Problemy z rozliczaniem wkładów mieszkaniowych

Do biura Rzecznika Praw Obywatelskich wpływają skargi dotyczące problemów związanych z rozliczeniem wkładów mieszkaniowych, które są zwracane z powodu wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Rzecznik Praw Obywatelskich (dalej: RPO) w piśmie skierowanym do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej poruszył kwestie związane z rozliczaniem wkładów mieszkaniowych.

Problem dotyczy braku przepisów w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r., nr 116, poz. 111, z późn. zm.), które określałyby zasady rozliczeń z tytułu zwrotu wkładu mieszkaniowego, w sytuacji gdy po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa nie zbywa prawa własności takiego lokalu na przetargu, lecz ustanawia spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

W związku z tym do biura RPO wpływają skargi dotyczące problemów związanych z rozliczeniem wkładów mieszkaniowych wpłaconych w przeszłości, tj. przede wszystkim w stanie prawnym obowiązującym przed wejściem w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 125, poz. 873) w związku z uzyskaniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, a zwracanych obecnie z powodu wygaśnięcia tego prawa.

W obowiązującym prawie nie ma przepisów, pozwalających na jednoznaczne określenie zasad, według których należy zwracać osobom uprawnionym wartość wkładu mieszkaniowego po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Brak jest także przepisów, umożliwiających określenie wysokości wkładu mieszkaniowego należnego od osoby, która uzyskuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, do którego wygasło prawo innej osobie.

Zgodnie z art. 8 pkt 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2001 r. o spółdzielniach mieszkaniowych sprawy nieuregulowane w ustawie, w tym przede wszystkim kwestie dotyczące wnoszenia, ustalenia i waloryzacji wkładu mieszkaniowego i budowlanego określają postanowienia statutu. Przepis ten w niezmienionej formie obowiązuje od wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zarówno Prawo spółdzielcze jak i ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 10 ust. 2) określa wkład mieszkaniowy jako: różnicę pomiędzy kosztem budowy przypadającym na lokal, do którego ma zostać przyznane spółdzielcze lokatorskie prawo a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu.

Po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dokonanej na podstawie ustawy z dnia z 14 czerwca 2007 r. (Dz. U. nr 125 poz. 873) przepisy przestały określać zasady, dokonywania waloryzacji równowartości wkładu mieszkaniowego zwracanego osobie uprawnionej. Art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadza jako zasadę obowiązek zbywania przez spółdzielnię w drodze przetargu prawa własności lokalu, do którego spółdzielcze lokatorskie prawo wygasło. W takim wypadku osobie uprawnionej spółdzielnia wypłaca wartość rynkową tego lokalu, z tym, że kwota nie może być wyższa od tej, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu.

RPO wskazał, że istnieją sytuacje, w których nie jest dopuszczalne zbycie własności lokalu w drodze przetargu, a mimo to istnieje obowiązek zwrotu osobom uprawnionym wkładu mieszkaniowego. Art. 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pozwala w określonych wypadkach na roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Z kolei art. 7 ust. 5 ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nakazuje, aby zgłoszone na piśmie roszczenia, o których mowa w art. 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, niezrealizowane do dnia wejścia w życie, były rozpatrywane na podstawie jej przepisów. Z uwagi na fakt, że wkład mieszkaniowy podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych, dopuszczalna jest sytuacja, w której jedna osoba będzie uprawniona do żądania ustanowienia na jej rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, zaś druga będzie uprawniona do żądania zwrotu przez spółdzielnię równowartości wkładu mieszkaniowego. Natomiast art. 14 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych prezyzuje, że w przypadku, śmierci jednego z małżonków wspólnie prawo lokatorskie przypada drugiemu. Wkład mieszkaniowy podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych. Jednak wobec braku przepisów we wszystkich w/w sytuacjach nie wiadomo, według jakich zasad spółdzielnia ma określić wysokość wkładu mieszkaniowego, który wpłacić musi osoba realizująca roszczenie o ustanowienie na jej rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa. Nie wiadomo również według jakich zasad spółdzielnia ma ustalać wartość zwracanego wkładu mieszkaniowego.

Powyższy stan sprawia, że spółdzielnia może dowolnie określić zasady ustalania równowartości wkładu mieszkaniowego w omawianych sytuacjach. Ponadto w stosunku do osób które nie są członkami spółdzielni, o zakresie ich prawa majątkowego, przyznanego przez ustawę, rozstrzyga statut spółdzielni, a więc akt, który może regulować tylko stosunki pomiędzy spółdzielnią a jej członkami.

Z uwagi na to RPO wskazał na konieczność nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez wprowadzenie zasad ustalania wartości wkładów mieszkaniowych w powyższych przypadkach.