali nie przekraczał 4 proc., łatwo zauważyć, że Polska dąży do osiągnięcia europejskiej średniej. O wzroście popularności mieszkań na wynajem mówią również badania przeprowadzone przez Fundację Habitat for Humanity, przewidują, iż polski rynek nieruchomości w przeciągu najbliższych 10 lat wzbogaci się o 30 proc. lokali udostępnianych w ramach najmu.
 

„Mieszkanie Plus” – śladem zachodnich trendów

Choć polski rynek najmu znacząco odbiega od sytuacji na arenie europejskiej i wiele nam w tym zakresie brakuje, można uznać, że zmierzamy w dobrym kierunku i staramy się dorównać naszym zachodnim sąsiadom. Przejawem podążania za nowoczesnymi trendami jest rządowy program mieszkaniowy, który już wkrótce ma zacząć funkcjonować. Jego ideą jest zwiększenie zasobu mieszkaniowego i udostępnienie tanich mieszkań na wynajem. Część z nich powstanie z opcją dojścia do własności. Aby plany związane z postrzeganiem wynajmu jako równego prawu własności sposobu zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych mogły się urzeczywistnić, potrzeba zmiany świadomości Polaków. Pokolenie, które obecnie wkracza na rynek nieruchomości, coraz częściej decyduje się na wynajmowanie mieszkania – przynajmniej tymczasowo. Wciąż jednak jedynie posiadanie własnego lokum kojarzone jest z poczuciem bezpieczeństwa i stabilizacją. Jasne i pewne warunki najmu, o jakich mówi się przy okazji programu „Mieszkanie Plus”, stwarzają realną szansę na poprawę postrzegania wynajmu. W tym zakresie pozostaje jednak pytanie o to, na ile rządowe metody będą w stanie odpowiedzieć na potrzeby społeczeństwa. Problemem może okazać się nie brak zainteresowanych, ale niedostateczna liczba proponowanych lokali, a zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem prawdopodobnie z roku na rok będzie wzrastać.

Mieszkanie na wynajem – inwestycja z gwarancją sukcesu

Jak wynika z obserwacji Mzuri, za zwiększone zainteresowanie mieszkaniami na wynajem odpowiadają zmiany ekonomiczno-społeczne, jakie zaszły w ostatnich latach. Warunki panujące na rynku pracy poniekąd zmuszają Polaków do zwiększonej mobilności i częstszej zmiany miejsca zamieszkania, przez co własne mieszkanie niekoniecznie jest wygodnym rozwiązaniem. Tym bardziej, że sytuacja finansowa niewielu osobom pozwala na zakup mieszkania z własnych oszczędności, a wiązanie się wieloletnim zobowiązaniem w postaci kredytu staje się coraz mniej atrakcyjne. Niechęć do zadłużania się, a także coraz bardziej restrykcyjne warunki uzyskania finansowej pomocy z banku skutkują rezygnacją z tej formy pozyskiwania lokum. Za korzyściami płynącymi z posiadania własnego mieszkania nie przemawiają również ceny. Wartość jednego metra kwadratowego w niektórych miastach często przekracza miesięczne wynagrodzenie, co przyczynia się do odkładania w czasie decyzji o zakupie mieszkania na rzecz najmu. Otwiera to szereg możliwości przed tymi, którzy w zakupie mieszkania upatrują sposobu na łatwy zysk. Inwestycja w lokal na wynajem staje się bowiem coraz bardziej interesująca tym bardziej, że najem w ostatnim czasie przybierają różnorodne formy. W największych metropoliach tradycyjny najem ustępuje miejsca tzw. najmowi krótkoterminowemu, co widać u naszych zachodnich sąsiadów, gdzie staje się on powszechnym sposobem użytkowania nieruchomości.