Sezon zakupów nieruchomości nad ciepłym morzem

Chorwacja, Bułgaria i Hiszpania to kraje, które często wybierają Polacy poszukujący nieruchomości zagranicznych.

Chorwacja, Bułgaria i Hiszpania to kraje, które często wybierają Polacy poszukujący nieruchomości zagranicznych. Wszystkie one dotknięte zostały kryzysem na rynku nieruchomości i choć nie ma pewności kiedy nastanie jego kres, to cena domu nad ciepłym morzem może kusić.

Pogoda za oknem wreszcie zaczyna przypominać o nadejściu wiosny. W przyszłym tygodniu temperatury mogą zbliżyć się do 20 stopni. Taka temperatura w niejednej osobie wzbudzi marzenia o urlopie. Bardziej przedsiębiorcze osoby wiosenna aura może natomiast natchnąć do poszukiwania własnej nieruchomości wakacyjnej. Z doświadczeń doradców Lion’s House i Home Broker wynika, że początek wiosny jest zwykle okresem, w którym rozpoczyna się sezon zakupów nieruchomości zagranicznych, w krajach w których lato trwa znacznie dłużej niż u nas. Potencjalni nabywcy szukają głównie domówi i apartamentów na własny użytek, a wynajem to raczej rozwiązanie pozwalające uzyskać przychód poza okresem prywatnego wykorzystania. Obiektem największego zainteresowania są kurorty basenu Morza Śródziemnym i Morza Czarnego.

Lokalizacja, czyli odległość

Z doświadczenia doradców Lion’s House i Home Broker wynika, że Polacy najczęściej poszukują wakacyjnej nieruchomości w Chorwacji, Bułgarii czy Hiszpanii. Na popularność wpływa niezbędna do pokonania odległość – najchętniej samochodem, aby jadąc na urlop z pociechami nie ograniczać się do wymagań linii lotniczych, np. co do wagi bagażu.

Aby dojechać na wybrzeże Chorwacji trzeba przebyć około 1,2-1,5 tys. kilometrów (start z Warszawy). Dla szczególnie wytrwałych jest to droga do pokonania bez konieczności noclegu. Problem jednak w tym, że z grona najpopularniejszych wśród Polaków krajów Chorwacja jest relatywnie droga. Metr nieruchomości na wybrzeżu Adriatyku kosztuje wg pośrednika Centar Nekretnina średnio 1671 euro za m kw.

W Bułgarii najtaniej

Na tym tle bardzo atrakcyjne może się okazać nabycie nieruchomości wakacyjnej w Bułgarii, gdzie poziom cen nad morzem jest znacznie bardziej przystępny. Przeciętna cena transakcyjna w przypadku mieszkań nad Morzem Czarnym wynosi zgodnie z danymi tamtejszego urzędu statystycznego 570 euro w Burgas i 710 w Varnie (dane za IV kw. 2012 r.). Tu odległość z Polski jest większa niż w przypadku Chorwacji – licząc od 1,6 do 2 tys. km, czyli na podróż najlepiej przeznaczyć przynajmniej dwa dni, bądź wybrać samolot. Najgorzej w tym układzie wygląda zakup nieruchomości w Hiszpanii. Z Warszawy na południowe wybrzeże trzeba pokonać od 2,3 do nawet 3,4 tys. kilometrów, co powoduje, że wycieczka samochodem może stracić sens, chyba, że ma być połączona ze zwiedzaniem. Zgodnie z danymi portalu idealista.com, w lutym br. przeciętna cena nieruchomości w popularnym Alicante czy na Wyspach Kanaryjskich nie przekraczała 1,4 tys. euro. W Maladze i Walencji średnia to mniej niż 1,8 tys. euro za metr, a na Balearach i w Tarragonie odpowiednio 1,9 i 2 tys. Nie zmienia to jednak faktu, że minimalny budżet jaki trzeba mieć, aby szukać lokalu 50-metrowego to około 50 tys. euro. Średnia jest więc często dwukrotnie wyższa.

Ceny mogą jeszcze spaść

Jeśli chodzi o perspektywy tych rynków, to w przypadku Hiszpanii nie można zapomnieć o potężnej liczbie wciąż niesprzedanych nieruchomości. W opinii Ministerstwa Budownictwa, na terenie Hiszpanii znajduje się 700 tys. niesprzedanych nieruchomości mieszkalnych, z czego połowa przypada na obszary nadmorskie. Liczba pustych nieruchomości może być nawet kilkukrotnie wyższa, a ich absorpcja przez rynek może trwać od kilku do kilkunastu lat. Powoduje to, że nawet najbardziej optymistycznie nastawieni pośrednicy w tym kraju obawiają się dalszej 10-procentowej przeceny zanim ceny osiągną dno. Wciąż nie ma też oznak ożywienia na tym rynku, przez co inwestowanie w Hiszpanii należy uznać za bardzo ryzykowne.

W Chorwacji sytuacja także nie jest najlepsza. Wielu tamtejszych pośredników spodziewało się, że wstąpienie Chorwacji do UE podniesie ceny nieruchomości. Dziś nikt tak już nie uważa, a lokalni pośrednicy przewidują, że ceny nieruchomości wciąż będą spadać w 2013 r. Nie bez znaczenia jest też podatek katastralny, który od kwietnia obciąży posiadaczy nieruchomości, co negatywnie wpłynie na wartość nieruchomości.

W Bułgarii rynek nieruchomości wciąż pozostaje słaby. Co prawda spadek cen wyhamowuje (od pół roku mamy nawet niewielkie wzrosty kw/kw) i gospodarka odnotowuje lepsze wyniki, ale zmiany zachodzą powoli. Dlatego w 2013 r. mało kto spodziewa się przełomu. Co ciekawe obywatele UE, już od roku mogą nabywać grunty w Bułgarii. Wcześniej sytuacja była na tyle kuriozalna, że kupując mieszkanie (mające udział w gruncie) trzeba było liczyć się z koniecznością założenia firmy w Bułgarii.

Są kraje gdzie ceny rosną

W większości krajów europejskich kryzys na rynku mieszkaniowym był mocno zarysowany lub pozostaje wciąż widoczny, ale nie wszędzie tak jest. Warto zwrócić uwagę w tym zakresie na: Austrię, Szwajcarię, Estonię, Wielką Brytanię i Niemcy. W grupie tej znajdują się kraje, w których załamanie na rynku nieruchomości nie było w ostatnich latach specjalnie obserwowane. Są to Austria, Szwajcaria i Niemcy. W dwóch pierwszych ceny nie tylko nie spadały, ale nawet rosły, przez co powoli mówi się o przegrzewaniu rynków. W Estonii, po bardzo głębokiej korekcie trwającej od końca 2009 r., widoczne jest spore odreagowanie. W Wielkiej Brytanii ceny nieruchomości, po ustabilizowaniu na przełomie 2009 i 2010 r., pozostają na poziomie o 10 proc. niższym niż u szczytu hossy, choć w opinii gospodarstw domowych coraz bardziej prawdopodobny staje się scenariusz wzrostu cen nieruchomości.

Oprócz ceny są też koszty

Nie można nie wspomnieć o kosztach transakcyjnych i ryzyku walutowym. Kupując własne „M” nad ciepłym morzem trzeba też ponieść koszty obsługi prawnej i podatków. Niewiele na ten cel trzeba wydać w Bułgarii. Jak wynika z danych Global Property Guide, kupujący muszą dysponować dodatkowymi środkami w wysokości 3,45-5,1 proc. wartości nieruchomości. Na tę wartość składa się podatek od zakupu nieruchomości płacony w gminie (podobny do naszego PCC płaconego do budżetu centralnego), opłaty notarialne, opłaty sądowe i prowizja pośrednika. Ze znacznie wyższymi kosztami transakcyjnymi trzeba się liczyć na terenie Grecji. Kupujący musi z tego tytułu wydać dodatkowo aż od 10,14 do 16,01 proc. wartości nieruchomości. Największym składnikiem tych kosztów jest podatek od zakupu.

Gdyby ktoś rozważał zakup nieruchomości dziś gdy są one przecenione licząc, że w przyszłości ich wartość wzrośnie, musi też pamiętać o kosztach sprzedaży nieruchomości. Są to zarówno koszty transakcyjne, przeważnie zawierające się w maksymalnie kilku procentach, jak i podatek od wzrostu wartości nieruchomości. Inwestor jest z niego przeważnie zwolniony, jeśli kupił nieruchomość kilka lat temu. W Hiszpanii wystarczy rok, a w Chorwacji 3 lata – wynika z danych GPG. Najgorzej jest w Grecji, gdzie może to trwać nawet 25 lat (dotyczy to nieruchomości kupionych od 2006 r.).

Na koniec pozostaje ryzyko walutowe. Przypomnijmy, że spadek wartości złotego (wzrost notowań innych walut) sprzyja inwestycjom zagranicznym, gdyż zarówno przeliczony na złote czynsz najmu, jak i wyrażona w złotych wartość nieruchomości za granicą rosną wraz z kolejną przeceną naszej waluty. Przykład? Gdyby polski inwestor wydał na mieszkanie za granicą 100 tys. euro w czerwcu 2001 r., to faktycznie ulokowałby w niej 335 tys. zł. Zmiany na rynku walutowym w kolejnych miesiącach powinny takiego inwestora cieszyć. W lutym 2004 r. euro kosztowało już 4,9 złotego. W efekcie 100 tys. euro ulokowane w mieszkaniu warte byłoby aż 490 tys. zł. Ale już gdyby dokonał inwestycji np. na początku 2004 r. przy kursie 4,9 zł za euro i chciał ją zamknąć pięć lat później, gdy kurs oscylował w okolicach 3,2 zł za euro, poniósłby sporą stratę.