Prawne aspekty remontu

Znaczenie prawne „remontu” odbiega od jego zwyczajowego zakresu pojęciowego. Warto o tym pamiętać, planując zmiany w naszych mieszkaniach.

Przeciętny Kowalski utożsamia remont z wszelkimi pracami zmieniającymi wygląd lub funkcjonalność swojego domu czy mieszkania. Przede wszystkim, ze stosunkowo drobnymi pracami, takimi jak malowanie, tapetowanie czy wymiana podłóg, ale też poważniejszymi robotami, jak wyburzanie ścian czy dobudowa nowych. Jednak to potoczne znaczenie słowa „remont” znacznie odbiega od jego definicji funkcjonującej na gruncie prawa budowlanego.

Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Definicja ta ma szczególne znaczenie ze względu na dalsze artykuły prawa budowlanego, które stanowią, że jeżeli roboty budowlane zakwalifikujemy jako remont to wówczas jesteśmy zwolnieni z obowiązku uzyskania na nie pozwolenia na budowę (art. 29 ust. 2). Prawo administracyjne przewiduje jednak inny obowiązek związany z przeprowadzeniem remontu: mianowicie jego zgłoszenie staroście przed planowanym terminem rozpoczęcia robót. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia, a także dołączyć wymagane szkice, rysunki, pozwolenia (art. 30 ust. 2). Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia starosta nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

W ustawowej definicji remontu pojawia się pojęcie „bieżącej konserwacji”, które nie jest prawnie zdefiniowane, ale przyjmuje się w praktyce, że chodzi tutaj o prace mające na celu odświeżenie mieszkania i opóźniające jego zużycie (np. malowanie ścian, wymiana podłogi). Prace takie nie wymagają żadnych formalności. Różnicę w pojęciach „remont” oraz „bieżąca konserwacja” można wyjaśnić obrazowo na przykładzie wymiany okien. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego stoi na stanowisku, że zwyczajna wymiana starych okien na nowe to zabieg bieżącej konserwacji mający na celu odświeżenie mieszkania i nie wymagający żadnych formalności. Jednak gdybyśmy przy okazji wymiany okien zmienili także ich wielkość, powiększając otwory w murach, lub zwiększylibyśmy ich ilość, będziemy mieli do czynienia z remontem, który należy zgłosić w starostwie.

Kwalifikowanie prac budowlanych potocznie rozumianych jako remont utrudnia jeszcze jedna definicja z ustawy Prawo budowlane, tj. „przebudowa”. Do dokonania przebudowy wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Ma ona miejsce wtedy, gdy w wyniku robót następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych danego obiektu. Różnicę między remontem a przebudową można z praktycznej strony przedstawić na przykładzie zmiany instalacji centralnego ogrzewania. Jeżeli tylko wymienimy istniejącą już starą instalację na nową o takiej samej konstrukcji, będziemy mieli do czynienia z remontem, jednak gdy zmienimy tradycyjne ogrzewanie na podłogowe, będziemy mieli do czynienia z przebudową (zmiana parametrów technicznych). Przykładem przebudowy może być także zabudowa balkonu na cele powiększające powierzchnię mieszkaniową (zmiana parametrów użytkowych).

Widzimy zatem, jak ważne jest prawidłowe zakwalifikowanie roboty budowlanej ze względu na związane z tą kwalifikacją późniejsze formalności. Chcąc wyburzyć w mieszkaniu ściankę działową, zgłaszamy tylko do starosty remont, natomiast chcąc wyburzyć ściankę nośną – powinniśmy wystąpić o pozwolenie na budowę, a musimy brać pod uwagę to, że w praktyce uzyskanie go jest procedurą długotrwałą i skomplikowaną.

Potoczne pojęcie remontu jest więc znacznie szersze niż jego definicja na gruncie prawa budowlanego, dlatego jeżeli nie jesteśmy pewni, jak zakwalifikować zamierzone przez nas roboty, najlepiej zaciągnąć opinii w odpowiednim urzędzie. Pozwoli nam to uniknąć narażenia się na popełnienie samowoli budowlanej. Remont bez zgłoszenia jest bowiem samowolą budowlaną, w związku z którą nadzór budowlany może nakazać wstrzymanie prac, doprowadzenie budynku do poprzedniego stanu, a nawet ukarać grzywną. Samowola powstała w przypadku przebudowy może wiązać się także z kosztowną jej legalizacją lub rozbiórką.

Nie warto lekceważyć obowiązku zgłoszenia nawet w przypadku niewielkiego remontu, gdyż zawsze możemy trafić na „życzliwego” sąsiada, który poinformuje urząd o podejmowanych przez nas czynnościach. W przypadku braku zachowania odpowiednich procedur, możemy narazić się na zarzut samowoli budowlanej, co do której prawo budowlane nie przewiduje przedawnienia.