Rynek mieszkaniowy w Polsce w IV kwartale 2020 roku

Pomimo licznych obostrzeń nakładanych na polską gospodarkę w IV kwartale 2020 r., rynek sprzedaży mieszkań poradził sobie zaskakująco dobrze. Ubiegły rok zakończył się wynikiem znacznie lepszym, niż było to prognozowane.

Wedle opinii ekspertów sektor mieszkaniowy w Polsce wciąż jest stabilnym i bezpiecznym miejscem do lokowania kapitału. To daje bardzo pozytywną perspektywę na nadchodzący rok.

Trójmiasto i Łódź liderami sprzedaży

Zgodnie z danymi JLL, w IV kwartale 2020 r. na sześciu największych rynkach w kraju ( Kraków, Łódź, Warszawa, Wrocław, Poznań, Trójmiasto) zostało sprzedanych 14 tys. nowych lokali mieszkalnych, co stanowiło 5 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. W ciągu całego roku deweloperom udało się sprzedać łącznie 53 tys. mieszkań, czyli o 19 proc. mniej niż w 2019 r. Biorąc pod uwagę fakt, że zeszły rok niemal w całości poświęcony był na walkę z pandemią, jest to całkiem dobry wynik.

Największe wzrosty kwartał do kwartału wystąpiły w Trójmieście i osiągnęły wartość 16 proc. W nadmorskiej aglomeracji odnotowano również najmniejszy spadek sprzedaży w całym 2020 r. Drugim rynkiem, który radził sobie zaskakująco dobrze, był rynek łódzki. Tam sprzedaż zwiększyła się bowiem o 13 proc. Najmniejszy, 2 proc. wzrost odnotowano w Krakowie. Z kolei w Poznaniu IV kwartał 2020 r. przyniósł 15 proc. spadek sprzedaży.

Ceny mieszkań względnie stabilne

Trójmiasto zostało również liderem zestawienia pod kątem liczby mieszkań wprowadzonych do obrotu w IV kwartale 2020 r. Ich liczba sięgnęła 5,3 tys., co było wartością o 68 proc. większą niż w poprzednim kwartale, który (co należy podkreślić) również był bardzo dobry. Z drugiej strony, znacznie mniejsza podaż niż w III kwartale wystąpiła na trzech rynkach: w Krakowie i Poznaniu (po 43 proc. mniej) oraz w Warszawie (o 19 proc. mniej).

Mieszkania wprowadzone do sprzedaży oraz sprzedane kwartalnie na rynku pierwotnym w Polsce
Źródło: Raport JLL “Rynek mieszkaniowy w Polsce Q4 2020”

Średnie ceny sprzedanych mieszkań w IV kwartale 2020 r. nie zmieniły się znacznie w stosunku do wcześniejszego okresu. Na wszystkich analizowanych rynkach zmiany te wyniosły w granicach 2-4 proc. Natomiast w ujęciu rocznym największy wzrost stawek nastąpił w Krakowie i wyniósł 12 proc. Dana sytuacja rozczarowała wielu potencjalnych nabywców, ponieważ wedle prognoz oczekiwano “pęknięcia bańki”, tymczasem na żadnym z rynków nie zanotowano spadków.

Sektor Living odporny na wahania

W ciągu całego 2020 r. w sektorze Living odnotowano transakcje o łącznej wartości 269 mln euro, czyli ok. 1,2 mld zł. Środki te zostały ulokowane zarówno w mieszkaniach na wynajem jak i domach studenckich - tzw. prywatnych akademikach. Problemy wynikające z wprowadzenia obostrzeń sprawiły, że wszelkie kwestie formalne dotyczące tego typu inwestycji uległy wydłużeniu. To jednak nie zniechęciło inwestorów, a pod koniec grudnia wciąż wiele transakcji było w toku.

Czynsze w sektorze najmu prywatnego w 2020 r. uległy zmniejszeniu. Jednym z istotniejszych czynników, który wpłynął na dane spadki była konieczność przesunięcia znacznej liczby lokali z najmu krótkoterminowego na długoterminowy. Dotyczyło to głównie miast turystycznych, czyli Krakowa i Gdańska. Łączna liczba mieszkań, które w ubiegłym roku zostały włączone do najmu instytucjonalnego wyniosła 4,5 tys.

Zmiana średniego poziomu czynszów ofertowych (zmiana r/r w proc.)
Źródło: Raport JLL “Rynek mieszkaniowy w Polsce Q4 2020”

Zaskakującym zjawiskiem w 2020 r. była dość dobra sytuacja prywatnych akademików. Okazało się, że mimo wielu obostrzeń i przejścia uczelni na naukę w trybie zdalnym, wciąż wielu studentów pozostało w tego typu obiektach. Wedle danych JLL w 54 proc. wszystkich prywatnych akademików obłożenie na rok 2020/2021 wyniosło ponad 90 proc.

Jak będzie wyglądał nadchodzący rok na rynku mieszkaniowym?

Ubiegły rok pokazał dobrą kondycję, w jakiej jest rynek mieszkaniowy w Polsce. Pomimo 20 proc. spadku sprzedaży, punkt równowagi rynkowej jest coraz bliżej. Jest to konsekwencją wystąpienia spadku podaży przy popycie, który zapewnia stabilność. Jedyne co w najbliższym okresie może negatywnie wpłynąć na daną sytuację to wpłynięcie na rynek wtórny lokali mieszkalnych kupionych kilka lat temu i przeznaczonych na wynajem.

Rynek mieszkaniowy wkracza w 2021 rok w zaskakująco dobrej formie. Kolejne miesiące mogą być równie udane, niezależnie od tego jak będzie wyglądała pandemiczna rzeczywistość. Ubiegły rok pokazał bowiem, że uczestnicy rynku, w tym przede wszystkim deweloperzy, wypracowali rozwiązania, które sprawdzają się w kryzysie. Co więcej, wzrosło też zaufanie nabywców, a zatem nadchodzący czas zapowiada się naprawdę dobrze.