Świadectwo charakterystyki energetycznej - obowiązki

Warto przybliżyć obowiązki dewelopera i właściciela nieruchomości, dotyczące sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej budynków.

Przepisy o obowiązku ustalania charakterystyki energetycznej obiektów obecnie reguluje szczegółowo ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. z 2014 r. poz. 1200 ze zm.). Jednak obowiązki te są nadal pomijane przy obrocie nieruchomościami i budzą wiele kontrowersji, więc warto je przybliżyć.

Obowiązek sporządzenia świadectwa

Według przepisów tej ustawy właściciel lub zarządca budynku bądź części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, ma obowiązek zapewnienia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku bądź jego części:

1) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;
2) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
3) wynajmowanego.

Świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera: dane identyfikacyjne obiektu lub jego części, charakterystykę energetyczną, zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku. Osoba sporządzająca świadectwo charakterystyki energetycznej przekazuje je podmiotowi zlecającemu w postaci papierowej opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osoby sporządzającej. Dopuszczalne jest sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla grupy samodzielnych lokali, w przypadku, gdy mają one jednakową powierzchnię użytkową i są położone w bryle budynku w sposób pozwalający na przyjęcie w stosunku do nich jednakowych charakterystycznych parametrów technicznych w zakresie ich powierzchni użytkowej, powierzchni przegród zewnętrznych oraz kubatury. Świadectwo takie sporządza się w egzemplarzach odpowiadających liczbie objętych nim lokali. Dokument jest ważny przez 10 lat od dnia jego sporządzenia, chyba że w wyniku robót budowlano-instalacyjnych, przeprowadzonych po jego sporządzeniu, uległa zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub jego części.

Obowiązek przekazania świadectwa

Na właścicielu lub zarządcy budynku bądź części budynku lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osobie, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, ciąży ustawowy obowiązek przekazania odpowiednio nabywcy albo najemcy:

1) świadectwa charakterystyki energetycznej – przy zawarciu umowy sprzedaży;
2) kopii świadectwa charakterystyki energetycznej – przy zawarciu umowy najmu.

W przypadku niewywiązania się tych osób z nałożonego na nie obowiązku, nabywca albo najemca mogą w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży lub najmu wezwać pisemnie te osoby do przekazania im świadectwa lub jego kopii w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania, a gdy i to nie przyniesie rezultatu, mogą w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy w przypadku umowy najmu oraz 12 miesięcy w przypadku umowy sprzedaży, licząc od dnia zawarcia umowy, zlecić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt odpowiednio sprzedającego lub wynajmującego.

Obecna ustawa przesądza wprost, że zrzeczenie się przez nabywcę lub najemcę powyższego prawa jest niedopuszczalne. W praktyce oznacza to, że nawet gdy nabywca złożył oświadczenie o zrzeczeniu się tego prawa może podjąć działania wobec zbywcy o których mowa wyżej, gdyż jego oświadczenie o zrzeczeniu jest nieskuteczne. Notariusze sporządzający akty notarialne obejmujące powyższe umowy zobowiązani są do informowania stron tych umów o omawianych tu regulacjach prawnych.

Obowiązki dewelopera

W związku z powyższymi zasadami, w przypadku budynków wielolokalowych deweloper zobowiązany jest wykonać świadectwo charakterystyki energetycznej budynku i świadectwo to wraz z dokumentacją techniczną w tym książką obiektu budowlanego i dokumentacją prawną przekazuje nowo powstałej wspólnocie mieszkaniowej w chwili przejmowania od niego zarządu, czy to przez wyłoniony zarząd, czy to przez ustanowionego zarządcę. Natomiast na podstawie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku zgodnie z art. 9 ust 1 ww. ustawy w związku ze sprzedażą danego lokalu w budynku, deweloper zobowiązany jest wykonać i przekazać poszczególnym nabywcom świadectwo charakterystyki energetycznej tej części budynku, czyli de facto lokalu. Może też zamiast świadectwa charakterystyki energetycznej lokalu przekazać świadectwo charakterystyki energetycznej sporządzone dla grupy samodzielnych lokali, w sytuacjach o których mowa w art.8 ww. ustawy. Dla „lokali jednakowych” świadectwo może być bowiem sporządzane grupowo. Ponadto deweloper w przypadku, gdy dla budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, w reklamach dotyczących sprzedaży mieszkań ma obowiązek podania wskaźnika rocznego zapotrzebowania na energię końcową.

Obowiązek informacyjny w budynkach publicznych

Właściciel lub zarządca budynku o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 mkw., w którym są świadczone usługi dla ludności, jest obowiązany umieścić kopię świadectwa charakterystyki energetycznej w widocznym miejscu w tym budynku. W przypadku, gdy dla budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, właściciel lub zarządca albo podmiot działający na ich zlecenie podają w reklamie dotyczącej sprzedaży lub najmu budynku bądź jego części wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową.

Obowiązek sporządzenia świadectwa nie dotyczy budynku:

1) podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
2) używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
3) przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
4) mieszkalnego przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
5) wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 mkw.

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku nie może być sporządzane przez właściciela lub zarządcę tego budynku oraz osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.