Spodziewany spadek wartości nieruchomości w Polsce

Najnowsze badanie RICS wskazuje na pozytywne nastroje na rynku nieruchomości. Nie dotyczy to wszystkich krajów.

Najnowsze badanie RICS Global Commercial Property Survey, wskazuje na, utrzymujące się globalnie, pozytywne nastroje na rynku nieruchomości. Nie dotyczy to jednak krajów strefy euro oraz Europy Środkowej i Wschodniej.

Globalne badanie RICS Global Commercial Property Survey to kwartalny wskaźnik rozwoju trendów na inwestycyjnym rynku nieruchomości komercyjnych i rynku najemców. Najnowsze podsumowanie trendów w pierwszym kwartale 2013 r. wskazuje na, utrzymujące się ogólnoświatowo, pozytywne nastroje na rynku nieruchomości. Nie dotyczy to jednak krajów strefy euro oraz Europy Środkowej i Wschodniej, w których aktywność najemców wciąż spada, a prognozy dotyczące najmu i wartości kapitału pozostają negatywne.

Dalsze spadki?

Ankietowani RICS przewidują dalsze spadki w zakresie czynszów i wartości kapitału w krajach strefy euro i Europy Środkowo-Wschodniej (CEE). Choć popyt inwestycyjny wzrósł w ostatnim kwartale, to na rynkach takich jak Francja czy Polska oczekiwany jest w nadchodzących miesiącach spadek wartości nieruchomości. Dodatkowo podaż zagrożonych aktywów sektora nieruchomości w Europie będzie prawdopodobnie najbardziej widoczna właśnie w tym regionie. W Polsce, przy względnie stabilnych stopach kapitalizacji notowanych od kilku kwartałów, zainteresowanie inwestorów koncentrowało się tylko w sektorze najlepszych nieruchomości komercyjnych. Popyt na powierzchnię biurową jest umiarkowany, a duża planowana podaż oraz zaostrzona konkurencja pomiędzy właścicielami istniejącego i planowanego zasobu powierzchni wpływa na spadek cen czynszu. Niższy oczekiwany dochód z nieruchomości oraz niewielkie zainteresowanie inwestycjami z rynków drugorzędnych powodują, że rynek spodziewa się obniżenia wartości kapitałowych w najbliższych miesiącach. To właśnie znalazło wyraz w odpowiedziach ankietowanych – powiedział Łukasz Maciak MRICS, Chartered Valuation Survayor.

Dane ze świata wskazują: będzie lepiej

Przeprowadzone badanie, pomimo negatywnego obrazu sytuacji na rynku nieruchomości w Europie, dostarcza także pozytywnych informacji. Za przykład może posłużyć zainteresowanie inwestorów nieruchomościami komercyjnymi, które najszybciej rośnie w Hiszpanii. To zaczyna mieć widoczny wpływ na oczekiwane wartości kapitałowe nieruchomości. Dotyczy to również rynków w krajach takich jak Czechy, Irlandia i Belgia, w których zainteresowanie inwestycjami oraz oczekiwania dotyczące wartości kapitałowych były w tym kwartale pozytywne. Badanie RICS sugeruje, że kupujący szukają dobrych ofert wszędzie tam, gdzie rośnie popyt na zagrożone aktywa sektora nieruchomości.

Rosja i Niemcy, a więc państwa zajmujące w badaniu dwie czołowe lokaty, notują w dalszym ciągu wzrost popytu najemców na nowe powierzchnie oraz zwiększenie oczekiwań dotyczących stawek czynszów. Kraje te zanotowały także bardzo pozytywne wyniki po stronie inwestycji. W perspektywie globalnej respondenci badania RICS wykazali się szczególnym optymizmem w odniesieniu do przyszłości dla Azji i Ameryki Północnej, a także do pozytywnych oznak pojawiających się wraz ze zmianami na rynku w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Wyniki sugerują, że rynek inwestycyjny nadal wyprzedza rynek najmu. Dzieje się tak mimo że w niektórych regionach świata istnieją ciągłe problemy związane z brakiem zapewnienia finansowania bankowego, które pokrywałoby koszty nabycia nieruchomości komercyjnych.

Po stronie najemcy oczekiwania dotyczące czynszów są szczególnie pozytywne w Kanadzie, Rosji i Japonii. Silne i pozytywne dane notuje się również w Chinach, Hongkongu, USA i Niemczech. Warte zwrócenia uwagi są poza tym coraz lepsze nastroje w Japonii: rynek nieruchomości w tym kraju wydaje się wyprzedzać nieco dane makroekonomiczne, ale jednocześnie odzwierciedla częściowo także dramatyczne zmiany w polityce rządu, zachodzące w ostatnich kilku miesiącach. Natomiast wskaźniki dotyczące Zjednoczonych Emiratów Arabskich zdają się cięgle poprawiać, dając nadzieję na to, że nadchodzi trwałe i zrównoważone ożywienie.

Obok optymistycznych sygnałów pojawiają się jednak i te negatywne: w Brazylii w czwartym kwartale znów zanotowano słabsze wyniki dotyczące najemców. Jest to rezultatem niezwykle silnego okresu wzrostów czynszów oraz wartości kapitałowych nieruchomości, a obecnie odzwierciedla gwałtowne spowolnienie gospodarki. I w Hongkongu nastroje na rynku inwestycji również wydają się ulegać pogorszeniu. Spowodowane jest to prawdopodobnie ostatnio ogłaszanymi rządowymi zapowiedzi zmian w opłacie skarbowej.

***

Badania Global Commercial Property Survey zostały przeprowadzone przez The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – światową organizację zrzeszającą profesjonalistów związanych z branżą nieruchomości i budownictwa, która powstała w 1868 r. w Wielkiej Brytanii. W Polsce RICS zostało powołane w 1991 r. przez grupę doświadczonych rzeczoznawców, którzy dostrzegli potrzebę wprowadzenia regulacji na wciąż młodym i rozwijającym się po transformacji ustrojowej rynku nieruchomości. Na świecie firma zrzesza blisko 100 000 specjalistów, którzy czuwają nad ulepszaniem i przestrzeganiem standardów na lokalnych rynkach. To wiodąca instytucja promująca m.in. rozwój kwalifikacji zawodowych oraz rygorystyczne przestrzeganie kodeksu etycznego.